창원지방법원 2025타경12621. 경상남도 김해시 진례면 송정리의 주암빌라 4층 402호입니다. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물의 다세대주택으로, 거래 비교에 사용된 면적은 58.72㎡입니다. 전체 8세대의 소규모 빌라이며, 등기상 소유자는 유석재입니다. 2021년 8월 23일 소유권이전등기가 접수됐고 당시 거래가액은 43,500,000원이었습니다.

현재 유효한 근저당권은 확인되지 않으며, 권리분석의 출발점은 2022년 6월 14일 중소벤처기업진흥공단 가압류입니다. 이후 기술보증기금 가압류와 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 등기상 권리는 매각으로 정리될 가능성이 높지만, 전입자의 보증금 및 배당 관련 사항이 확인되지 않았으므로 권리 위험까지 완전히 해소됐다고 평가하기는 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 가압류

권리분석의 핵심은 갑구 11번 가압류입니다. 중소벤처기업진흥공단의 2022년 6월 14일 가압류가 말소기준으로 분석되며, 그 뒤에 등기된 기술보증기금의 가압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸할 것으로 예상됩니다.

기술보증기금의 갑구 12번 가압류는 최초 청구금액이 180,000,000원이었으나, 2022년 8월 4일 경정을 통해 170,000,000원으로 변경됐습니다. 이 경정등기는 별도의 독립 채권이 아니므로 두 금액을 합산해서는 안 됩니다. 또한 갑구 15번 강제경매개시결정도 같은 기술보증기금의 권리행사라는 점을 고려해야 합니다.

② 점유·임차인 분석 — 대항력 없음, 보증금은 미상

현황조사와 매각물건명세서상 확인된 전입자는 유병연 1명입니다. 전입일은 2023년 2월 2일로 말소기준인 2022년 6월 14일보다 늦습니다. 따라서 제공된 전입 관계를 기준으로 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 및 배당관계를 확정할 수 없습니다.

현재 확인되는 실제 전입자는 1명이며 보증기관의 대위변제나 보증금 승계에 따른 중복 신고로 분류된 사람은 없습니다. 다만 감정평가 당시 내부 조사가 이뤄지지 않았고 임대관계도 미상으로 기재됐으므로, 입찰 전 실제 점유자와 계약관계를 다시 확인할 필요가 있습니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가가 기준 거래가의 129.9%

주암빌라의 동일 비교면적 58.72㎡에서 확인되는 실거래는 2건입니다. 전체 평균은 41,000,000원이지만, 최신 확인 거래인 2023년 3월의 거래가액은 38,500,000원입니다. 2021년 거래가격 43,500,000원과 비교하면 가격 변동률은 -11.5%로 하락 방향입니다.

그럼에도 분명한 것은 현재 신건 최저가가 확인된 모든 비교거래보다 높다는 사실입니다. 현재 가격 수준을 정당화할 새로운 거래사례가 확인되지 않는 한, 감정가보다 낮은 가격에 낙찰받을 수 있다는 기대만으로 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 50,000,000원 가정)

다음은 매각가 50,000,000원을 전제로 한 제공 추정배당 결과입니다. 집행비용 1,300,000원을 공제한 뒤 중소벤처기업진흥공단에 48,700,000원이 배분되는 방식이며, 기술보증기금에는 배당이 없는 것으로 계산돼 있습니다. 다만 가압류채권자 간 배당순위와 안분배당 여부를 반영한 법원 확정 배당표는 아닙니다.

