창원지방법원 2026타경10153. 창원시 의창구 동읍 용정리의 헬리체자여 5층 506호입니다. 물건종류는 다세대로 분류되어 있으며, 감정평가상 실제 이용상태는 공동주택인 도시형생활주택(단지형연립주택)입니다. 방 3개와 거실, 주방 겸 식당, 욕실 겸 화장실 2개 등을 갖춘 구조로 파악되며, 복층 옥탑방이 있는 것으로 기재되어 있습니다. 비교 거래의 대상 면적은 72.9637㎡이고, 집합건축물대장상 전체면적은 89.3185㎡입니다.

현재 소유자는 주식회사대성입니다. 2020년 7월 14일 임의경매로 인한 매각을 통해 소유권을 취득했고, 같은 날 장전동새마을금고가 채권최고액 102,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 부산은행 근저당권과 각종 압류·가압류가 이어졌고, 장전동새마을금고가 다시 임의경매를 신청했습니다.

이번 사건의 말소기준권리는 2020년 장전동새마을금고 근저당권입니다. 뒤에 설정된 담보권과 압류 등은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 다만 등기상 후순위 권리가 사라지는 것과 실제 임차인의 점유·명도, 조세 등의 배당 우선순위가 확정되는 것은 별개입니다. 특히 소규모 공동주택인 이 물건은 가격과 실제 점유상태를 함께 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리 소멸 예상, 점유관계 별도 확인

핵심은 2020.07.14 설정된 을구 3번 장전동새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 102,000,000원이며, 이번 사건의 말소기준권리입니다. 기존의 2018년 장전동새마을금고 근저당권은 2020년 경매 매각으로 이미 말소됐으므로, 현재 말소기준권리와 혼동하면 안 됩니다.

후순위에는 부산은행의 을구 4번 근저당권 165,000,000원, 을구 5번 근저당권 187,000,000원이 있습니다. 기술보증기금의 190,000,000원 가압류와 동은숙의 2,313,707원 가압류도 존재합니다. 국세 압류, 국민건강보험공단 압류, 창원시 압류 및 이번 경매개시결정등기 역시 말소기준권리 이후에 접수됐습니다.

② 임차인 분석 — 실제 신고인 2명, 보증금 미상

현황조사와 매각물건명세서 등에 등장하는 실제 임차·점유 신고인은 심창섭, 성다진 2명입니다. 두 사람의 전입일 모두 말소기준권리인 2020.07.14보다 늦습니다. 제시된 전입일을 기준으로 하면 선순위 대항력은 인정되지 않는 구조입니다. 그러나 보증금·확정일자·점유 범위는 확인되지 않았으며, 성다진은 배당요구를 한 사실이 있습니다.

대항력 표시는 확인된 전입일과 말소기준권리의 선후관계를 기준으로 합니다. 보증금 및 확정일자가 미상인 상태에서 우선변제권이나 최우선변제금액을 확정할 수 없습니다.

특히 성다진은 2026.04.21 배당요구를 했습니다. 배당요구 사실만으로 우선변제권이나 배당액이 확정되는 것은 아닙니다. 심창섭의 배당요구 여부도 확인이 필요합니다. 미배당 후순위채권이 발생하더라도 그것이 자동으로 매수인 인수채무가 되는 것은 아니지만, 임차인의 실제 점유로 인한 명도 지연·인도비용은 별도의 부담이 될 수 있습니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균보다 22.4% 높다

헬리체자여는 32세대 규모의 소규모 공동주택입니다. 확인된 유사 면적 거래 12건의 전체 평균은 132,583,333원이지만, 이 평균에는 2023년과 2024년의 비교적 높은 거래가격이 포함되어 있습니다. 현재의 가격 수준을 판단할 때는 최근 12개월 평균 122,500,000원과 2025년 12월 최신 거래 125,000,000원을 우선하는 것이 적절합니다.

