창원지방법원 2026타경10034. 창원시 성산구 대원동의 대원파크빌아파트 101동 2층 211호가 경매에 나왔습니다. 전용면적은 52.92㎡, 14층 건물의 2층이며, 단지는 603세대로 1997년 12월 27일 준공됐습니다.

현 소유자 정향란은 2022년 6월 13일 이 아파트를 119,000,000원에 취득했고, 같은 날 하나은행 앞으로 채권최고액 75,900,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 해당 근저당권은 2024년 12월 13일 한국주택금융공사로 이전됐으며, 한국주택금융공사가 2026년 1월 12일 임의경매를 신청했습니다. 신청채권자의 청구금액은 71,116,675원입니다.

이후 소상공인시장진흥공단·경남신용보증재단·제이비우리캐피탈의 가압류와 국민건강보험공단의 압류가 붙었습니다. 그러나 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 등기상 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 후순위 채권자의 미배당이 매수인 인수로 이어지는 것이 아니라는 점과, 권리가 소멸하더라도 감정가가 적정하다는 뜻은 아니라는 점을 구분하는 것입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 하나은행 근저당이 기준, 이후 한국주택금융공사로 승계

권리분석의 출발점은 2022년 6월 13일 을구 7번 근저당권입니다. 하나은행을 근저당권자로 하여 채권최고액 75,900,000원이 설정됐으며, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 등기된 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

다만 하나은행이 현재의 최종 권리자는 아닙니다. 2024년 12월 13일 을구 7-1번에 한국주택금융공사로의 근저당권이전이 등기됐습니다. 이전 원인은 확정채권양도이며, 근저당권 이전은 새로운 선순위 근저당을 하나 더 설정한 것이 아니라 기존 근저당권의 권리자가 변경된 것입니다. 따라서 75,900,000원을 중복 채권으로 합산하면 안 됩니다.

임차인·점유관계 — 확인된 임차인 없음, 실제 점유는 확인 필요

② 시세 비교 — 1.01억 신건은 최근 평균보다 비싸다

가격 판단에서는 과거 전체 거래 평균보다 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균과 최신 거래를 우선했습니다. 대원파크빌 전용 52.92㎡의 확인된 최근 거래는 12건이며, 2026년 8~9월 거래가 포함돼 있습니다.

실거래 최저는 75,000,000원, 최고는 108,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 99,958,333원이고, 최저매각가 101,000,000원은 평균보다 1,041,667원 높아 최근 시세의 101.0%에 해당합니다. 즉 평균 시세를 기준으로 신건 가격이 저렴하다고 볼 근거가 없습니다.

최신 2026년 9월 9층 거래 107,500,000원과 비교하면 최저가가 6,500,000원 낮습니다. 하지만 경매 대상은 2층이라는 점이 중요합니다. 2026년 8월 같은 면적·같은 2층의 거래가 75,000,000원이어서, 현재 최저가는 이 거래보다 26,000,000원 높습니다.

③ 예상배당표 (신건 최저가 101,000,000원 매각 가정)

매각가 101,000,000원에서 추정 집행비용 2,214,000원을 차감하면 채권자에게 돌아갈 배당 가능 금액은 98,786,000원입니다. 이를 근저당과 후순위 가압류에 배분한 추정 결과입니다.

근저당 배당은 채권최고액 75,900,000원 기준의 추정입니다. 실제 피담보채권액, 채권양도, 배당요구, 당해세·공과금 및 우선변제 항목에 따라 순위별 배당액은 달라질 수 있습니다. 국민건강보험공단 압류채권의 구체적 금액은 반영되지 않았습니다.

유찰 회차별 배당 부족과 매수인 부담

현재 신건과 유찰 시나리오를 비교하면, 매각가격이 내려갈수록 채권자의 미배당액이 커지는 구조입니다. 반면 확인된 권리 기준 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원으로 추정됩니다.