배당액은 제공된 계산 가정에 따른 추정치입니다. 기술보증기금의 최초 청구액 180,000,000원과 경정 후 170,000,000원은 별개 채권이 아닙니다. 집행비용·당해세·임차인 최우선변제·가압류 간 배당관계에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 인수 추정

제시된 회차별 최저매각가 시나리오는 다음과 같습니다. 등기상 권리 및 확인된 전입일을 기준으로 한 매수인 인수 추정액은 각 회차에서 0원입니다. 다만 최종 인수액과 실제 취득비용은 매각조건 및 점유관계 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

취득금액 기준은 해당 회차 최저매각가에 추정 인수액을 합산한 값이며, 취득세·등기비용·명도비용·체납관리비 등 별도 비용은 포함하지 않습니다. 유찰 시나리오는 예정 매각조건을 보장하지 않습니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 김해시 진례면 초전리 소재 진례중학교 서측 인근입니다. 주위에 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스승강장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물의 4층 402호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 등으로 마감됐고 창호는 샷시창호입니다. 급배수설비·위생설비·주차장 등이 구비돼 있습니다.
• 내부 상태. 폐문부재로 내부 조사가 생략됐습니다. 내부 마감, 수리상태, 하자 및 실제 점유관계를 별도로 확인해야 합니다.
• 도로. 남측 약 3m, 남동측 약 7m, 북동측 약 5m의 포장도로에 각각 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며, 상대보호구역·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐고 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.
• 토지. 부정형 평지의 다세대주택 부지로, 토지면적은 349.0㎡이며 공시지가는 379,800원/㎡입니다.
• 환금성. 전체 8세대 소규모 빌라로 확인된 동일면적 거래가 2건에 불과합니다. 거래량이 적어 가격 형성과 향후 매각 가능성을 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2022.06.14 중소벤처기업진흥공단 가압류가 말소기준이며, 후순위 기술보증기금 가압류와 강제경매개시결정의 매각 소멸 여부를 최종 명세서로 확인해야 합니다.
• 기술보증기금 가압류 경정. 갑구 12번의 최초 180,000,000원이 170,000,000원으로 경정됐습니다. 별도 채권으로 중복 합산되지 않도록 배당계산을 검토해야 합니다.
• 유병연 전입·점유 확인. 2023.02.02 전입으로 말소기준 이후이지만, 실제 점유 개시와 임대차계약을 확인해야 합니다.
• 보증금·확정일자 확인. 유병연의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 2026.03.26 배당요구의 내용, 최우선변제 해당 여부 및 배당절차를 확인해야 합니다.
• 내부 확인. 감정평가 시 내부 조사가 생략돼 시설 상태와 수리비를 확인하지 못했습니다. 입찰 전 가능한 범위에서 현장을 점검해야 합니다.
• 시세 재검증. 2023.03 거래가 38,500,000원을 현재 시세로 확정하지 말고 주변 유사 다세대주택의 최근 거래, 매물가격 및 매도 가능성을 추가 확인해야 합니다.
• 취득부대비용. 체납관리비, 명도비용, 취득세, 등기비용 등 최저매각가 이외 비용을 따로 검토해야 합니다.
• 입찰서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 특별매각조건을 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리가 지워져도 비싸게 사면 위험하다”

김해 진례 주암빌라 402호는 등기상 말소기준 이후의 가압류가 매각으로 소멸할 것으로 분석되는 물건입니다. 조사된 전입자 유병연도 말소기준 이후 전입했으므로 대항력은 없는 것으로 분류됩니다. 따라서 현재 확인된 권리관계만으로는 매수인에게 확정적인 보증금 인수 부담이 발생한다고 보기 어렵습니다.

그러나 보증금과 확정일자가 미상이고 내부 상태도 확인되지 않았습니다. 특히 가격 측면에서는 신건 최저가 50,000,000원이 최신 확인 거래가 38,500,000원의 129.9%에 이릅니다. 두 거래 사이의 추세도 -11.5%로 하락했고, 8세대 빌라 특성상 환금성에도 주의가 필요합니다.

결론은 신건 입찰 보류에 가깝습니다. 1회 유찰 가정 가격 40,000,000원도 마지막 확인 거래가보다 높습니다. 2회 유찰 가정 가격 32,000,000원에서는 과거 거래 대비 가격 여지가 생기지만, 이는 실제 유찰이나 현재 시세를 보장하지 않습니다. 권리관계와 점유를 확인하고 최신 시세를 재검증한 뒤 가격을 판단하는 것이 합리적입니다.