창원지방법원 2026타경14. 김해시 동상동 늘해랑아파트 9층 903호입니다. 이름은 아파트지만 감정평가서상 실제 이용상태는 공동주택 중 도시형 생활주택(원룸형)입니다. 전용면적은 49.865㎡, 건물은 10층 규모이며 대상 호실은 9층에 있습니다. 2016년 12월 준공된 26세대 소규모 건물로, 일반적인 대단지 아파트와는 매매수요 및 환금성을 구분해서 살펴야 합니다.

권리 흐름은 비교적 명료합니다. 소유자 권옥희 명의로 소유권이 보존된 뒤 신탁등기가 설정됐다가 말소됐고, 2017년 남부새마을금고의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 김수자와 박철제의 가압류가 붙었으며 남부새마을금고가 임의경매를 신청했습니다. 가압류 채권액은 크지만, 후순위 채권의 미배당액이 그대로 낙찰자에게 넘어오는 구조는 아닙니다.

오히려 입찰 전 더 신중하게 확인해야 할 부분은 가격입니다. 최저가 154,000,000원은 과거 실거래 173,000,000원보다 낮지만, 그 거래는 2022년 9월의 사례입니다. 2026년 현재의 시장가격을 입증할 최근 거래가 충분하지 않아 가격 메리트는 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸

핵심은 2017.02.17 설정된 남부새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 106,000,000원이며, 이 권리가 말소기준이 됩니다. 말소기준권리 이후 설정된 김수자의 가압류 85,000,000원과 박철제의 가압류 240,000,000원은 매각에 따라 소멸하는 권리로 분류됩니다. 경매개시결정등기도 매각으로 소멸합니다.

한편 2018년 이종호 명의로 설정됐던 채권최고액 700,000,000원의 근저당권은 2020.12.11 말소등기가 이뤄진 권리입니다. 과거의 큰 채권최고액만 보고 이를 현재 매수인의 인수 부담으로 계산해서는 안 됩니다. 신탁등기 역시 2017년 소유권 귀속 과정에서 정리됐습니다.

임차인 분석 — 후순위 전입자 1명

조사상 임차인으로 기재된 실제 인물은 이진호 1명이며, 보증기관의 보증금 대위변제나 승계에 따른 중복신고 사례는 아닙니다. 전입신고일은 2021.01.14로, 말소기준인 2017.02.17보다 늦습니다. 따라서 제시된 전입신고를 기준으로는 선순위 대항력이 없는 후순위 점유자에 해당합니다.

그러나 보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 실제 임대차의 경제적 조건과 배당 가능 여부는 확정할 수 없습니다. 대항력이 없다는 판단과 임대차관계가 모두 확인됐다는 판단은 서로 다릅니다. 특히 현장조사 당시 폐문부재로 내부 확인이 어려웠다는 점을 함께 고려해야 합니다.

② 시세 비교 — 89.0%의 숫자보다 거래 시점이 중요하다

늘해랑아파트의 비교 거래는 전용면적이 유사한 49.89㎡, 5층의 사례입니다. 이 거래의 가격은 173,000,000원으로, 대상 호실의 최저가 154,000,000원보다 높습니다. 하지만 거래 시점이 2022년 9월이므로 현재 시세를 직접 대표한다고 보기 어렵습니다.

비교가격으로 제시된 12개월 평균도 173,000,000원, 거래 건수는 1건으로 표시되지만, 구체적인 실거래 시점으로 확인되는 것은 2022.09입니다. 따라서 이 수치를 2026년 최근 12개월에 실제로 체결된 거래가격이라고 단정할 수 없습니다. 현재 가격에 대한 신뢰도를 평가할 때는 거래 건수와 거래 시점의 제약을 우선해야 합니다.

과거 거래가격과 최저가의 차이는 19,000,000원입니다. 비율로는 최저가가 과거 거래가격의 89.0%이지만, 이는 어디까지나 과거의 거래와 비교한 결과입니다. 시세가 그사이 달라졌을 가능성과 5층·9층의 개별 조건 차이를 고려하면, 19,000,000원을 현재의 확정적인 가격 차익으로 계산할 수는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 154,000,000원 가정)

채권최고액과 청구금액을 이용한 단순 배당 추정입니다. 집행비용 2,956,000원은 추정치이며, 당해세·임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 가압류채권자 사이의 실제 배당은 채권의 확정 여부, 배당요구, 법정 배당순위 및 평등배당 관계에 따라 달라질 수 있습니다.

이 모형에서는 집행비용을 제외한 채권자 배당 총액이 151,044,000원이고, 채권액 합계는 431,000,000원입니다. 그 결과 미배당액은 279,956,000원에 이르며 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

남부새마을금고의 경매 청구액은 89,919,130원이지만, 위 배당표는 근저당권 채권최고액 106,000,000원을 기준으로 배당액을 산정한 가정입니다. 실제 배당은 확정된 피담보채권액 등을 기준으로 달라질 수 있습니다. 또한 채권자의 미배당액 279,956,000원은 매수인의 인수액이 아닙니다.