유찰 후 가격은 시나리오이며 실제 매각기일이나 최저매각가의 변경을 확정하는 것은 아닙니다. 매수인 인수액은 임대관계·점유관계 등에 추가 확인사항이 없다는 전제입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 및 실거래 기준)

• 입지. 창원시 성산구 대원동 소재 대원초등학교 남동측 인근입니다. 주변은 아파트단지·근린생활시설·공장 등이 혼재한 지역으로, 순수 주거지역과는 다른 주변 환경을 형성합니다.
• 교통. 아파트까지 차량 진출입이 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다. 남동측으로 창원대로와 연결된 왕복 4차선 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 건물의 2층입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감 등이며 샷시창호, 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 준공·규모. 1997.12.27 준공된 603세대 아파트입니다. 준공연도에 따른 설비 노후도와 개별 호수의 내부 수선 상태를 점검할 필요가 있습니다.
• 토지·용도지역. 준공업지역이며 국가산업단지·재생사업지구·지원시설구역 등과 관련된 토지이용계획이 있습니다. 시가지경관지구 및 지구단위계획구역 등의 지정도 확인됩니다.
• 도로·규제. 광로2류와 접하고 대로2류·완충녹지 등에 저촉되는 사항이 있습니다. 실제 토지 이용이나 개발 관련 판단에는 토지이용계획 확인이 필요합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 자료는 728,100원/㎡입니다. 이는 해당 아파트 호수의 실거래 시세나 대지권 가액을 직접 의미하지 않습니다.
• 공부상 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 전용 52.92㎡의 최근 실거래가 12건 확인돼 거래 사례는 존재합니다. 다만 거래가격이 75,000,000원부터 108,000,000원까지 분산돼 있어, 같은 면적이라도 개별 가격 차이가 큽니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2022.06.13 을구 7번 하나은행 근저당이 기준입니다. 매각물건명세서와 등기부 원본에서 매수인 인수 여부를 재확인하세요.
• 근저당권 이전 확인. 2024.12.13 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 최초 하나은행 근저당과 한국주택금융공사 승계채권을 중복 계산하지 않아야 합니다.
• 신청채권자 배당 정합성. 예상배당에는 최초 근저당권자 명의로 75,900,000원이 배당되는 반면 신청채권자 별도 회수액은 0원으로 표시됩니다. 채권양도·채권계산서·배당권리자 표시를 확인하세요.
• 실제 점유·임대관계. 확인된 임차인은 없으나 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 전입세대열람과 점유 현황, 임대차 존재 여부를 직접 확인하세요.
• 건강보험공단 압류. 2025.03.13 등록된 압류는 후순위로 소멸할 권리지만, 관련 교부청구와 공과금 우선순위가 실제 배당에 미치는 영향은 확인이 필요합니다.
• 실거래 가격 검증. 최근 평균 99,958,333원, 최신 9층 거래 107,500,000원, 동일 2층 거래 75,000,000원을 함께 비교하세요. 현재 신건 가격만으로 할인 매수라고 판단할 수 없습니다.
• 관리비 체납. 미납 관리비가 있다면 공용부분 등 법적으로 승계될 수 있는 범위를 관리사무소와 관련 자료로 확인하세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정 80,800,000원, 2회 유찰 가정 64,640,000원을 비교하되, 실제 매각 일정과 최저가 변경 여부를 확인하세요.
• 현장 확인. 2층의 소음·채광·조망·내부 수선 상태, 노후 설비와 실제 점유자를 확인하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 공고를 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리는 비교적 단순, 신건 가격은 보류”

이 물건은 말소기준권리와 후순위 권리의 관계가 비교적 명확합니다. 최초 하나은행 근저당이 한국주택금융공사로 승계됐고, 이후 붙은 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 임차인도 없으므로 현재 확인 가능한 권리상 예상 인수액은 0원입니다.

그렇다고 가격까지 유리한 것은 아닙니다. 최저가 101,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 99,958,333원의 101.0%입니다. 최신 거래 107,500,000원보다는 낮지만, 같은 면적·같은 2층에서는 75,000,000원 거래가 존재합니다. 현재 가격에 의미 있는 할인 여유가 있다고 판단하기 어렵습니다.

여기에 임대관계가 명확하지 않고, 근저당권 이전에 따른 실제 배당권리자와 신청채권자 회수 추정 사이에 확인할 부분이 남아 있습니다. 따라서 이 사건의 결론은 권리 구조는 비교적 단순하지만 가격과 점유·배당 확인이 선행돼야 하는 신건입니다.

신건 즉시 입찰보다는 저층 거래가격과 실제 점유상태를 먼저 검증하고, 권리승계·배당관계를 확인한 후 응찰 가격을 판단하는 것이 적절합니다.