창원지방법원 2025타경12649. 창원시 성산구 상남동 봉림빌딩 10층 1001호가 경매에 나왔습니다. 감정평가 당시 ‘이레PC방’이라는 상호의 근린생활시설로 이용 중인 공간입니다. 소유자 오세현은 2017년 2월 28일 이전 경매 매각을 통해 소유권을 취득했고, 같은 날 경상남도정치망수산업협동조합 앞으로 채권최고액 405,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 동일 협동조합의 추가 근저당과 개인 근저당, 가압류 및 세금 관련 압류가 이어졌고, 결국 협동조합이 신청한 임의경매로 현재 매각 절차가 진행되고 있습니다.

권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 기존 소유자의 채무를 담보한 2017년 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤에 발생한 등기상 부담은 매각으로 정리되는 구조입니다. 문제는 상업용 부동산 특유의 변수입니다. 실제 영업 중인 점포를 넘겨받는 과정에서 임차인의 점유 해소, 영업시설의 소유관계, 원상복구와 체납 관리비 등을 확인해야 합니다. 특히 10층에 위치한 영업시설은 저층 점포와 고객 유입 및 재임대 조건이 다를 수 있어 감정가만으로 투자 매력을 판단하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당이 말소기준

이 사건은 2017년 2월 28일 설정된 협동조합 근저당권을 중심으로 권리관계를 판단해야 합니다. 2003년 설정됐던 남창원농업협동조합 근저당권은 2017년 기존 경매 매각으로 이미 말소됐습니다. 현재의 말소기준보다 앞서 존속하는 별도 근저당권은 확인되지 않습니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 명도는 남는다

이 물건에는 실제 임차인 1명이 확인됩니다. 유신기는 제시물건 전부를 점유하고 있으며, 보증금 50,000,000원에 월차임 2,500,000원의 임대차관계가 신고돼 있습니다. 전입일은 2019년 6월 3일로, 말소기준권리 설정일인 2017년 2월 28일보다 늦습니다.

여기서 구별해야 하는 것은 대항력, 배당받을 권리, 실제 점유입니다. 임차인의 보증금 50,000,000원이 존재한다고 해서 그 금액이 낙찰자에게 자동 승계되는 것은 아닙니다. 현재의 대항력 판정에 따르면 매수인의 보증금 인수액은 0원으로 보는 것이 타당합니다. 그러나 임차인이 배당요구를 했다고 해서 영업장 인도가 자동으로 완료되는 것도 아닙니다.

③ 가격 분석 — 600,000,000원에 살 이유가 확인됐는가

현재 최저매각가는 600,000,000원으로 감정가와 같습니다. 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 문제는 시세 비교에 사용할 실거래 기준가격이 확인되지 않는다는 점입니다. 동일 건물 또는 비교 가능한 근린시설의 최근 거래가격, 최신 거래와 가격 추세를 확인하지 못한 상태이므로, 현재 최저가가 적정한지, 비싼지, 저렴한지를 확정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 600,000,000원 가정)

현재 최저매각가로 낙찰된다는 가정 아래 집행비용을 먼저 공제하고, 근저당권과 가압류 채권을 순서대로 배당한 시뮬레이션입니다. 근저당권은 실제 확정채권액이 아니라 등기상 채권최고액 기준으로 계산했습니다.

집행비용 8,400,000원은 매각가의 약 1.4%를 적용한 추정치입니다. 채권자 배당합계는 562,940,000원이고 소유자 잔여액은 28,660,000원입니다. 당해세·체납세금의 실제 우선순위, 임차인 최우선변제 및 실제 확정채권액은 반영되지 않아 배당액과 잔여액은 달라질 수 있습니다.

신청채권자인 경상남도정치망수산업협동조합의 청구금액은 430,871,086원입니다. 동일 협동조합의 을구 3번과 4번 근저당권 채권최고액 합계는 445,200,000원이며, 위 계산은 두 근저당권의 채권최고액을 각각 적용한 결과입니다. 따라서 이를 신청채권자의 실제 확정채권액 또는 최종 배당액으로 단정할 수 없습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 미배당이 늘어난다