유찰 회차별 자금·미배당 시나리오

위 시나리오에서는 매각가격이 낮아질수록 채권자의 미회수액이 증가하지만 매수인이 인수하는 금액은 모든 회차에서 0원으로 추정됩니다. 따라서 이 사건에서 실질취득액은 별도 취득부대비용을 제외하면 가정 매각가와 같습니다. 다만 유찰로 최저가가 낮아진다고 해서 현재 시장가치 대비 수익성이 자동으로 확보되는 것은 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 김해시 동상동 소재 동광초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 근린생활시설 및 시장 등이 형성된 지역으로, 주거시설과 생활상업시설이 혼재합니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가돼 있습니다. 토지 남측에는 폭 약 4m 내외, 북측에는 폭 약 2m 내외의 포장도로가 각각 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 10층 건물 중 9층 903호입니다. 외벽은 드라이비트 마감이며, 위생·급배수·승강기·소화전·난방설비 등이 설치된 것으로 평가돼 있습니다.
• 용도. 감정평가상 공동주택[도시형 생활주택(원룸형)]으로 이용 중입니다. 일반 아파트와 동일한 주거수요 및 환금성을 전제로 가격을 비교해서는 안 됩니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역으로, 상대보호구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역 등의 규제가 관련됩니다. 토지 공시지가는 558,000원/㎡입니다.
• 건축물 확인. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 이는 내부 상태나 실제 이용에 문제가 전혀 없다는 보증은 아닙니다.
• 환금성. 2016.12.20 준공된 26세대 소규모 공동주택입니다. 비교 가능한 실거래가 2022.09의 1건에 그쳐 현재의 거래 활성도와 매수 수요를 판단하기 어렵습니다. 매도 시 적정가격 형성과 매각 소요기간에 대한 불확실성이 있습니다.
• 현장 상태. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 확인이 어려웠고, 외부조사와 탐문내용 등에 따라 일반적인 상태를 전제로 평가했습니다. 내부 시설과 관리상태 확인이 중요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실거래 시점 재확인. 비교 거래 173,000,000원은 2022.09 사례입니다. 이를 현재 시장가격으로 가정하지 말고, 유사 면적의 최근 거래와 실제 매도 가능 가격을 확인해야 합니다.
• 이진호 임대차관계. 2021.01.14 전입과 말소기준일의 선후관계는 명확하지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 추가 확인이 필요합니다. 실제 점유 원인과 인도 가능 여부도 확인해야 합니다.
• 배당순위 재검토. 김수자와 박철제의 가압류는 모두 2023.05.16에 접수됐습니다. 단순 배당 추정표의 배분액을 확정 배당액으로 취급하지 말고, 실제 배당요구와 일반채권 간 배당관계를 검토해야 합니다.
• 근저당 실채권액. 남부새마을금고의 채권최고액은 106,000,000원, 경매 청구액은 89,919,130원입니다. 예상배당에서 채권최고액을 사용한 점을 고려해 실제 확정 채권액을 확인해야 합니다.
• 과거 신탁 및 공동담보. 케이비부동산신탁의 신탁등기는 말소됐고, 과거 이종호 근저당권 역시 말소됐습니다. 다만 등기 원본에서 신탁 말소, 공동담보 관련 부기등기 및 현재 권리상태를 재확인해야 합니다.
• 내부 이용상태. 폐문부재로 정확한 내부조사가 곤란했던 물건이므로, 원룸형 구조, 실제 점유, 시설 및 수선 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 관리비 체납. 장기 미납 관리비 중 공용부분에 관한 승계 가능성을 확인하고, 관리주체를 통해 미납 내역과 정산 조건을 점검해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정가는 123,200,000원, 2회 유찰 가정가는 98,560,000원입니다. 실제 유찰 여부와 관계없이 현재 시장가치와 예상 처분가격을 기준으로 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 검증된 저가 매수”

창원지방법원 2026타경14는 등기상 권리 구조만 보면 비교적 단순합니다. 2017년 남부새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 이진호의 전입일도 말소기준보다 늦어 현재 확인되는 매수인 인수 추정액은 0원입니다.

하지만 그 사실만으로 투자 적합성이 결정되지는 않습니다. 이 물건은 26세대 도시형 생활주택으로, 비교 실거래가 2022년 9월의 단 한 건에 불과합니다. 과거 가격 173,000,000원과 최저가 154,000,000원 사이에 차이가 있더라도 그 차이를 현재 실현 가능한 수익으로 해석할 근거는 부족합니다. 보증금 미상 전입자의 점유관계와 폐문부재에 따른 내부 상태 불확실성도 남아 있습니다.

따라서 결론은 권리상 인수 부담은 낮음, 가격·환금성·점유 검증은 필수입니다. 현재의 신건 최저가에 응찰할지는 과거 거래 대비 할인율이 아니라 현재 시장에서 얼마에 거래되고 다시 매각할 수 있는지를 확인한 후 판단해야 합니다. 권리만 보고 입찰하기보다 현재 시세 검증을 우선해야 하는 C등급 검토 물건입니다.