창원지방법원 2026타경10080. 김해시 외동에 있는 외동조흥아파트 102동 1301호입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 98,000,000원인 신건으로, 표면적인 매각가격만 보면 1억 원 미만 아파트 경매처럼 보입니다. 하지만 이 사건에서는 매각가격보다 먼저 확인해야 할 권리가 존재합니다. 바로 2025년 7월 2일 등기된 김재영의 주택임차권등기입니다.

김재영의 임차보증금은 105,000,000원이고, 주민등록과 점유 개시는 2023년 6월 27일, 확정일자는 2023년 6월 2일입니다. 이 권리는 2025년 8월 11일 압류보다 먼저 성립한 임차관계를 기초로 하며, 매각물건명세서에도 매수인이 인수하는 권리로 명시되어 있습니다. 따라서 경매대금에서 보증금을 전부 돌려받지 못하면 그 부족분이 매수인에게 남을 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 인수한다

이 사건의 말소기준권리는 2025.08.11 국(동래세무서장)의 압류입니다. 이후의 연제구 압류, 강제경매개시결정 및 후순위 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 그보다 앞서 성립한 주택임차권은 다릅니다.

과거 삼성생명보험·박정여·교보생명보험·김해농업협동조합·경남제일신용협동조합의 근저당권과 과거 전세권은 이미 등기부상 말소되었습니다. 현재 분석의 핵심은 과거 말소 권리가 아니라 존속하는 김재영의 선순위 주택임차권등기입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 인수와 점유관계 확인

김재영은 현황조사와 임차권등기에 중복 등장하는 동일인으로 취급하며, 보증금 105,000,000원을 중복 합산하지 않습니다. 김재영과 윤지수는 성명이 다른 확인 대상 2명이나, 윤지수의 독립된 임차인 지위와 별도 보증금 존재 여부는 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 실질취득은 최근 시세의 약 117.5%

외동조흥아파트와 실거래 자료상 조흥그린타운으로 표기되는 단지의 동일 면적(59.34㎡) 실거래 12건을 비교했습니다. 이 단지는 299세대, 1993년 11월 준공이며, 최근 거래가격은 과거의 고가 거래보다 낮아지는 흐름을 보입니다.

전체 12건 평균은 94,500,000원이지만, 최근 12개월 평균은 91,200,000원으로 더 낮습니다. 최신인 2026년 8월 거래도 84,000,000원에 그쳤습니다. 최근 거래군과 이전 거래군을 비교한 가격 추세는 -5.8%로 하락 방향입니다.

최저가 98,000,000원 자체가 최근 12개월 평균의 107.5%입니다. 여기에 예상 인수액 9,164,000원을 더한 실질취득 107,164,000원은 최근 평균의 약 117.5%, 최신 거래가격의 약 127.6%입니다. 따라서 감정가뿐 아니라 실제 부담액을 기준으로 보더라도 시세보다 비싼 물건입니다.

④ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)

김재영의 임차보증금 채권과 경매신청채권자 지위는 같은 사람과 관련된 것으로, 보증금을 별개 채권처럼 중복 합산하여 매수인 인수액을 산정하지 않습니다. 위 배당은 주어진 추정표에 따른 것이며, 실제 배당은 조세채권의 우선순위, 배당이의, 집행비용, 최우선변제 등으로 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수가 늘어 총액은 거의 그대로

유찰로 낙찰가 가정액은 크게 낮아지지만, 그만큼 임차인에게 배당할 돈도 줄어들어 매수인 인수액이 커집니다. 결과적으로 실질취득은 107,164,000원 → 106,811,200원 → 106,528,960원으로 소폭만 낮아집니다. 이 차이는 회차별 집행비용 추정액이 달라지는 데서 발생합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김해시 외동 봉명초등학교 남동측 인근으로, 주변에는 아파트단지와 근린생활시설이 분포합니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 해당 건물까지 차량 출입이 가능하며, 제반 교통사정은 보통으로 조사되었습니다. 북측은 폭 약 10m 내외의 도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 중 13층 1301호로, 급배수·위생·난방·승강기 설비가 있습니다.
• 이용상태. 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다. 다만 감정평가 당시 이해관계자 부재로 내부 확인이 어려워 외부 관찰과 유사 물건 상태를 기준으로 평가하였습니다.
• 토지·규제. 도시지역·제2종일반주거지역·고도지구(30m) 및 상대보호구역 등에 해당합니다. 공시지가는 885,500원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 299세대, 1993년 준공 단지입니다. 최근 동일 면적 실거래가 80,000,000원대에도 형성되어 있고 가격 추세가 -5.8%로 나타나므로 보수적인 환금성 판단이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권 인수 확인. 을구 13번 주택임차권등기의 매수인 인수 조건과 보증금 미회수 시 책임 범위를 매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.
• 김재영 보증금 및 배당 확인. 보증금 105,000,000원의 실제 지급 내역, 임대차계약, 확정일자, 배당요구 및 배당 가능액을 대조해야 합니다.
• 신청채권자와 임차인 동일성. 김재영이 임차권자이자 경매신청채권자로 나타나는 사유와 실제 채권관계를 확인해야 합니다. 가장임차인 여부는 별도의 객관적 근거가 필요합니다.
• 윤지수 점유 관계. 김재영과 윤지수의 관계, 독립 임대차계약 존재 여부, 별도 보증금 및 대항력·우선변제 요건을 확인해야 합니다.
• 가격 판단 기준. 현재 회차 실질취득 107,164,000원을 최근 12개월 평균 91,200,000원 및 최신 거래 84,000,000원과 비교해야 합니다.
• 유찰 후 인수액 재계산. 1회·2회 유찰에서도 보증금 인수 부담이 늘어납니다. 최저가 할인율만 보고 가격 경쟁력이 생겼다고 판단하지 않아야 합니다.
• 조세채권·배당 확인. 국세 및 지방세 압류가 존재하므로 법정기일과 배당순위, 집행비용, 우선변제 등을 확인해 실제 임차인 미배당액을 다시 산정해야 합니다.
• 현장·관리비·명도. 내부 미확인 상태, 점유자 현황, 체납 관리비와 인도 가능성을 별도로 조사해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서 및 실거래 원본을 입찰 전 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 싸져도 실질취득은 싸지지 않는다”

이 사건은 저렴한 최저매각가보다 선순위 임차보증금 인수 구조를 먼저 읽어야 하는 경매입니다. 김재영의 보증금 105,000,000원이 매각대금보다 크고, 미배당액의 매수인 인수가 명시되어 있어 신건의 실질취득 예상액은 107,164,000원입니다. 2회 유찰을 가정해도 실질취득은 106,528,960원으로 여전히 높은 수준입니다.

최근 12개월 실거래 평균이 91,200,000원, 최신 거래가 84,000,000원이고, 최근 가격 추세까지 -5.8%인 상황에서 이 실질취득 수준은 가격 경쟁력을 인정하기 어렵습니다. 윤지수의 별도 권리 가능성과 김재영의 임대차 진정성 확인 문제도 남아 있습니다.

결론은 적극 입찰보다 보류입니다. 선순위 임차권의 실제 부담액과 추가 점유 관계가 명확히 정리되지 않는 한, 유찰을 통한 명목가격 하락만으로 접근하기 어렵습니다. 권리 인수위험이 크고, 실질취득은 최근 시세보다 높은 고위험·가격열위 물건으로 판단합니다.