🔴 가격 116.4% · 📉 최근 추세 -3.3% · 🟢 계산상 인수 0원 · ⚠️ 미배당 104,820,000원

창원지방법원 2026타경23. 경상남도 창원시 진해구 마천동의 청안그린빌아파트 12층 1209호입니다. 전용면적은 59.6798㎡이고, 15층 건물 중 12층에 위치합니다. 현재 소유자는 이윤주로, 2005년 5월 24일 매매를 원인으로 2005년 6월 24일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이후 2015년 10월 16일 주식회사경남은행 앞으로 채권최고액 52,800,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 이번 사건의 말소기준권리입니다.

이후 울산수산업협동조합의 100,000,000원 가압류와 이상준의 40,000,000원 가압류가 이어졌으며, 울산수산업협동조합의 가압류가 본압류로 이행되면서 2026년 1월 19일 강제경매가 개시됐습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 권리가 소멸한다는 사실과 가격이 매력적이라는 판단은 별개입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 소멸, 점유는 별도 확인

권리의 기준점은 2015년 10월 16일 설정된 주식회사경남은행 근저당권입니다. 채권최고액은 52,800,000원이며, 등기상 채무자는 이재철로 소유자 이윤주와 구별됩니다. 매각으로 근저당권이 소멸하고, 이후 설정된 울산수산업협동조합과 이상준의 가압류, 강제경매개시결정도 소멸하는 것으로 분석됩니다.

국을 권리자로 한 압류등기도 확인되지만, 2022년 6월 23일 압류는 2022년 12월 7일 말소됐고, 2024년 11월 19일 압류도 2025년 11월 4일 말소됐습니다. 따라서 두 압류를 현재 존속하는 인수권리로 취급할 이유는 없습니다. 다만 압류등기의 말소와 별개로, 배당에 영향을 줄 수 있는 조세채권 등은 입찰 전 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 최근 평균의 116.4%, 하락 추세도 확인

청안그린빌 동일 면적대인 전용 59.68㎡ 실거래를 비교하면 최근 확인 거래는 총 4건입니다. 전체 거래 평균은 78,000,000원이지만, 가격 메리트의 주된 기준은 보다 최근의 거래를 반영한 최근 12개월 평균 77,333,333원입니다.

확인된 실거래 최고가는 88,000,000원, 최저가이자 최신 거래가는 69,000,000원입니다. 최근 거래 추세는 -3.3%로 하락 방향입니다. 즉, 과거 거래 평균뿐 아니라 최근 평균과 최신 거래를 우선해도 최저매각가 90,000,000원은 시세보다 높은 수준입니다.

특히 신건 최저가를 최근 12개월 평균으로 나눈 비율은 116.4%입니다. 전체 거래 평균과 비교해도 115.4%이며, 이미 확인된 실거래 최고가보다도 감정가가 높습니다. 개별 층과 상태에 따라 가격 차이가 발생할 수 있지만, 현재 수치만으로는 신건 입찰에 가격상의 이점이 있다고 평가하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 90,000,000원 가정)

집행비용과 배당액은 추정치입니다. 근저당권은 채권최고액 기준으로 계산했으며 실제 피담보채권액에 따라 달라질 수 있습니다. 울산수산업협동조합의 강제경매개시결정은 기존 가압류의 본압류 이행으로, 동일 채권의 중복 합산을 피해야 합니다. 당해세·우선변제권 등은 반영되지 않았으며 실제 배당순위와 배당액은 법원의 배당절차에서 확정됩니다.

