창원지방법원 2025타경12640. 경상남도 김해시 외동 동일아파트 201동 1층 109호입니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 1층에 자리한 아파트로, 소유자는 김고관입니다. 등기에는 1999년 1월 26일 소유권이전 기록이 있으며, 2026년 1월 2일 롯데캐피탈주식회사의 강제경매개시결정이 등기되었습니다. 신청 청구액은 21,181,338원입니다.
이번 사건은 등기상 여러 차례 근저당 설정과 말소, 가압류, 과거 강제경매 절차가 반복된 물건입니다. 권리분석상 말소기준은 2023년 2월 24일 케이비캐피탈주식회사 가압류로 제시되어 있습니다. 다만 그보다 앞선 2014년 근저당권과 한국주택금융공사로의 이전기록을 함께 대조해야 하므로, 말소기준의 적정성과 실제 낙찰자 인수 범위를 원본 등기로 확정하는 과정이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12640 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 외동 1261-1 동일아파트 201동 1층 109호 |
| 도로명주소 | 경상남도 김해시 함박로 162 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트조 · 지상 15층 중 1층 |
| 실거래 비교 면적 | 전용 59.35~59.85㎡대 |
| 단지 규모 / 사용승인 | 375세대 · 1995.11.27 |
| 소유자 | 김고관 |
| 감정가 / 최저가 | 136,000,000원 / 136,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 롯데캐피탈주식회사 / 21,181,338원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 입찰보증금(10% 기준) | 13,600,000원 |
| 등기 관할 | 창원지방법원 김해등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 오래된 근저당에 주목
현재 분석의 말소기준은 2023.02.24 케이비캐피탈주식회사 가압류입니다. 이후 농협은행, 신한카드, 우리금융캐피탈, 롯데캐피탈의 가압류와 현 강제경매개시결정은 매각에 따른 소멸 대상으로 분류되어 있습니다.
2004년의 회현동새마을금고 가압류들과 2007년 강제경매, 과거 국민은행 근저당권들은 등기상 이미 말소된 것으로 정리되어 있습니다. 반면 2023년 이후의 가압류는 다수 남아 있으나, 말소기준이 확정되고 선행 인수권리가 없다는 전제에서는 매각으로 소멸하는 유형입니다.
② 시세 비교 — 평균 대비 소폭 낮지만 1층 거래보다 높다
동일아파트 375세대의 유사 평형 실거래 최근 12개월 12건을 비교했습니다. 전용 59.35~59.85㎡대 거래로, 층과 거래시점에 따른 가격 차이가 나타납니다. 특히 본건은 1층이므로 같은 1층 거래가격을 중요하게 살펴야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.85㎡ | 1 | 132,000,000원 |
| 2026.09 | 59.85㎡ | 7 | 125,000,000원 |
| 2026.05 | 59.85㎡ | 11 | 160,000,000원 |
| 2026.05 | 59.85㎡ | 3 | 125,000,000원 |
| 2026.04 | 59.85㎡ | 8 | 167,000,000원 |
| 2026.03 | 59.55㎡ | 15 | 125,000,000원 |
| 2026.03 | 59.35㎡ | 7 | 101,000,000원 |
| 2026.03 | 59.85㎡ | 9 | 157,000,000원 |
| 2026.03 | 59.85㎡ | 5 | 145,000,000원 |
| 2026.03 | 59.85㎡ | 14 | 147,000,000원 |
| 2026.02 | 59.85㎡ | 1 | 120,000,000원 |
| 2026.01 | 59.85㎡ | 13 | 148,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 137,666,666원 |
최근 12건 실거래는 101,000,000~167,000,000원으로 편차가 큽니다. 평균은 137,666,666원이며 신건 최저가 136,000,000원은 평균보다 1,666,666원 낮은 수준입니다. 비율로는 98.8%입니다. 평균만 보면 약간 할인된 것처럼 보이지만 가격 차이가 작습니다.
더 중요한 비교는 동일한 1층 거래입니다. 2026년 9월 1층 거래는 132,000,000원, 2026년 2월 1층 거래는 120,000,000원입니다. 본건 최저가는 9월 1층 거래보다 4,000,000원 높고, 2월 1층 거래보다 16,000,000원 높습니다. 따라서 최근 평균 대비 98.8%라는 수치만으로 가격 경쟁력이 있다고 보기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 136,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,704,000원 |
| 1. 가압류 · 케이비캐피탈 | 16,568,101원 | 16,568,101원 |
| 2. 가압류 · 농협은행 | 6,691,506원 | 6,691,506원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 | 6,984,380원 | 6,984,380원 |
| 4. 가압류 · 우리금융캐피탈 | 14,291,477원 | 14,291,477원 |
| 5. 가압류 · 롯데캐피탈 | 15,327,017원 | 15,327,017원 |
| 6. 강제경매개시결정 · 롯데캐피탈 | 미확정 | 0원 |
| 채권자 배당 합계 | 59,862,481원 | 59,862,481원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 73,433,519원 |
예상배당은 신건 매각가와 확인된 청구금액을 기준으로 한 추정입니다. 집행비용 2,704,000원과 채권자 배당 59,862,481원을 차감하면 소유자 잔여액은 73,433,519원으로 계산됩니다. 다만 선행 근저당, 별도 신청채권, 조세채권 및 임차권이 실제로 배당에 반영되면 금액은 변동될 수 있습니다.
