창원지방법원 2026타경10125. 경상남도 창원시 진해구 석동에 있는 1,192세대 아파트 단지, 진해석동우림필유 102동 14층 1402호입니다. 전용면적은 84.99㎡이며, 사용승인일은 2008년 3월 31일입니다. 소유자는 최영철이고 신청채권자는 창원원예농업협동조합입니다. 청구금액은 259,843,024원입니다.

권리관계의 중심은 2020년 6월 23일 설정된 창원원예농업협동조합 근저당입니다. 최초 채권최고액은 238,800,000원이었지만, 2024년 2월 28일 310,800,000원으로 변경되었습니다. 이후 국세·지방세 압류, 롯데카드 가압류, 신용보증기금 가압류 등이 이어졌습니다. 등기부상 후순위 권리는 경매로 소멸하는 구조지만, 실제 배당순위와 세금 우선권은 별도 검증이 필요합니다.

그보다 먼저 가격부터 봐야 합니다. 최근 12건 실거래 평균은 약 3.48억 원이고 가장 최근 거래는 352,000,000원입니다. 그런데 신건 최저가는 4.02억 원입니다. 최근 평균보다 53,916,667원, 최신 거래보다 50,000,000원 높습니다. 현재 가격으로는 시세 대비 할인 효과를 기대하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 소멸과 확인해야 할 변수

말소기준권리는 을구 10번 창원원예농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당보다 뒤에 설정된 가압류·압류 및 임의경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 종전에 설정되었던 진해농업협동조합·국민은행 등의 근저당권과 과거 일부 가압류·압류는 이미 등기부상 말소되었습니다.

② 시세 비교 — 신건 4.02억은 최근 거래보다 높다

진해석동우림필유의 동일 면적대인 전용 84.86~84.99㎡에 해당하는 최근 실거래 12건입니다. 거래기간은 2026년 6월부터 10월까지이며, 평균 거래금액은 348,083,333원입니다.

최근 거래 가격은 310,000,000원~380,000,000원에 형성되어 있습니다. 2026년 10월 최신 거래는 352,000,000원이며, 2026년 8월 동일한 14층의 84.99㎡ 거래는 360,000,000원입니다. 본건은 동일 면적대의 최근 최고 거래가인 380,000,000원보다도 22,000,000원 높게 감정되어 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 402,000,000원 가정)

매각가 402,000,000원을 전제로 계산된 배당 추정입니다. 집행비용을 먼저 차감하고 창원원예농업협동조합, 롯데카드, 신용보증기금에 배당하는 구조입니다. 다만 이 추정표는 변경 전 근저당 채권최고액 238,800,000원을 적용하므로 실제 배당표와 차이가 발생할 수 있습니다.

집행비용 6,420,000원을 가정한 단순 배당 추정입니다. 근저당권 변경액 310,800,000원의 반영, 실제 채권액, 국세·지방세의 당해세 및 법정기일, 기타 법정 우선채권은 별도 확인이 필요합니다. 위 미배당액은 매수인 인수액이 아니며, 매수인 인수 추정액은 0원입니다.

유찰 회차별 예상배당 비교

유찰이 진행될수록 채권자 미배당액은 증가하지만, 현재 파악된 권리구조상 그 미배당액이 곧 매수인의 인수채무로 바뀌는 것은 아닙니다. 다만 이 시나리오 역시 변경 전 근저당 채권최고액을 기준으로 한 추정이며, 미확인 임차인 등의 인수 문제가 새로 확인되면 실질취득가격을 다시 계산해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 창원시 진해구 석동행정복지센터 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 대형마트, 영화관, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 동측 약 25m 도로, 서측·남측 약 12~15m 도로와 접하고 있어 교통 접근성은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 2008.03.31 사용승인된 철근콘크리트벽식구조 아파트입니다. 15층 건물의 14층 세대로, 승강기·위생·급배수·전기·소방설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 토지 및 규제. 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 해당합니다. 소하천구역, 철도보호지구, 학교 관련 보호구역, 비행안전구역 등 다수의 제한사항이 중첩되어 있어 관련 공부와 규제 범위를 확인할 필요가 있습니다.
• 공부 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 토지는 대체로 평탄한 사다리형의 아파트 부지입니다.
• 환금성. 1,192세대 규모이며 최근 동일 면적대 거래 12건이 확인됩니다. 다만 거래가격이 310,000,000원에서 380,000,000원까지 분포하므로, 층·향·내부 상태를 반영한 개별 시세 판단이 중요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 신건 가격 경계. 최저가 402,000,000원은 최근 거래 평균의 115.5%입니다. 감정가를 할인된 가격으로 착각하지 말고 최근 거래가격을 기준으로 응찰 상한을 판단해야 합니다.
• 근저당 변경 확인. 창원원예농업협동조합의 채권최고액은 238,800,000원에서 310,800,000원으로 변경되었습니다. 등기 변경의 효력과 실제 채권잔액, 배당요구 및 채권계산서를 대조해야 합니다.
• 세금·공과금 확인. 국세·지방세 압류와 국민건강보험공단 압류가 있습니다. 당해세 여부와 우선권, 실제 배당에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 점유자·임대차 조사. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사서, 매각물건명세서, 전입세대확인서, 현장 점유상태를 확인해야 하며 대항력 있는 점유자가 확인되면 인수액을 재산정해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정가격은 321,600,000원, 2회 유찰 가정가격은 257,280,000원입니다. 단지 평균 유찰 횟수는 0.7회이므로 유찰을 당연한 것으로 보지 말고 실제 매각 결과와 공고를 확인해야 합니다.
• 관리비·물건 상태. 공용부분 관리비 체납 가능성과 내부 수리 상태를 확인해야 합니다. 14층의 거래가격을 비교하되 향·조망·수리 여부 차이도 반영해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 공고를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리가 소멸해도, 비싼 가격까지 해결되는 것은 아니다”

진해석동우림필유 1402호는 말소기준권리가 분명하고 후순위 권리들이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매수인 인수액은 0원으로 추정되지만, 임대관계 미상, 채권최고액 변경, 세금 압류는 최종 확인해야 할 변수입니다.

그러나 이 물건의 가장 큰 약점은 역시 가격입니다. 현재 최저매각가 402,000,000원은 최근 거래 평균 348,083,333원보다 15.5% 높으며, 최신 거래가 352,000,000원도 크게 웃돕니다. 최근 최고 거래가보다도 비싼 신건 가격을 정당화하려면 개별 호수의 특별한 가치가 확인되어야 하는데, 현재로서는 이를 가격에 반영할 근거가 충분하지 않습니다.

결론은 권리조건부 확인, 가격 보류입니다. 후순위 소멸 구조 자체는 유리하지만 현재 최저가에는 가격 메리트가 없습니다. 유찰에 따른 가격 조정이 실제로 이루어지는지 확인하고, 임대차와 배당 관련 불확실성을 해소한 뒤 접근하는 것이 합리적입니다.