창원지방법원 2025타경12504. 창원시 의창구 도계동 한효로얄코아아파트 101동 602호, 전용 49.44㎡인 아파트입니다. 지상 15층 건물의 6층에 위치합니다. 겉으로 보이는 등기상 권리구조는 비교적 단순합니다. 과거 설정됐던 한국주택은행·국민은행 근저당권은 이미 말소됐고, 신한카드의 가처분 및 과거 지분 강제경매개시결정도 말소된 상태입니다. 현재 소유자는 이재순(7분의 5)과 차병길(7분의 2)입니다.

다만 이번 경매를 일반적인 대출 연체에 따른 담보권 실행으로 보면 안 됩니다. 등기에는 임의경매개시결정으로 기재되어 있지만 그 원인은 공유물분할을 위한 경매개시결정입니다. 공유자인 차병길이 경매개시결정의 채권자로 기재되어 있으며, 기존 공유지분을 매각해 공유관계를 정리하는 구조입니다. 따라서 과거 차병길이 취득한 7분의 2 지분만의 경매로 단정할 수 없고, 매각대상과 소유권 이전 범위는 매각물건명세서 및 매각 관련 원본으로 최종 확인해야 합니다.

가격은 더욱 분명합니다. 현재 최저가 136,000,000원은 전체 실거래 평균 120,666,666원보다도 높고, 최근 12개월 평균 113,666,666원보다 19.6% 높은 수준입니다. 최신 거래가격은 110,000,000원입니다. 거래 추세까지 하락하고 있어 과거 높은 거래가를 기준으로 이 물건을 저렴하다고 평가하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 정리, 공유물분할 경매는 별도 확인

말소기준으로 표시된 권리는 2025.12.03 접수된 갑구 8번 경매개시결정입니다. 이 등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 기존 근저당권은 모두 과거에 말소됐고, 신한카드 가처분 및 2024년 지분 강제경매개시결정도 이미 말소되어 있습니다. 따라서 현재 등기에서 확인되는 담보채무를 매수인이 별도로 인수하는 구조는 나타나지 않습니다.

② 임차·점유 — 신고된 임차인은 없지만 내부 확인이 안 됐다

확인된 임차인 신고는 없습니다. 그러나 감정평가상 임대관계는 미상이며, 현장조사 당시 이해관계인의 부재로 내부 확인도 이루어지지 않았습니다. 따라서 임차인 신고가 없다는 사실만으로 실제 점유자가 없거나 대항력 관련 문제가 전혀 없다고 단정해서는 안 됩니다.

임차인 없음과 명도 부담 없음은 다른 문제입니다. 공유물분할 경매에서는 기존 공유자 중 누가 점유하는지, 제3자에게 사용을 허락했는지 등에 따라 인도 협의가 복잡해질 수 있습니다. 점유관계가 확인되기 전에는 명도비용이나 인도 소요기간을 확정하기 어렵습니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균보다 19.6% 높은 신건

한효로얄코아 동일 전용면적 49.44㎡의 실거래 자료입니다. 전체 집계 12건의 평균은 120,666,666원이지만, 최근 12개월 집계 평균은 113,666,666원으로 낮습니다. 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세도 -11.0%로 나타납니다. 따라서 과거 거래를 모두 합친 평균보다는 최근 거래 수준을 가격 판단의 우선 기준으로 삼아야 합니다.

동일 전용면적 거래 12건. 최근 12개월 집계 평균·건수는 별도 집계 수치이며, 개별 거래내역과의 기간 일치 여부는 원본 실거래자료에서 재확인해야 합니다.

이 물건의 신건 가격 136,000,000원은 전체 거래 최고가 140,000,000원에 근접해 있습니다. 반면 최신 거래는 110,000,000원이고, 집계된 최근 12개월 평균도 113,666,666원에 그칩니다. 전용 49.44㎡의 같은 면적에서 실제 거래되는 최근 가격보다 신건 최저매각가가 뚜렷하게 높습니다. 특히 최근과 이전 거래의 비교 추세가 하락 중이라는 점을 함께 반영해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 136,000,000원 가정)

이번 경매는 공유물분할을 위한 경매입니다. 배당 추정에서는 집행비용을 공제하고 나머지를 소유자 교부금으로 분류하고 있습니다. 경매개시결정의 채권자로 기재된 차병길에 대한 별도 채권 배당액은 계산상 0원입니다. 이는 차병길에게 실제 채권이 전혀 없다는 확정 판단이 아니라, 채권액을 확인할 수 없어 별도 배당 계산에서 제외한 결과입니다.

집행비용 2,704,000원은 추정액입니다. 소유자 교부금 133,296,000원은 배당모형상 잔여액으로, 실제 공유자별 교부액이 확정된 것은 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당은 배당절차에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가야 비교가 시작된다

현재 신건 최저가는 감정가와 동일한 136,000,000원입니다. 제시된 회차별 매각가격 시나리오는 다음과 같습니다. 이는 실제 유찰이 확정됐다는 뜻이 아니라, 이후 회차가 진행될 경우의 가격 비교입니다.

