창원지방법원 2026타경10116. 경남 창원시 진해구 경화동에 있는 경화주공아파트 103동 406호입니다. 전용면적은 31.98㎡, 철근콘크리트조 5층 건물의 4층에 위치하고 1986년 11월 22일 사용승인을 받은 아파트입니다. 총 420세대 규모이며, 현재 감정가 75,000,000원이 그대로 최저매각가인 신건입니다.

등기부상 소유자는 문종혁(10분의 1 지분)과 주식회사스테이블(10분의 9 지분)입니다. 2024년 3월 15일 문종혁 지분에 김해세무서장의 압류가 설정됐고, 이후 2026년 1월 27일 공재표의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 중요한 점은 공재표가 경매신청채권자인 동시에 대항력 있는 임차인으로도 확인된다는 사실입니다. 경매신청의 청구금액은 40,000,000원입니다.

현재 배당 추정에서는 매수인이 인수할 금액이 0원으로 계산됩니다. 그러나 그 수치는 임차인의 실제 보증금과 채권관계, 배당순위가 정확하다는 조건에서만 의미가 있습니다. 더구나 인수가 전혀 없다고 가정하더라도 실제 가격 비교의 기준이 되는 실질취득액 75,000,000원이 최근 실거래 수준을 크게 웃돌고 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

권리 흐름에서 가장 먼저 봐야 할 날짜는 2016년 2월 29일입니다. 임차인 공재표가 전입신고를 한 날로, 이 사건에서 말소기준으로 분류된 2024년 3월 15일 압류보다 앞섭니다. 확정일자도 2022년 1월 10일에 받았고, 2026년 2월 5일 배당요구를 했습니다. 따라서 임차인에게는 대항력과 우선변제권이 있는 것으로 분석됩니다.

반면 2024년 압류는 소유권 전체가 아니라 문종혁의 10분의 1 지분에 대한 압류입니다. 이후 등기된 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 다만 공유지분 압류의 범위와 국세채권의 법정기일 및 실제 배당순위는 별도 검토가 필요합니다. 압류등기일만으로 조세채권과 임차보증금 사이의 최종 배당순위를 확정할 수는 없습니다.

임차인 현황 — 대항력과 채권 중복 여부

실제 임차인 1명. 보증기관의 대위·승계 신고는 확인되지 않습니다. 임차인은 배당요구를 완료했으나 최종 배당액과 미배당 보증금의 인수 여부는 별도로 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 최근 평균보다 26.7% 높은 신건

경화주공 동일 면적 31.98㎡의 실거래를 비교하면 현 최저매각가의 가격상 불리함이 드러납니다. 전체 12건 평균은 63,641,666원이지만, 가격 판단에서는 오래된 거래까지 포함한 전체 평균보다 최근 12개월 평균 59,200,000원과 최신 거래 58,000,000원을 더 중요하게 봐야 합니다.

최근 12개월 평균은 59,200,000원. 현재 최저가 75,000,000원과의 차이는 15,800,000원입니다. 신건 최저가가 최근 평균의 126.7%이므로 약 26.7% 높은 가격이라는 뜻입니다. 최신 거래인 2026년 6월의 58,000,000원과 비교하면 17,000,000원 높습니다.

더욱 주의할 부분은 최근 거래가격 추세가 -11.4%라는 사실입니다. 과거에는 77,000,000원에 거래된 사례도 있지만, 최근에는 45,000,000원과 58,000,000원의 거래도 확인됩니다. 전체 평균 63,641,666원은 과거의 높은 거래가격 영향을 받으므로 현재의 적정 입찰가격을 판단할 때 그 숫자만 기준으로 삼기 어렵습니다. 같은 면적이라도 층과 상태 차이가 있다는 점을 감안하더라도, 현 최저가를 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 75,000,000원 가정)

* 임차보증금 4,000원은 현재 배당계산에 반영된 금액입니다. 원래 보증금의 금액 단위 및 신청채권 40,000,000원과의 관계가 확인되기 전에는 실제 배당액으로 확정할 수 없습니다. 집행비용은 추정액이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 따라서 소유자 잔여금과 매수인 인수액은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

계산대로라면 집행비용 1,750,000원, 임차인 항목 4,000원, 경매신청채권 40,000,000원을 배당하고 33,246,000원이 소유자에게 남습니다. 신청채권 40,000,000원에 대한 계산상 부족액은 0원이고 매수인 인수액도 0원으로 제시됩니다. 다만 임차인과 신청채권자가 동일한 공재표이므로, 두 채권을 독립적으로 배당하는 것이 맞는지 반드시 확인해야 합니다.