계산상 채권총액은 192,800,000원, 채권자 예상배당 합계는 87,980,000원이며, 미배당액은 104,820,000원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여액은 0원으로 추정됩니다. 이는 매각대금보다 채권총액이 많다는 의미이지, 매수인이 미배당액을 인수한다는 의미는 아닙니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 권리 확인은 필수

유찰 시나리오에서는 매수인 인수액이 모두 0원으로 계산돼 있습니다. 하지만 실제로 유찰이 발생하거나 해당 가격에 매각된다는 보장은 없습니다. 유찰 후에도 점유관계와 권리변동을 다시 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 창원시 진해구 마천동의 청안그린빌아파트로, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설·학교 등이 혼재한 주거지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 진입도로와 주차시설 역시 보통 수준으로 조사됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트벽식구조 및 조적조 경사슬래브지붕의 15층 건물 중 12층에 위치합니다. 급·배수, 위생, 승강기 및 난방설비를 갖추고 있습니다.
• 토지·규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 웅동초등학교 관련 절대보호구역·상대보호구역 등에 해당합니다. 공시지가는 496,300원/㎡입니다.
• 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 환금성. 150세대 규모의 2002년 준공 아파트입니다. 동일 면적 거래는 확인되지만 최근 실거래 표본은 제한적이고, 최근 추세가 -3.3%로 하락 방향이어서 보수적인 매수가격 산정이 필요합니다.
• 내부 상태. 현장조사 당시 거주인 부재로 내부 확인이 어려웠으며, 관련 공부와 탐문·외부조사 등을 바탕으로 통상적인 상태를 기준으로 감정했습니다. 실제 내부 상태에 따른 추가 비용 가능성을 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최근 시세 중심으로 판단. 전체 평균 78,000,000원보다 최근 12개월 평균 77,333,333원과 최신 거래가 69,000,000원을 우선 검토해야 합니다. 신건 최저가가 최근 시세보다 높은 점을 간과하지 마세요.
• 점유자 확인. 임대관계가 미상이고 내부조사도 이뤄지지 않았으므로 전입세대 확인, 현황조사서 및 매각물건명세서 대조를 통해 실제 점유자와 대항력 가능성을 확인해야 합니다.
• 근저당권과 후순위 권리. 2015.10.16 경남은행 근저당권을 기준으로 가압류 및 강제경매개시결정의 소멸 여부를 등기부 원본과 대조하세요.
• 강제경매 신청채권. 울산수산업협동조합의 청구액은 67,764,796원입니다. 앞선 가압류가 본압류로 이행된 구조이므로 동일 채권의 중복 계산 여부를 확인해야 합니다.
• 세금·배당. 과거 국세 압류등기는 말소됐지만 조세채권의 배당 관련 문제까지 자동으로 해소됐다는 뜻은 아닙니다. 배당요구 및 조세 관련 사항을 확인하세요.
• 유찰 시 가격 재검토. 1회 유찰 가정가 72,000,000원도 최신 거래가보다 높습니다. 2회 유찰 가정가 57,600,000원 등은 실제 매각 진행 여부를 확인한 후 비교해야 합니다.
• 관리비·명도·내부 상태. 공용부분 관리비 체납, 실제 점유자와의 명도 문제, 내부 수리 필요성 등을 개별적으로 확인하세요.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각공고 및 최신 실거래 내역을 확인하고 입찰보증금 등 구체적인 입찰 조건도 다시 점검해야 합니다.

맺으며 — “말소되는 권리보다 지금의 가격이 문제”

이 사건의 권리 흐름은 비교적 명료합니다. 2015년 주식회사경남은행 근저당권이 말소기준이며, 이후 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 임대관계가 미상이고 현장 내부 확인이 이뤄지지 않았으므로 이를 곧바로 완전한 무위험 물건으로 해석해서는 안 됩니다.

무엇보다 중요한 문제는 가격입니다. 최저가 90,000,000원은 최근 12개월 평균 77,333,333원보다 높고, 최신 거래가 69,000,000원도 웃돕니다. 최근 거래 추세까지 하락 방향인 만큼 신건 상태에서 서둘러 매수할 근거는 약합니다. 실제 유찰이 발생해 매각가격이 최근 시세보다 충분히 낮아지는지 관찰하면서 점유관계와 내부 상태를 확인하는 접근이 적절합니다.

결론은 등기상 말소 구조는 양호, 점유관계는 확인 필요, 신건 가격은 보류입니다. 채권자 미배당액이 크다는 이유로 매수인 인수액을 과장해서도 안 되지만, 계산상 인수액이 0원이라는 이유만으로 최근 시세의 116.4%에 해당하는 신건 가격을 정당화해서도 안 됩니다.