가격 차이는 뚜렷합니다. 이번 신건 최저가 150,000,000원은 최근 12개월 평균보다 27,500,000원 높습니다. 최근 평균 대비 비율은 122.4%입니다. 최신 거래인 125,000,000원과 비교해도 25,000,000원 높은 가격입니다.

전체 12건 평균인 132,583,333원과 비교해도 최저가는 113.1% 수준입니다. 특히 최근 거래가격이 이전 거래 대비 -11.0% 하락했다는 점이 중요합니다. 따라서 과거의 높은 거래가격이나 전체 평균을 근거로 감정가 150,000,000원이 적정하다고 판단하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 150,000,000원 가정)

최저매각가로 낙찰된다고 가정했을 때의 배당 추정입니다. 집행비용 2,900,000원을 우선 차감하고, 장전동새마을금고에 102,000,000원, 부산은행 을구 4번 근저당권에 45,100,000원이 배당되는 것으로 계산됩니다. 나머지 채권자는 배당을 받지 못하는 구조입니다.

근저당권은 채권최고액을 기준으로 한 단순 배당 추정입니다. 장전동새마을금고의 경매 청구금액은 100,025,495원이며, 표의 102,000,000원은 채권최고액 기준 가정입니다. 국세·지방세 등 우선채권, 국민건강보험공단 압류의 배당순위, 임차인 최우선변제 및 실제 집행비용은 확정 반영되지 않았습니다.

예상 채권 총액은 646,313,707원이며, 집행비용을 제외한 채권자 예상 배당총액은 147,100,000원입니다. 예상 미배당액은 499,213,707원입니다. 이는 후순위채권자가 회수하지 못하는 것으로 추정되는 금액이지, 매수인이 같은 금액을 인수한다는 의미는 아닙니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금도 0원으로 계산됩니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 배당 부족은 커진다

현재는 신건으로 최저매각가가 감정가와 같습니다. 유찰이 진행된다고 가정하면 최저가격이 낮아질 수 있지만, 그만큼 채권자의 미배당액은 커집니다. 아래는 제시된 회차별 가격·배당 추정치를 비교한 것입니다.

