창원지방법원 2025타경12577. 김해시 봉황동의 이편한세상봉황역아파트 107동 204호입니다. 2017년 소유권을 취득한 송유민 소유 물건으로, 등기 당시 거래가액은 288,628,000원입니다. 이후 여러 차례 담보권 설정과 경매개시결정이 있었으나, 현재 권리분석의 출발점은 2021.03.23 설정된 교보생명보험 근저당권입니다. 채권최고액은 207,000,000원이고, 이 권리는 2023년 한국자산관리공사에 이전되었습니다.

그 뒤 설정된 에스비아이저축은행 근저당권과 근로복지공단 가압류, 국세 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 현재 확인되는 임차인 신고도 없어, 제시된 배당 추정에서는 낙찰자에게 승계되는 채무가 없습니다. 그러나 이 물건은 과거 경매절차가 여러 차례 취하된 이력이 있고, 최근 국세 압류까지 추가되어 있어 실제 배당순위와 체납세금 확인이 중요합니다.

가격도 따져봐야 합니다. 최근 실거래 평균은 약 4.03억 원, 최신 거래는 410,000,000원입니다. 최저가 385,000,000원은 이보다 낮지만, 비교 실거래의 최저층이 7층인 반면 본건은 2층입니다. 단순 평균 대비 4.4% 할인을 곧바로 투자수익이나 가격 우위로 해석하기는 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 근저당

말소기준권리는 2021.03.23 교보생명보험 근저당권입니다. 2017년 농협은행 근저당권은 같은 날인 2021.03.23 해지되어 이미 말소되었습니다. 따라서 현재 효력이 있는 근저당 중 교보생명보험 근저당이 선순위이며, 이후 에스비아이저축은행 근저당과 후순위 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인·점유 및 인수 위험

확인되는 임차인 신고 0명. 제시된 권리조사에서는 대항력 임차인이나 보증금 인수 대상이 확인되지 않습니다. 이에 따라 최저매각가 낙찰을 가정한 실질취득금액은 385,000,000원으로 계산됩니다. 취득세·등기비용·명도비용 등 부대비용은 별도입니다.

임차인 신고가 없다는 사실만으로 반드시 공실이거나 소유자가 직접 거주 중이라고 단정할 수는 없습니다. 전입세대열람, 현황조사서 및 실제 점유자를 확인해야 대항력과 명도 부담을 최종 판단할 수 있습니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균보다 4.4% 낮지만 2층 변수

같은 단지의 비교 기준 면적 84.4684㎡와 유사한 84.47~84.82㎡ 실거래 12건입니다. 거래 시점은 2026년 7~10월이며, 최근 12개월 평균 거래금액은 402,583,333원입니다.

실거래 최저가는 372,000,000원, 최고가는 428,000,000원입니다. 최신 거래인 2026년 10월 거래가는 410,000,000원으로, 본건 최저가는 최신 거래 대비 25,000,000원 낮습니다.

④ 예상배당표 (매각가 385,000,000원 가정)

매각대금 385,000,000원 중 집행비용 추정액 6,190,000원을 제외하면 채권자 배당 재원은 378,810,000원입니다. 근저당 채권최고액 기준으로 우선 순위 채권에 배당한 뒤, 에스비아이저축은행의 일부 채권과 근로복지공단의 채권이 미배당으로 남습니다. 총 미배당 예상액은 132,833,640원입니다.

이 미배당액은 채권자에게 회수되지 않는 금액을 의미하며, 낙찰자가 추가로 부담하는 인수액이 아닙니다. 다만 위 표는 근저당 채권최고액을 기준으로 한 단순 추정입니다. 실제 확정채권액·국세 법정기일·우선변제채권에 따라 배당액과 배당 순서는 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 매각가, 늘어나는 미배당

제시된 시나리오상 유찰되어 매각가가 내려가면 채권자의 미배당액은 늘어나지만, 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원으로 산정됩니다. 실제 낙찰가가 최저가보다 높아지면 취득대금과 배당금액도 달라집니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (단지·토지 정보 기준)