1회 유찰 가정 가격 108,800,000원은 집계된 최근 평균 113,666,666원과 최신 거래 110,000,000원보다 낮습니다. 신건보다는 시세 비교 측면에서 유리해지는 구간입니다. 다만 하락 추세가 이어질 가능성과 내부상태·명도비용을 감안하면 이것만으로 충분히 저렴하다고 단정하기는 어렵습니다.

2회 유찰 가정 가격 87,040,000원에서는 최근 거래 수준과 비교한 가격 차이가 더 커집니다. 그럼에도 유찰 여부는 확정되지 않았으며, 실제 매각기일과 최저매각가격은 법원 공고를 기준으로 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 창원시 의창구 도계동 소재 한효로얄코아아파트로, 주변은 아파트단지·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통 이용 등 일반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 도로. 북동측 중로1류 약 20~25m 도로, 북서측 및 남서측 소로2류 약 8~10m의 포장도로에 접합니다.
• 건물. 1992.08.08. 준공된 102세대 단지입니다. 철근콘크리트조 15층 건물로 승강기·난방·급배수·위생설비를 갖추고 있습니다. 다만 실제 내부상태는 확인하지 못했습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역과 도계초등학교 상대보호구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재됐습니다.
• 토지. 대지권 목적 토지는 아파트 건부지로 이용되며, 공시지가는 1,510,000원/㎡입니다.
• 환금성. 동일 면적의 실거래가 확인되지만 최근 집계 가격 추세가 -11.0%로 하락하고 있습니다. 102세대 단지이고 실거래 가격 편차도 있어, 과거 고가 거래만으로 향후 매각가격을 예상하는 것은 위험합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 경매 성격 확인. 등기상 임의경매개시결정의 원인이 공유물분할입니다. 단순한 채무불이행 경매나 기존 7분의 2 지분만의 경매로 혼동하지 말고 매각 범위를 확인해야 합니다.
• 등기 원본 재확인. 과거 근저당·가처분·지분 강제경매가 말소된 상태인지 최신 등기사항전부증명서와 대조해야 합니다.
• 임차·점유 실사. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 점유자, 전입관계, 대항력 여부 및 인도 가능성을 확인해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 감정평가 당시 패문부재로 내부 확인이 불가능했습니다. 수리 필요 여부, 설비 상태 및 누수·노후 상태를 확인해야 합니다.
• 시세 기준 선택. 전체 거래 평균 120,666,666원보다 최근 평균 113,666,666원 및 최신 거래 110,000,000원을 우선 비교하고, -11.0%의 하락 추세를 반영해야 합니다.
• 유찰 여부 확인. 신건 최저가 136,000,000원은 최근 시세보다 높습니다. 가격 조건이 나아질 가능성은 있지만 실제 유찰 여부와 이후 가격은 법원 공고로 확인해야 합니다.
• 관리비·세금·명도비용. 공용부분 체납 관리비, 관련 세금 및 점유자 인도에 필요한 비용을 별도 검토해야 합니다.
• 실거래 원본 검증. 최근 12개월 평균 집계와 개별 거래일 범위를 대조하고, 계약 취소 여부 및 최신 거래 추가 여부를 확인해야 합니다.
• 입찰 당일 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기부와 매각기일·최저매각가격을 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “담보권은 깨끗해도, 가격과 점유는 별개다”

이 물건은 현재 등기상 근저당이나 압류 부담이 확인되지 않고, 매수인 인수액도 계산상 0원입니다. 과거 근저당과 가처분이 정리됐다는 점은 분명한 장점입니다. 그러나 공유물분할을 위한 경매라는 구조와 임대관계·점유·내부상태 미확인 문제까지 함께 살펴야 합니다. 권리가 단순해 보이는 것과 실제 인수·인도 위험이 모두 확인된 것은 다릅니다.

더 큰 문제는 현재 가격입니다. 신건 최저가 136,000,000원은 최근 12개월 평균 113,666,666원의 119.6%에 달하고, 최신 거래 110,000,000원보다도 높습니다. 여기에 -11.0%의 최근 하락 추세가 겹칩니다. 과거의 높은 실거래가를 기준으로 신건 가격에 메리트가 있다고 평가할 근거가 부족합니다.

결론은 신건 입찰 보류 및 권리·점유 재확인입니다. 1회 유찰 가정 가격 108,800,000원부터 최근 실거래와의 비교 여지가 생기지만, 하락장과 미확인 내부상태를 감안하면 그 가격에서도 추가 검토가 필요합니다. 2회 유찰 가정 가격 87,040,000원은 가격 차이가 커지는 구간이지만 해당 회차의 진행은 보장되지 않습니다. 이 물건의 핵심은 공유물분할 매각 범위와 실제 점유를 확인하고, 최근 하락 시세를 반영해 보수적으로 입찰가를 결정하는 것입니다.