회차별 가격·배당 시나리오
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 136,000,000원 | 59,862,481원 | 73,433,519원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 108,800,000원 | 59,862,481원 | 46,614,319원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 87,040,000원 | 59,862,481원 | 25,210,799원 | 0원 |
회차별 계산에서는 유찰 후에도 채권자 배당 부족액과 매수인 인수액이 0원으로 나타납니다. 다만 이는 현재 반영된 채권에 한정된 계산입니다. 선행 근저당의 존속 여부, 실제 임차인의 대항력과 보증금, 신청채권액을 재확인한 뒤 회차별 실질취득비용을 다시 판단해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 외동 임호초등학교 동측 인근입니다. 아파트단지와 근린생활시설, 학교 등이 분포하는 주거지역으로 주변 환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 서측과 북측에 왕복 4차선 도로, 동측에 왕복 6차선 포장도로가 위치합니다. 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 1층 세대입니다. 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 있으며 외벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 샤시창호입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역이며 교육환경보호구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등이 관련됩니다. 공시지가는 1,298,000원/㎡이고 위반건축물은 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 375세대, 1995년 11월 준공 아파트입니다. 최근 12건의 실거래가 101,000,000~167,000,000원으로 폭넓게 분포합니다. 거래 자체는 확인되지만 층과 개별 상태에 따른 가격 편차가 커 매각가격을 보수적으로 산정할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선행 근저당 확인. 2014년 한국외환은행 근저당권과 한국주택금융공사 이전등기의 말소 상태를 원본 등기에서 확인하세요. 실제 존속한다면 말소기준 재검토가 필요합니다.
- 임차·점유관계 확인. 임대관계가 미상이므로 전입세대, 현황조사, 실제 점유자, 보증금과 확정일자 등을 확인하세요. 대항력은 현재 단정할 수 없습니다.
- 배당액 재검산. 신청채권액 21,181,338원과 롯데캐피탈 가압류 15,327,017원의 관계를 확인하고 배당대상 채권의 누락·중복 여부를 검증하세요.
- 동일 층 실거래 비교. 2026년 9월 1층 132,000,000원, 2026년 2월 1층 120,000,000원을 기준으로 본건의 내부 상태와 입찰가를 비교하세요.
- 유찰 시 가격 재평가. 1회 유찰 시 108,800,000원, 2회 유찰 시 87,040,000원의 회차별 가격을 참고하되 실제 매각조건과 권리관계를 다시 확인하세요.
- 관리비·인도 비용. 체납 관리비 중 승계 가능한 공용부분과 점유자 인도에 필요한 비용을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 자료를 입찰 직전에 대조하세요.
맺으며 — “평균 대비 98.8%가 곧 저가 매수는 아니다”
김해 동일아파트 201동 109호는 감정가와 최저가가 136,000,000원으로 같은 신건입니다. 최근 12개월 평균 거래가 137,666,666원보다 약간 낮지만, 가장 최근의 동일 1층 거래 132,000,000원보다는 비쌉니다. 따라서 평균 대비 소폭 할인이라는 이유만으로 신건의 가격 메리트를 높게 평가하기 어렵습니다.
권리 측면에서도 2023년 케이비캐피탈 가압류를 말소기준으로 보면 후순위 가압류는 매각으로 소멸하고 계산상 인수금액은 0원입니다. 그러나 2014년 근저당권 이전등기의 말소 상태, 임대관계 미상, 신청채권과 배당액의 불일치가 남아 있습니다. 이런 부분을 확인하지 않은 상태에서 권리가 완전히 깨끗하다고 결론 내리기는 어렵습니다.
종합 판단은 C등급입니다. 가격은 최근 평균과 비슷하고 최신 동일 층 거래보다 높으며, 선행 권리와 점유에 대한 검증이 필요합니다. 현 단계에서는 신건 입찰보다 권리 원본 검증과 가격 재평가를 우선하는 접근이 합리적입니다. 결국 이번 사건의 승부처는 최저가 자체가 아니라 인수위험을 확정한 뒤 얼마의 실질취득비용으로 확보할 수 있느냐입니다.