• 단지 규모. e편한세상봉황역은 936세대 아파트로, 2017.06.12 준공된 단지입니다. 유사 면적의 최근 거래 12건이 확인되어 시세를 비교할 수 있는 자료가 있습니다.
• 거래 가격대. 유사 면적 거래는 372,000,000원~428,000,000원으로 분포합니다. 거래가가 일률적이지 않아 층·향·상태에 따른 가격 편차를 고려해야 합니다.
• 층수. 경매 대상은 2층입니다. 비교 거래는 7~31층에 분포하므로 저층 선호도, 채광·조망·소음 및 사생활 노출 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 토지 용도. 준주거지역·지구단위계획구역에 속하며, 토지이용상황은 아파트, 지형은 평지·가로장방형입니다.
• 도로 조건. 토지 도로접면은 중로각지이며, 중로1류(폭 20~25m) 및 중로2류(폭 15~20m)에 접합니다. 도로 인접에 따른 실제 소음 영향도 점검 대상입니다.
• 토지 규제. 가축사육제한구역에 포함되고, 역사문화환경보존지역 및 중점경관관리구역과 저촉됩니다. 완충녹지에도 접합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 ㎡당 1,764,000원입니다. 이는 토지 기준 금액으로, 개별 아파트의 거래가격을 직접 의미하지는 않습니다.
• 환금성. 최근 유사 면적 실거래가 확인되는 점은 긍정적이지만, 본건 2층의 적정 거래가격과 매도 소요기간까지 보장하지는 않습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2021.03.23 교보생명보험 근저당권의 현재 권리자가 한국자산관리공사로 이전된 사실과 채권액을 최신 등기부에서 재확인하세요.
• 2026년 국세 압류 확인. 김해세무서장 압류와 관련한 세목·법정기일·체납액을 확인하고, 예상 배당순위에 미치는 영향을 검토하세요.
• 점유관계 확인. 임차인 신고가 없더라도 전입세대, 현황조사서, 매각물건명세서 및 현장 점유자를 확인해 숨은 인수·명도 위험을 점검하세요.
• 2층 가격 검증. 유사 면적 실거래 평균 402,583,333원을 본건의 적정 매매가격으로 그대로 적용하지 마세요. 동일 동·저층 조건과 실제 내부상태를 확인해야 합니다.
• 반복된 경매 취하 경위. 과거 임의경매개시결정 및 취하 이력을 점검하고, 현재 사건이 정상적으로 진행되는지 매각기일 전 확인하세요.
• 관리비와 명도비용. 공용부분 관리비 체납 여부, 실제 점유자, 인도명령 가능성과 명도 협의에 필요한 비용을 별도로 산정하세요.
• 매각조건 원본 대조. 매각물건명세서의 인수사항, 특별매각조건, 현황조사서 및 최신 등기부를 반드시 대조하세요.
• 입찰가격 상한 설정. 최저가가 최근 평균보다 4.4% 낮다는 이유만으로 감정가 근처 응찰을 결정하지 말고, 저층 가격 조정과 취득 부대비용을 함께 고려하세요.

맺으며 — “권리는 양호, 가격은 신중”

이편한세상봉황역 107동 204호는 임차인 신고가 없고, 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 구조여서 현재 추정되는 인수 부담이 없는 물건입니다. 권리분석 측면에서는 긍정적입니다.

다만 가격 판단은 별개입니다. 최저가 385,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균보다 4.4% 낮지만, 비교 거래는 모두 7층 이상이고 본건은 2층입니다. 따라서 이 차이가 실제 저평가를 의미하는지는 확인되지 않았습니다.

또한 과거 경매 취하 이력이 반복되었고, 2026년 국세 압류도 존재합니다. 이는 곧바로 낙찰자 인수를 뜻하지는 않지만, 배당과 현재 사건의 진행 상황을 신중하게 확인해야 할 이유입니다.

종합 판단은 B등급, 조건부 검토 대상입니다. 권리상 예상 인수 0원이라는 장점은 분명하지만, 신건 최저가에서 큰 가격 안전마진이 확인된 것은 아닙니다. 2층의 실질 시세, 점유관계, 국세 배당 문제를 확인한 뒤 입찰가를 결정하는 접근이 적절합니다.