회차별 배당·인수 시나리오

* 회차별 인수액 0원은 임차보증금과 청구채권의 현재 계산값 및 전액 배당 가정에 따른 수치입니다. 실제 보증금과 배당순위가 달라지면 인수액 역시 변동할 수 있습니다. 향후 유찰 여부와 매각가격은 확정되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경화초등학교 북동측 인근에 위치하며, 단독주택·공동주택·학교 및 각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스 승강장이 있습니다. 감정평가에서는 제반 교통상황을 보통으로 판단했습니다.
• 건물 상태. 1986.11.22 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 건물입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 등 마감이며, 급배수·위생·난방 설비가 있습니다.
• 내부 확인. 현장조사에서 이해관계인 부재 등으로 내부 확인이 곤란했습니다. 유사물건 및 외부 관찰을 바탕으로 통상적인 상태를 가정해 감정평가했으므로, 내부구조·이용상태·수선 필요성을 재확인해야 합니다.
• 토지 및 규제. 도시지역·제2종일반주거지역입니다. 경화주공 주택재건축정비예정구역 관련 사항과 소하천구역, 학교환경 보호구역 및 군사시설 관련 비행안전구역 등의 제한이 존재합니다. 정비사업의 실제 추진 단계나 사업성은 별도로 확인해야 합니다.
• 공시지가 및 공부. 공시지가는 573,900원/㎡이며 공부와 현황의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 전용 31.98㎡의 소형·노후 아파트입니다. 동일 면적 거래 12건이 확인되지만 실거래가격 범위는 45,000,000원에서 77,000,000원으로 넓고, 최근 거래 추세는 -11.4%입니다. 가격 변동성과 향후 재매각 가능성을 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 원금 확인. 공재표의 보증금 표기 4,000이 실제 어떤 금액 단위인지, 임대차계약서·매각물건명세서·배당요구 관련 원문으로 확인해야 합니다.
• 임차인과 신청채권자 동일인 문제. 공재표의 임대차관계와 40,000,000원 청구채권의 발생 원인을 대조하고, 보증금 중복 계산이나 별개의 채권 존재 여부를 검증해야 합니다.
• 대항력 및 미배당 인수 여부. 전입일 2016.02.29, 확정일자 2022.01.10, 배당요구일 2026.02.05를 기준으로 실제 우선변제 범위와 매수인에게 남을 수 있는 보증금 잔액을 확인해야 합니다.
• 공유지분 압류와 조세채권. 2024.03.15 김해세무서장 압류는 문종혁 지분 10분의 1에 관한 것입니다. 경매 목적물의 매각 범위, 국세채권의 법정기일과 우선순위, 말소 범위 및 배당 영향을 확인해야 합니다.
• 입찰가 상한 재검토. 신건 최저가 75,000,000원은 최근 평균 59,200,000원의 126.7%입니다. 1회 유찰 가정가 60,000,000원도 최근 평균보다 높으므로, 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 가격 메리트를 인정하면 안 됩니다.
• 내부 상태 조사. 감정평가 당시 내부 확인이 곤란했습니다. 노후 건물의 수선 필요성과 실제 이용상태를 확인해야 합니다.
• 정비사업 관련 확인. 재건축정비예정구역 관련 사항과 각종 토지이용 제한을 확인하고, 정비사업 기대를 가격 산정에 무조건 반영하지 않아야 합니다.
• 명도·관리비 확인. 임차인 점유 및 인도 가능성, 체납 관리비 중 매수인 부담 가능성이 있는 부분을 확인해야 합니다.
• 매각기일 전 원본 대조. 2026.10.29 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 자료 및 법원 사건기록을 재확인해야 합니다. 본 배당표는 추정 계산으로 실제 확정배당을 보장하지 않습니다.

맺으며 — “선순위 임차인, 하락하는 시세, 높은 최저가”

창원 경화주공 406호는 가격과 권리 모두에서 보수적인 접근이 필요한 물건입니다. 전입일이 말소기준보다 빠른 임차인 공재표는 대항력과 우선변제권을 갖춘 것으로 분석됩니다. 신청채권자도 동일한 공재표이므로 실제 보증금과 청구채권의 관계를 명확히 파악하는 것이 우선입니다.

현재 배당계산상 인수액은 0원이지만, 그 결과를 그대로 확정할 수는 없습니다. 권리관계가 명확해지고 인수액이 없다는 사실이 확인되더라도 최저가 75,000,000원이 최근 실거래 평균 59,200,000원보다 높다는 문제가 남습니다. 최신 거래는 58,000,000원이고 최근 거래가격 추세도 -11.4%입니다.

따라서 현재 신건 입찰은 보류하는 판단이 타당합니다. 이후 가격이 조정되더라도 임차인 보증금의 미배당 인수 가능성을 먼저 확정하고, 그 금액을 낙찰가에 더한 실질취득액을 최근 거래가격과 비교해야 합니다. 이 물건의 승부처는 단순히 최저가가 내려가는 것이 아니라, 권리의 불확실성을 제거하면서 최근 시세보다 충분히 낮은 실질취득액을 확보할 수 있느냐입니다.