창원지방법원 2022타경101263. 창원시 마산회원구 내서읍 호계리의 코오롱하늘채1차아파트 109동 1층 101호입니다. 2001년 준공된 2,040세대 규모 단지이며, 시세 비교 대상은 전용 127.862㎡입니다. 현재 소유자 문대웅은 2020년 4월 22일 소유권을 이전받았고, 등기상 거래가액은 222,500,000원입니다. 같은 날 한국스탠다드차타드은행에 채권최고액 210,000,000원의 근저당권을 설정했습니다.

이후 엘하비스트대부의 근저당권이 설정됐고, 2022년 3월 22일 채권자 조홍래의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 신청채권자의 청구금액은 225,000,000원입니다. 등기상 말소기준권리 이후의 담보권·가압류·압류는 원칙적으로 매각으로 소멸할 예정입니다. 그러나 선순위 담보권에 배당이 집중되면서 신청채권자에게 돌아갈 배당금은 현재 추정상 0원이라는 점이 이 사건의 중요한 특징입니다.

가격도 단순하지 않습니다. 전체 12건 실거래 평균은 316,750,000원으로 최저가가 상당히 낮아 보이지만, 과거 고가 거래의 영향이 있습니다. 더 최근 거래 5건의 평균은 293,600,000원으로 내려왔고, 최근 가격 흐름은 -11.9%입니다. 특히 2025년 7월 동일면적 2층 거래가 250,000,000원이었다는 점을 고려하면, 1층 물건의 최저가 283,000,000원을 충분히 저렴하다고 단정하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소는 단순하지만 배당은 복잡하다

권리분석의 출발점은 2020년 4월 22일 설정된 한국스탠다드차타드은행 근저당권입니다. 채권최고액은 210,000,000원이며 이 권리가 말소기준입니다. 이후 설정된 엘하비스트대부 근저당권 75,000,000원, 조홍래의 강제경매개시결정, 경남신용보증재단 가압류 36,682,595원, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다.

2020년 5월 8일 설정됐던 도이치파이낸셜 근저당권 44,400,000원은 2021년 3월 29일 말소됐습니다. 2022년 창원시 압류와 2024년 창원시 압류도 각각 해제로 이미 말소됐으므로, 현재 유효한 선순위 인수권리와 혼동할 필요는 없습니다. 또한 2019년 이전 경매 및 관련 가압류·근저당권은 과거 매각과 말소를 거친 이력입니다.

② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 하락장을 반영해야 한다

코오롱하늘채1차아파트 동일면적 127.86㎡의 실거래 12건을 비교합니다. 전체 평균은 316,750,000원이지만, 가격 판단에는 최근 12개월 거래 5건의 평균인 293,600,000원을 우선 적용합니다. 확인된 최신 거래는 2026년 1월 318,000,000원(12층)입니다.

표면적으로 보면 감정가 283,000,000원은 최근 평균 293,600,000원의 96.4%이므로 일정한 가격 차이가 존재합니다. 최신 거래 318,000,000원보다도 낮습니다. 그러나 이 비교만으로 가격 메리트가 충분하다고 판단하면 위험합니다. 최근 거래 평균이 과거 거래군보다 11.9% 하락했고, 본건은 저층 중에서도 1층이기 때문입니다.

실제로 2025년 7월 2층에서 250,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 거래 당시의 내부 상태나 향·동별 조건이 확인되지 않았으므로 동일한 가치라고 단정할 수는 없지만, 적어도 1층 물건에 283,000,000원을 지불하는 것이 무조건 저렴하다는 논리는 성립하지 않습니다. 더구나 확인된 최신 거래는 2026년 1월이므로, 입찰 시점의 현행 시세는 별도 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 283,000,000원 가정)

현재 최저가에 매각된다는 가정하에 집행비용을 먼저 공제하고, 근저당권 순위에 따라 배당한 모형입니다. 근저당권의 채권최고액과 신청채권자의 청구금액을 기준으로 계산했으며, 실제 배당은 확정 채권액, 조세채권 및 우선변제권 등에 따라 달라질 수 있습니다.

집행비용은 추정치이며, 근저당권은 채권최고액 기준으로 산정했습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 있습니다. 국민건강보험공단 압류 등 금액이 확정되지 않은 채권은 별도 금액으로 배분하지 않았습니다. 따라서 실제 배당순위와 배당금은 달라질 수 있습니다.

전체 채권액 546,682,595원 중 예상배당은 278,238,000원입니다. 미배당액은 268,444,595원으로 크지만, 이 금액이 그대로 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다. 배당받지 못하는 채권이라도 매각으로 소멸하는 권리라면 매수인이 인수하지 않습니다. 여기서는 등기상 인수액과 채권자 미배당액을 명확히 구분해야 합니다.

