창원지방법원 2025타경12603. 창원시 진해구 석동의 진해석동푸르지오 104동 14층 1401호, 전용 84.979㎡ 아파트입니다. 소유자는 최미지 씨로, 2021년 7월 16일 거래가 255,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 채무 관련 가압류와 강제경매가 진행됐고, 주택도시보증공사가 경매신청채권자로 등장합니다.
등기상 말소기준권리는 2023년 12월 21일 주식회사 에스비아이저축은행 가압류입니다. 그런데 임차인 윤희섭 씨의 전입일은 2022년 10월 14일로 그보다 빠릅니다. 따라서 선순위 대항력 임차인이며, 단순히 임차권등기가 말소기준권리 이후에 접수됐다는 이유만으로 보증금 인수 위험이 사라지는 것은 아닙니다.
이번 사건에는 중요한 변수가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026년 7월 22일 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의에 관한 확약서를 제출했다는 점입니다. 이 확약이 적용되는 보증기관의 권리와 임차인에게 남는 권리를 구별해야 정확한 인수액을 판단할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12603 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 석동 551-1 진해 석동 푸르지오 제104동 14층 1401호 도로명주소: 경상남도 창원시 진해구 진해대로 727 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.979㎡ · 철근콘크리트구조 · 지상 15층 중 14층 |
| 소유자 | 최미지 (2021.07.16 소유권이전 · 거래가 255,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 311,000,000원 / 311,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 261,346,242원 |
| 말소기준권리 | 2023.12.21 · 주식회사 에스비아이저축은행 가압류 · 6,443,547원 |
| 임차보증금 | 250,000,000원 · 대항력 및 우선변제권 있음 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 관계
말소기준은 2023.12.21 에스비아이저축은행 가압류입니다. 뒤이어 설정된 아이엠에셋대부 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 과거 설정됐던 신한은행 및 한국스탠다드차타드은행 근저당과 종전 전세권도 이미 등기부상 말소됐습니다.
그러나 윤희섭 씨는 말소기준일보다 앞서 전입하고 점유를 개시했습니다. 2024년 10월 15일 접수된 을구 8번 주택임차권등기는 매각물건명세서에서 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시돼 있습니다. 명세서상 보증금이 전액 배당되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 250,000,000원의 처리
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 윤희섭 을구 8번 임차권등기 |
건물의 전부 2022.10.14 |
2022.09.19 | 250,000,000원 | 대항력 있음 우선변제권 조건부 인수 |
실제 확인된 임차인 1명(윤희섭). 주택도시보증공사는 별도 임차인으로 중복 계산하지 않으며, 경매신청채권자이자 확약서 제출기관으로 구분합니다.
| 임대차계약일 | 2022.09.17 |
|---|---|
| 확정일자 | 2022.09.19 |
| 전입 / 점유개시 | 2022.10.14 |
| 임차권등기 | 2024.10.15 · 을구 순위번호 8번 |
| 임차보증금 | 250,000,000원 |
| 대항력 | 있음 · 말소기준권리보다 전입이 빠름 |
| 우선변제권 | 있음 · 확정일자 및 배당요구 확인 |
| 보증기관 확약 | 2026.07.22 · 주택도시보증공사 제출 |
신건 311,000,000원 기준 예상배당에서는 임차보증금 250,000,000원 전액 배당이 계산되므로 인수액이 0원입니다. 다만 이는 예상배당의 전제이며 실제 배당순위와 공제액, 우선징수금액 등에 따라 달라질 수 있습니다. 확약의 실제 적용 범위는 이와 별개로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가는 최근 평균의 108.2%
진해석동푸르지오는 647세대, 2006년 8월 31일 준공된 아파트단지입니다. 전용 84.98㎡대 동일 평형의 최근 12개월 실거래 12건을 비교하면 평균 거래가는 287,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.98㎡ | 3 | 305,000,000원 |
| 2026.09 | 84.98㎡ | 11 | 298,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 8 | 320,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 3 | 245,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 5 | 245,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 4 | 307,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 9 | 305,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 9 | 245,000,000원 |
| 2026.04 | 84.98㎡ | 14 | 290,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 1 | 250,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 7 | 320,000,000원 |
| 2026.01 | 84.98㎡ | 10 | 320,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.98㎡ | 12건 | 287,500,000원 |
실거래 범위는 245,000,000원~320,000,000원으로 편차가 큽니다. 최근 12개월 평균은 287,500,000원, 2026년 9월 최신 거래는 305,000,000원입니다. 반면 신건 최저가는 311,000,000원으로, 최근 평균보다 23,500,000원 높고 최신 거래보다도 6,000,000원 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 311,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,154,000원 |
| 1. 임차인 윤희섭 보증금(우선변제) | 250,000,000원 | 250,000,000원 |
| 2. 가압류 · 에스비아이저축은행 | 6,443,547원 | 6,443,547원 |
| 3. 가압류 · 아이엠에셋대부 | 55,225,308원 | 49,402,453원 |
| 4. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 261,346,242원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
신건 매각가를 기준으로 한 추정 배당입니다. 임차보증금 250,000,000원이 전액 배당되는 전제에서 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 추정액이며 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 청구액은 임차보증금에 중복 합산하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 인수액이 늘 수 있다
대항력 있는 임차인의 보증금이 매각대금에서 전부 변제되지 않는 경우, 일반적인 인수 원칙상 미배당 보증금은 매수인에게 남습니다. 이 사건의 회차별 추정 결과는 다음과 같습니다.
