창원지방법원 2025타경12630. 창원시 의창구 북면 감계리에 자리한 창원감계힐스테이트3차 305동 202호입니다. 전용면적은 84.7702㎡, 철근콘크리트구조 22층 건물의 2층이고, 2014년 12월 3일 사용승인을 받은 아파트입니다. 현재 소유자는 윤정훈입니다.
등기부를 보면 2015년 경남은행 근저당권을 시작으로 비엔케이캐피탈 근저당권, 신용보증기금과 근로복지공단의 가압류가 이어졌습니다. 이후 근로복지공단이 강제경매를 신청했습니다. 말소기준권리는 2015.03.19 설정된 경남은행 근저당권으로, 남아 있는 후순위 담보권과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 손혜영은 2025.03.19 전입했고, 방 1칸을 점유한 것으로 조사됐습니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 후순위 임차인으로 분류됩니다. 따라서 보증금 30,000,000원을 낙찰자가 승계하는 것으로 계산하지 않습니다. 다만 임차인의 점유와 보증금 반환채권은 별개의 문제이므로 명도 절차 및 배당관계 확인은 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12630 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 북면 감계리 227-1 창원감계힐스테이트3차 제305동 제2층 제202호 도로명주소: 경상남도 창원시 의창구 북면 감계로 259 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 전용 84.7702㎡ · 22층 중 2층 |
| 단지 규모 | 630세대 · 사용승인일 2014.12.03 |
| 소유자 | 윤정훈 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 266,000,000원 / 266,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 근로복지공단 / 15,243,038원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 말소기준권리 | 2015.03.19 경남은행 근저당권 (채권최고액 232,800,000원) |
| 임차인 | 손혜영 · 보증금 30,000,000원 · 월차임 300,000원 |
| 예상 인수액 | 0원 (등기상 후순위 권리 및 임차인 기준) |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2015년 경남은행
핵심은 2015.03.19 경남은행 근저당권입니다. 채권최고액은 232,800,000원이며, 이 권리가 매각으로 소멸하는 후순위 권리 판단의 기준입니다.
뒤이어 2018.11.27 비엔케이캐피탈이 채권최고액 15,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 신용보증기금의 90,000,000원 가압류, 근로복지공단의 3,285,720원 및 8,789,350원 가압류가 발생했습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
중소기업은행의 9,331,994원 가압류는 이미 말소됐으며, 국·창원시·국민건강보험공단의 압류 역시 등기부상 말소 상태입니다. 최초 하나자산신탁 관련 신탁등기와 금지사항등기도 해소된 상태입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 3,000만원, 대항력 없음
현황조사와 매각물건명세서에는 실제 임차인 1명인 손혜영이 확인됩니다. 점유 부분은 방 1칸이고, 보증금은 30,000,000원, 월차임은 300,000원입니다. 보증기관의 대위변제 또는 승계로 중복 신고된 임차인은 없습니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 / 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 손혜영 | 방 1칸 2025.03.19 |
30,000,000원 300,000원 |
없음 | 미확인 | 해당 없음 | 0원 |
대항력 판단 기준: 2015.03.19 경남은행 근저당권. 손혜영의 전입일은 2025.03.19로 후순위입니다. 확정일자 및 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 가능성을 확정하지 않았습니다.
③ 시세 비교 — 신건은 최근 평균의 101.2%
창원감계힐스테이트3차의 전용 84.74~84.77㎡대 실거래 12건을 비교했습니다. 거래 시기는 2026년 5월부터 10월까지이며, 최근 12개월 평균은 262,750,000원입니다. 감정가와 현재 최저가는 모두 266,000,000원으로, 최근 평균의 101.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 84.77㎡ | 18층 | 263,000,000원 |
| 2026.10 | 84.77㎡ | 2층 | 252,000,000원 |
| 2026.10 | 84.77㎡ | 9층 | 280,000,000원 |
| 2026.09 | 84.77㎡ | 3층 | 260,000,000원 |
| 2026.08 | 84.77㎡ | 17층 | 270,000,000원 |
| 2026.08 | 84.74㎡ | 19층 | 250,000,000원 |
| 2026.08 | 84.77㎡ | 12층 | 268,000,000원 |
| 2026.07 | 84.77㎡ | 3층 | 251,000,000원 |
| 2026.07 | 84.77㎡ | 15층 | 275,000,000원 |
| 2026.06 | 84.74㎡ | 22층 | 268,000,000원 |
| 2026.05 | 84.74㎡ | 14층 | 258,000,000원 |
| 2026.05 | 84.77㎡ | 20층 | 258,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 262,750,000원 |
거래가격 범위는 250,000,000원~280,000,000원으로 층과 개별 조건에 따른 편차가 있습니다. 하지만 현재 경매 최저가 266,000,000원은 최근 평균인 262,750,000원보다 3,250,000원 높고, 최신 거래 대표값 263,000,000원보다도 높습니다.