현재 신건 최저가 600,000,000원에서 1회 유찰 시 480,000,000원, 2회 유찰 시 384,000,000원으로 내려가는 가정입니다. 이 경우 채권자에게 배당되지 못하는 금액은 증가하지만, 확인된 후순위 권리가 매수인에게 자동 승계되는 것은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 창원시 성산구 상남동 소재 상남시장 남측 인근에 위치합니다. 주변은 각종 상업용시설, 위락시설 및 숙박시설 등으로 형성된 상업지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됐습니다. 서측 중로2류와 북측 소로1류에 각각 접하는 토지입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 10층 건물의 10층 1001호입니다. 외벽은 알루미늄 복합판넬 및 석재 붙임 등으로 마감됐으며, 내부는 인테리어 마감 상태입니다.
• 설비. 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비 및 소화전 설비가 설치돼 있습니다. PC방 영업시설이므로 기존 전기·통신·냉난방 시설의 상태와 향후 업종 전환 가능성을 직접 확인할 필요가 있습니다.
• 용도지역. 일반상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 역사문화환경보존지역 및 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 업종 변경이나 내부 공사 전 관련 인허가 및 규제 확인이 필요합니다.
• 토지. 대지권 목적 토지는 평지의 가로장방형 상업용 부지입니다. 전체 토지면적은 847.3㎡이며 공시지가는 3,973,000원/㎡입니다. 이는 건물 부지 전체에 관한 수치로, 해당 호실의 전용면적이나 단독 소유 토지면적을 뜻하지 않습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항이 표시되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다. 다만 실제 내부 시설과 설비의 상태까지 보증하는 것은 아닙니다.
• 환금성. 상남동 상업지역에 위치하지만 본건은 10층 근린생활시설입니다. 저층 상가와 비교하면 노출도와 유입 동선, 이용 업종에 제약이 있을 수 있습니다. 동일 용도·층수의 거래 사례와 공실·임대수요를 확인하기 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 상가임대차 대항요건 확인. 유신기의 사업자등록 신청일, 점유 개시일, 임대차계약서 및 확정일자를 확인해 대항력 없음 판정과 배당요구 내역을 교차 검증하세요.
• 명도와 영업시설. PC방 집기, 설비, 인테리어 및 영업 관련 시설의 소유관계를 확인하고, 낙찰 후 인도 협의와 원상복구 비용을 검토해야 합니다.
• 세금채권 검토. 창원시·국가의 압류와 관련된 체납액, 법정기일, 당해세 및 교부청구를 확인하세요. 예상배당표만으로 실제 배당순서를 확정하면 안 됩니다.
• 실거래가 확인. 봉림빌딩 또는 비교 가능한 인근 근린시설의 최근 거래, 매물 호가, 층수·용도별 가격 차이를 조사해 600,000,000원의 적정성을 판단하세요.
• 임대수익 검증. 현재 보증금 50,000,000원과 월차임 2,500,000원이 실제 계약상 유효한 조건인지 확인하고, 공실·운영비·관리비·수선비 등을 반영해 재임대 수익을 분석하세요.
• 관리비·공과금. 집합상가의 공용부분 관리비 체납과 전기·수도 등 공과금 내역을 관리주체에 직접 확인하세요.
• 입찰 전 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 임대차 관련 문건을 매각기일 전에 다시 확인하세요.
• 회차별 전략. 신건 600,000,000원, 1회 유찰 가정 480,000,000원, 2회 유찰 가정 384,000,000원을 비교하되, 실제 유찰 여부와 다음 최저가를 확인한 뒤 응찰 상한을 정하세요.

맺으며 — “권리는 비교적 단순하지만, 가격은 아직 검증되지 않았다”

이 물건은 말소기준 이후의 근저당·가압류·압류가 소멸하는 구조이며, 현재 확인된 임차인도 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 그래서 등기상 매수인이 승계할 권리 부담은 낮고, 임대차보증금 인수액도 0원으로 예상됩니다.

그러나 임차인이 실제 점유 중인 10층 PC방 근린시설이라는 점을 간과해서는 안 됩니다. 임차인의 보증금 50,000,000원과 월차임 2,500,000원에 관한 계약 확인, 사업자등록 이력, 영업시설 명도, 세금채권 및 공용관리비 등이 실제 취득 과정의 변수입니다.

특히 감정가 600,000,000원을 뒷받침할 최근 실거래 기준가격이 확인되지 않아 신건 가격이 시장 대비 유리하다고 평가할 수 없습니다. 유찰되더라도 미배당 증가와 가격 적정성은 별도로 판단해야 합니다. 권리는 조건부 합격, 임차·명도는 확인 필요, 가격은 보류. 이 물건은 최저가 자체보다 상가의 실제 임대가치와 인도 가능성을 얼마나 정확하게 검증하느냐가 입찰 판단의 핵심입니다.