| 구분 | 매각가 | 원칙상 인수 추정 | 인수 포함 취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 311,000,000원 | 0원 | 311,000,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 248,800,000원 | 5,483,200원 | 254,283,200원 |
| 2회 유찰(64%) | 199,040,000원 | 54,546,560원 | 253,586,560원 |
인수 포함 취득액은 매각가와 회차별 추정 인수액을 합산한 값으로 취득세·명도비·기타 부대비용은 제외합니다. 유찰 회차의 인수액은 대항력 임차보증금에 관한 일반원칙을 적용한 추정치입니다. 주택도시보증공사의 확약으로 포기된 채권분은 실제 인수액에서 제외해야 하며, 표의 금액이 그대로 확정 인수액이 되는 것은 아닙니다.
신건은 확약 적용 여부와 별개로 현재 최저가 자체가 최근 실거래 평균보다 높습니다. 유찰 후 가격이 내려가는 경우에도 실질취득액 기준으로 시세와 비교해야 하며, 확약으로 제거되는 인수액과 제거되지 않는 인수액을 구분하는 것이 우선입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 창원시 진해구 석동 소재 진해석동푸르지오로, 주변에 아파트·학교·근린생활시설·농경지 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 대중교통 사정은 대체로 보통으로 평가됐으며, 단지 남측에 진입로가 있습니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 15층 건물 중 14층으로, 위생·급배수·소방·승강기·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·시가지경관지구에 해당하고, 철도보호지구·상대보호구역·비행안전제4구역 등 관련 제한이 있습니다. 공시지가 기준은 1,038,000원/㎡입니다.
- 건축물 확인. 위반건축물 표시가 없으며 공부와의 차이는 확인되지 않았습니다.
- 현장조사. 감정평가 당시 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못해 일반적인 상태를 기준으로 평가했습니다. 내부 상태와 실제 점유자는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 647세대 단지로 동일 평형 거래가 확인되지만, 최근 거래가격이 245,000,000원에서 320,000,000원까지 분포합니다. 층·상태·거래시점에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.22 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구와 적용 범위를 확인하세요.
- 보증금 채권 승계범위 확인. 윤희섭의 250,000,000원 보증금 채권 중 주택도시보증공사가 승계한 범위 및 임차인에게 남은 권리 유무를 확인하세요.
- 임차권등기 말소 확인. 을구 8번 임차권등기가 확약에 따라 말소될 수 있는지, 별도의 임차인 동의나 절차가 필요한지 확인하세요.
- 배당 및 인수액 재확인. 신건 예상배당의 임차보증금 전액 변제 가능성과 유찰 시 미배당액 증가를 구분하고, 당해세 등 선순위 공제 변동도 확인하세요.
- 시세 기준 입찰. 신건 최저가 311,000,000원은 최근 실거래 평균 287,500,000원보다 높습니다. 낙찰가가 아니라 인수액을 포함한 실질취득액을 시세와 비교하세요.
- 실제 점유·명도. 임차권등기 사실과 실제 거주 여부는 별개입니다. 폐문부재로 내부 확인이 제한됐으므로 점유현황과 인도 가능성을 확인하세요.
- 관리비·현장상태. 공용부분 관리비 체납 여부와 내부 수리 필요성, 시설 상태를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서· 확약서·배당관계 및 최근 실거래 원본을 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “확약은 중요하지만, 가격까지 해결해 주지는 않는다”
이 사건은 말소기준보다 먼저 전입한 임차인 윤희섭의 보증금 250,000,000원이 권리분석의 출발점입니다. 매각물건명세서는 미배당 보증금 인수를 명시하고 있으므로 이를 무시한 채 저가 낙찰만 기대해서는 안 됩니다.
다행히 주택도시보증공사가 대항력 포기와 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출했습니다. 확약 대상 보증기관 채권분은 실질적으로 인수하지 않는다는 점에서 권리위험을 줄이는 중요한 자료입니다. 다만 윤희섭에게 별도로 남아 있는 보증금 채권이 없는지는 최종 확인해야 합니다.
가격은 또 다른 문제입니다. 신건 최저가 311,000,000원은 최근 동일 평형 실거래 평균 287,500,000원의 108.2%입니다. 최신 거래 305,000,000원보다도 높습니다. 신건에서 매수인 인수가 0원으로 확정된다고 하더라도 이 가격을 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
종합 결론은 권리 확인 후 판단, 신건 가격은 보류입니다. 보증기관 확약으로 해결되는 부분과 확약 밖 임차인 권리를 구분해 인수 위험을 확정하고, 유찰 이후에도 실질취득액을 기준으로 시세와 비교하는 접근이 필요합니다. 이 물건은 단순한 가격 할인보다 확약의 완결성과 실제 취득비용이 핵심입니다.