더 눈여겨볼 것은 같은 단지의 2층 거래입니다. 2026년 10월 전용 84.77㎡, 2층 거래가 252,000,000원에 확인됩니다. 경매 대상 역시 2층이므로 층별 가격 차이를 고려할 때 중요한 비교 사례입니다. 현재 최저가와의 차이는 14,000,000원입니다. 다만 거래 사례의 동·향·수리 상태까지 동일한 것으로 단정할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 266,000,000원 가정)
현재 최저매각가 그대로 낙찰된다는 가정에서 집행비용과 채권별 예상 배당액을 배열하면 다음과 같습니다. 경남은행과 비엔케이캐피탈은 채권최고액을 적용한 계산입니다. 실제 채권잔액과 법정 배당순위가 확정된 배당표는 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,524,000원 |
| 1. 근저당 · 경남은행 | 232,800,000원 | 232,800,000원 |
| 2. 근저당 · 비엔케이캐피탈 | 15,000,000원 | 15,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 90,000,000원 | 13,676,000원 |
| 4. 가압류 · 근로복지공단 | 3,285,720원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 근로복지공단 | 8,789,350원 | 0원 |
| 6. 강제경매 · 근로복지공단 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권액 합계 349,875,070원 · 채권자 예상배당 합계 261,476,000원 · 미배당 88,399,070원 · 집행비용 4,524,000원. 채권최고액 기준 가정과 집행비 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제·실제 채권잔액은 확정 반영되지 않았습니다. 따라서 실제 배당액과 순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수액은 0원
현재는 0회 유찰된 신건입니다. 감정가의 80% 및 64%로 최저가가 낮아지는 경우를 가정하면 다음과 같은 배당 시나리오가 계산됩니다. 이는 향후 매각기일이나 유찰 발생을 확정하는 뜻은 아닙니다.
| 회차 | 가정 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 266,000,000원 | 88,399,070원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 212,800,000원 | 140,854,270원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 170,240,000원 | 182,818,430원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자의 미배당 금액은 증가하지만, 확인된 권리구조상 매수인의 보증금 인수액은 계속 0원으로 계산됩니다. 따라서 유찰에 따른 가격 인하 효과가 실질취득액에 반영되는 유형입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 입지. 경상남도 창원시 의창구 북면 감계리 소재 감계초등학교 북측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 형성된 지역으로, 감정평가상 주위환경은 대체로 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 간선도로와의 거리 및 대중교통 이용 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 2014.12.03 사용승인된 철근콘크리트구조 아파트입니다. 위생·급배수·승강기·난방시설을 갖추고 있으며, 본건은 22층 건물 중 2층에 있습니다.
- 내부 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 정확한 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 내부 마감, 수리 상태, 설비 상태에 대한 추가 확인이 필요합니다.
- 토지·도로. 토지는 공동주택 부지로 이용 중이며 남측 대로3류, 서측 소로3류에 접합니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역 및 감계지구 지구단위계획구역입니다.
- 규제. 상대보호구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등의 규제가 확인됩니다. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 883,600원/㎡입니다. 이는 개별 아파트의 거래가격을 직접 나타내는 수치는 아닙니다.
- 환금성. 630세대 아파트단지로 최근 동일 면적대 실거래 12건이 확인됩니다. 거래 사례는 존재하지만 가격 범위가 250,000,000원~280,000,000원으로 벌어져 있습니다. 특히 저층인 본건은 최근 2층 거래를 우선적인 비교 대상으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 평균보다 높은 신건 가격. 최저가 266,000,000원은 최근 12개월 평균 262,750,000원의 101.2%입니다. 시세보다 낮다는 전제로 응찰해서는 안 됩니다.
- 2층 실거래 비교. 같은 단지·같은 층·유사 면적의 2026년 10월 거래가 252,000,000원입니다. 본건의 동, 향, 조망, 수리 상태 등 개별 가격 차이를 확인해야 합니다.
- 손혜영 점유 및 명도. 방 1칸을 점유한 실제 임차인이 있습니다. 대항력은 없지만 점유 상태와 인도 협의 가능성, 명도 절차를 확인해야 합니다.
- 임차인 배당 관련 서류. 확정일자·배당요구 여부와 소액임차인 최우선변제 해당 여부를 확인해야 합니다. 현재 계산상 매수인 인수액 0원과 임차인의 실제 배당 가능 여부를 혼동하면 안 됩니다.
- 경남은행 실제 채권잔액. 등기상 채권최고액은 232,800,000원이나, 실제 배당은 확정 채권액에 따라 달라질 수 있습니다. 배당 예상표는 채권최고액 기준 가정입니다.
- 기존 압류 말소 확인. 국·창원시·국민건강보험공단 압류 및 중소기업은행 가압류의 말소 상태를 최신 등기부로 다시 대조해야 합니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 폐문부재로 실내 확인이 제한됐습니다. 수리비·누수·설비 상태 등을 검토하지 않고 실거래 평균만으로 가격을 확정해서는 안 됩니다.
- 관리비 및 체납 관련 사항. 공용부분 관리비 체납과 매각조건상 별도 부담 가능성을 관리사무소 및 관련 서류에서 확인해야 합니다.
- 매각조건 최종 확인. 매각기일 2026.10.29 전에 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 사항, 법원의 매각기일 변경 여부를 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원이어도 신건이 싸지는 않다”
이 경매의 장점은 권리구조가 비교적 명확하다는 점입니다. 경남은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 담보권과 가압류가 정리되며, 실제 임차인 손혜영 역시 말소기준권리 이후 전입해 매수인 보증금 인수액은 0원으로 분석됩니다.
그러나 가격 판단은 별개입니다. 실질취득 266,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 262,750,000원보다 높고, 같은 2층 거래 사례인 252,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현 신건 가격을 시세보다 저렴한 매수 기회로 평가하기 어렵습니다.
종합 판단은 권리 측면 양호, 가격 측면 보류입니다. 후순위 임차인의 명도와 우선변제 관련 확인사항이 남아 있고, 실내 상태도 충분히 확인되지 않았습니다. 현재 가격에 곧바로 응찰하기보다는 실거래 비교와 매각조건 검증을 거쳐 응찰가를 판단하는 것이 적절합니다.