유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 배당 문제는 남는다

시나리오의 매수인 인수액 0원은 확인된 권리와 배당가정을 전제로 한 값입니다. 미확인 대항력 임차인이 발견되면 실제 인수액은 달라질 수 있습니다. 또한 각 회차에서 신청채권자 예상배당은 0원으로 산정됐습니다. 향후 최저가와 경매 속행 여부는 법원의 실제 매각기일 공고를 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 호계리 소재 호계초등학교 북동측 인근입니다. 주변에는 대단지 아파트, 근린생활시설 및 농경지가 혼재하며 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고, 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다. 남동측으로 약 25m 도로, 남서측 및 북동측으로 약 8m 도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트 벽식구조 평스라브지붕 22층 건물 중 1층 101호입니다. 외벽은 모르타르 위 페인팅, 내벽은 페인트·벽지·타일, 창호는 새시이중창 구조입니다.
• 설비. 기본 위생설비와 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비가 갖춰져 있습니다. 다만 내부를 직접 확인하지 못한 상태이므로 실제 설비 작동 및 수리 필요 여부는 별도 점검해야 합니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역·일단의주택단지조성사업지역입니다. 가축사육제한구역 및 교육환경보호구역 관련 제한사항이 있으며, 공시지가는 720,900원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 단지 규모. 2001년 11월 22일 준공된 2,040세대 단지입니다. 규모 면에서는 수요 기반을 기대할 수 있지만, 단지 규모만으로 실제 환금성을 보장할 수는 없습니다.
• 층별 가치. 본건은 1층입니다. 동일면적 실거래가 250,000,000원부터 355,000,000원까지 분포하는 만큼 층·향·내부 상태에 따른 가치 차이가 중요합니다. 특히 저층 거래사례를 우선 대조할 필요가 있습니다.
• 환금성. 최근 거래군과 과거 거래군의 가격 차이가 크고, 최근 가격 추세가 -11.9%입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수도 8.4회로 집계돼 있어, 매각 또는 재매도 시 가격을 보수적으로 설정할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유자 확인이 최우선. 폐문부재로 내부를 확인하지 못했으며 임대관계도 미상입니다. 실제 점유자의 신원·전입 시점·임대차계약·보증금·확정일자를 확인해야 합니다. 대항력 여부를 확인하지 않은 상태에서 인수액 0원을 확정해서는 안 됩니다.
• 1층 적정가격 검증. 최근 평균 293,600,000원만 적용하지 말고 2025년 7월 2층 실거래 250,000,000원과 비교해 대상 호수의 향·상태·저층 선호도 차이를 확인해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 과거 12건 평균 316,750,000원은 최근 시세 판단에 과도한 낙관을 줄 수 있습니다. 최근 평균과 최신 거래를 우선하되, 가격 추세 -11.9%를 반영해 입찰가를 보수적으로 검토해야 합니다.
• 무잉여 및 경매 속행 여부. 예상배당상 신청채권자 조홍래의 배당은 0원입니다. 채권최고액이 아닌 실제 피담보채권액, 배당요구 내역, 무잉여 관련 결정 및 매각기일 유지 여부를 법원에서 확인해야 합니다.
• 선순위 실제 채권액. 한국스탠다드차타드은행 210,000,000원과 엘하비스트대부 75,000,000원은 등기상 채권최고액입니다. 실제 채권액·이자·우선배당 범위는 별도로 확인해야 합니다.
• 압류·조세채권 검토. 국민건강보험공단 압류 등 말소 대상 권리가 존재합니다. 조세·공과금 채권의 법정 우선순위와 배당관계를 확인해야 실제 배당구조를 판단할 수 있습니다.
• 내부 상태·명도비용. 현장 내부 확인이 이뤄지지 않았으므로 수리비 및 명도 비용이 불확실합니다. 점유 형태가 확인된 후 실질취득비용을 다시 산정해야 합니다.
• 관리비 체납. 공용부분 미납 관리비 등 매수인 부담 가능성이 있는 항목을 관리주체에 확인하고 입찰자금 계획에 반영해야 합니다.
• 유찰 시나리오와 법원 공고. 현재 283,000,000원, 1회 유찰 226,400,000원, 2회 유찰 181,120,000원의 시나리오를 비교하되 실제 유찰 여부 및 매각절차 진행은 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 서류 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원본을 대조하고, 변경된 매각조건이나 사건 진행상황이 없는지 확인해야 합니다.

맺으며 — “평균보다 낮다”와 “충분히 싸다”는 다르다

이 물건의 장점은 말소기준이 명확하고 배당모형상 인수액이 0원이라는 점입니다. 한국스탠다드차타드은행 근저당을 기준으로 후순위 등기상 권리는 매각으로 소멸할 예정입니다. 그러나 폐문부재로 내부를 확인하지 못했고 임대관계도 미상인 만큼, 점유를 확인하기 전까지 권리 안전성을 확정해서는 안 됩니다.

가격 측면에서는 최저가 283,000,000원이 최근 12개월 평균 293,600,000원의 96.4%로 평균보다 낮다는 긍정적 요소가 있습니다. 하지만 최근 가격 흐름은 -11.9%의 하락 추세이고, 본건은 1층입니다. 특히 동일면적 2층 실거래가 250,000,000원이었다는 점을 감안하면 현재 신건 가격을 확실한 저가 매수 기회라고 볼 근거는 부족합니다.

또한 단지 경매 평균 유찰 횟수 8.4회와 신청채권자 예상배당 0원은 가볍게 넘길 수 없는 변수입니다. 유찰 후 가격이 낮아질 수는 있지만, 경매가 정상적으로 속행되는지와 실제 배당구조를 먼저 확인해야 합니다.

결론은 신건 적극 입찰보다 보수적 관찰과 추가 검증입니다. 점유관계·선순위 채권액·경매 진행상황을 확인하고, 1층에 맞는 적정가격이 확보되는 시점에 재평가하는 접근이 적절합니다. 등기상 권리는 비교적 단순하지만, 가격의 안전마진과 현장 불확실성이 아직 충분히 해소되지 않은 물건입니다.