또한 2회 유찰 가정에서는 신청채권자인 장전동새마을금고의 예상 배당액이 93,872,000원으로 줄어 경매 청구금액 100,025,495원에 미달합니다. 이는 채권 회수 측면의 변화이며, 매수인의 인수액이 증가한다는 뜻은 아닙니다. 시나리오상 인수 예상액은 모든 회차에서 0원입니다. 다만 실제 세금·임차관계에 따른 법적 인수 여부는 별도 검토해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 창원시 의창구 동읍 단계리 소재 자여초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 주택, 근린생활시설, 농경지 등으로 이루어져 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 5층 506호입니다. 외벽은 석재 및 스톤코트 마감 등이며, 위생·급배수·개별난방·도시가스·승강기·공동현관 설비가 기재되어 있습니다.
• 복층 구조. 도시형생활주택(단지형연립주택)으로 이용 중이며 복층 옥탑방이 있습니다. 복층 공간의 실제 이용상태와 내부 하자 여부를 직접 확인해야 합니다.
• 도로. 부지는 북서측 소로1류에 접하며, 남측 및 남서측으로 폭 약 4~6m 도로에 접합니다.
• 토지이용. 제1종일반주거지역이며, 배출시설설치제한지역 및 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 347,400원/㎡입니다.
• 공부상 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 내부 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 직접적인 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 건축물현황도, 인접 호실, 주민 탐문 및 외부 관찰을 바탕으로 평가했으므로 실제 내부 상태에 불확실성이 남아 있습니다.
• 환금성. 32세대 규모의 소규모 공동주택으로, 대규모 단지보다 비교 거래의 폭이 좁습니다. 최근 실거래 하락 추세 -11.0%와 소수 표본에 따른 가격 변동 가능성을 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최근 시세 기준으로 응찰가 결정. 전체 거래 평균 132,583,333원보다 최근 12개월 평균 122,500,000원과 최신 거래 125,000,000원을 우선 참고해야 합니다. 신건 최저가 150,000,000원은 두 기준을 모두 상회합니다.
• 하락장 보정. 최근 실거래 추세가 -11.0%입니다. 과거 거래가격으로 현재 적정가를 높게 잡지 않도록 주의해야 합니다.
• 임차인 2명 확인. 심창섭과 성다진의 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 및 실제 점유 범위를 확인해야 합니다. 성다진의 2026.04.21 배당요구 문건도 검토 대상입니다.
• 명도 가능성 점검. 선순위 대항력이 없는 후순위 점유자라도 실제 인도 과정에서 협의와 비용이 발생할 수 있습니다. 현장 점유관계를 확인해야 합니다.
• 압류·조세채권 확인. 국, 창원시, 국민건강보험공단 압류의 실제 채권액과 우선순위를 확인해야 합니다. 예상배당표는 당해세와 일부 우선채권을 확정 반영한 결과가 아닙니다.
• 공동담보 이력 확인. 부산은행 을구 5번 근저당권은 공동담보가 설정됐다가 다른 부동산에 대한 공동담보가 일부 소멸한 이력이 있습니다. 채권의 실제 잔액과 담보권 범위를 확인해야 합니다.
• 과거 경매 이력 확인. 2018년과 2023년에 경매개시결정이 등기된 이력이 있으며, 해당 등기는 이미 말소됐습니다. 이번 2026타경10153 사건과 구별하고 현재 사건의 진행상태를 확인해야 합니다.
• 내부 현장 확인. 폐문부재 상태에서 작성된 감정평가이므로 복층 구조, 내부 설비, 수리 필요성, 옥탑방의 적법한 이용 여부 등을 직접 확인해야 합니다.
• 관리비·공과금 점검. 미납 관리비와 공용부분 비용, 기타 승계 가능 부담을 관리 주체에 확인해야 합니다.
• 회차별 입찰전략. 현재 신건 150,000,000원은 가격 매력이 낮습니다. 1회 유찰 가정 120,000,000원도 최근 평균과의 차이가 작으므로, 충분한 안전마진이 생기는지 별도 산정해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 자료를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “후순위 말소 예상 ≠ 가격 매력”

헬리체자여 506호는 권리의 시간적 순서만 보면 비교적 명확한 사건입니다. 2020년 장전동새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후 설정된 부산은행 근저당권과 여러 압류·가압류는 매각으로 소멸할 것으로 예상됩니다. 등기상 매수인 인수 추정액도 0원입니다.

하지만 임차인 문제가 완전히 없는 사건은 아닙니다. 실제 임차 신고인 2명이 확인되며 보증금과 확정일자가 미상입니다. 전입일은 말소기준권리 이후라 선순위 대항력은 없지만, 점유·명도와 최우선변제 여부 등은 추가 확인이 필요합니다. 세금과 건강보험공단 압류까지 있어 배당관계도 단순한 근저당권 순위만으로 확정하기 어렵습니다.

무엇보다 결정적인 문제는 가격입니다. 최근 12개월 평균 실거래가가 122,500,000원, 최신 거래가 125,000,000원인데, 신건 최저매각가는 150,000,000원입니다. 최근 평균의 122.4%에 달하고, 최근 거래 추세도 -11.0%로 하락했습니다. 소규모 단지의 환금성, 복층 내부 미확인 및 임차관계의 불확실성까지 감안하면 감정가 그대로 응찰할 합리적인 가격 근거가 부족합니다.

결론은 신건 입찰 보류입니다. 유찰에 따른 가격 조정이 발생하더라도 최근 실거래가격과의 차이, 취득·명도·수리비용 및 실제 권리관계 확인 결과를 종합해야 합니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 얼마나 내려가는지가 아니라, 확인된 최근 시세보다 충분히 낮은 실질취득가격을 확보할 수 있느냐입니다.