창원지방법원 2024타경1787. 창원시 마산합포구 완월동에 있는 대광품안애 7층 703호 아파트입니다. 대상 전용면적은 84.5㎡이며, 철근콘크리트구조 10층 건물의 7층에 위치합니다. 현재 소유자는 송기영으로, 2022년 10월 27일 150,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 부산은행 명의의 채권최고액 100,100,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 카드사와 캐피탈사의 가압류가 이어졌고, 부산은행의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.

이번 물건은 가격과 권리를 분리해서 볼 필요가 있습니다. 근저당권과 후순위 가압류는 매각으로 소멸할 예정이고, 명세서에 기재된 별도의 인수권리도 없습니다. 하지만 임차인이 확인되지 않았다는 사실이 곧 점유자가 없다는 뜻은 아닙니다. 감정평가 당시 이해관계인이 부재했고 임대관계도 미상으로 조사됐습니다. 반면 최저가는 최근 확인되는 매매가격보다 크게 낮습니다. 따라서 매력적인 가격 차이가 실제 취득상 이점으로 이어지는지는 점유·물건 상태·거래 유동성을 확인한 뒤 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 부산은행 근저당이 말소기준

권리분석의 중심은 2022년 10월 27일 설정된 부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 100,100,000원이며, 이번 임의경매의 신청채권자도 부산은행입니다. 해당 근저당권은 매각으로 소멸하는 말소기준권리입니다. 이후 발생한 롯데카드, 현대카드, 엔에이치농협캐피탈의 가압류 3건과 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸할 예정입니다.

등기부에는 과거 신탁관계도 나타납니다. 2016년 국제자산신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 이루어졌으나 2021년 11월 24일 신탁등기는 말소됐고, 주식회사연제가 거래가액 132,800,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 2022년 송기영에게 소유권이 이전됐습니다. 현재 권리판단에서는 이미 말소된 과거 신탁과 매각으로 소멸할 현존 담보권을 구분해 보는 것이 중요합니다.

② 시세 비교 — 최근 거래가 대비 59.5%

대광품안애는 29세대 규모의 소규모 아파트입니다. 비교 가능한 전용면적 약 84.5㎡대의 확인된 실거래는 모두 12건이며, 전체 평균은 140,233,333원입니다. 그러나 이 평균에는 2022년부터 2024년의 거래가 포함돼 있습니다. 최근 가격 판단에는 전체 평균보다 2026년 6월 거래 145,000,000원을 우선 적용해야 합니다.

전체 12건의 거래가격은 119,000,000원~160,000,000원에 분포합니다. 현재 최저매각가인 86,240,000원은 전체 실거래 평균의 61.5%이며, 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 145,000,000원의 59.5%입니다. 최근 거래와 최저가의 차이는 58,760,000원입니다.

최근 거래가격의 과거 대비 추세는 +3.7%로 표시됩니다. 따라서 주어진 거래 통계에서 최근 가격이 하락 추세라고 볼 근거는 없습니다. 다만 최근 12개월 거래는 단 1건이므로, 이를 충분한 거래량으로 검증된 안정적인 시세라고 보기는 어렵습니다. 특히 비교 거래는 4층, 경매 대상은 7층으로 층과 개별 상태에 따른 차이가 있을 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 86,240,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용 추정액을 제외한 금액이 부산은행 근저당권에 배당됩니다. 부산은행은 채권최고액 기준으로도 전액 배당받지 못하며, 후순위 가압류 채권자에게 돌아갈 배당금은 없습니다.

집행비용은 약 1,952,320원으로 추정한 값입니다. 채권액은 등기상 채권최고액·가압류 청구금액 기준이며 실제 확정채권액과 다를 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영으로 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수액은 0원

현재는 2회 유찰돼 감정가의 56%까지 내려온 상태입니다. 추가 유찰을 가정한 시나리오에서도 매수인 예상 인수액은 0원으로 표시됩니다. 다만 유찰 횟수가 늘수록 매각대금과 채권자 배당액도 함께 줄어듭니다.

추가 유찰 금액은 가정 시나리오이며 실제 다음 매각기일·최저매각가는 법원의 매각조건을 확인해야 합니다. 배당액은 추정치이며, 위 표의 미배당액은 매수인이 인수할 금액이 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 창원시 마산합포구 완월동 소재 월성초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 교육시설, 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 형성된 주거지역입니다.
• 교통. 단지 내 차량 진출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다. 단지 남서측에 진출입로가 개설돼 있습니다.
• 건물. 2016년 준공된 10층 철근콘크리트 건물의 7층 703호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감 등이고, 새시창호 및 승강기·난방·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며, 학교 관련 교육환경 보호구역과 가축사육제한구역 등의 제한이 있습니다. 일부 토지는 소로2류 및 소로3류에 접합니다.
• 공부상 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐으며, 위반건축물 여부도 별도로 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 총 29세대 규모이며 최근 12개월에 확인된 동일 면적대 거래는 1건입니다. 대규모 아파트단지와 달리 거래 표본이 적으므로 향후 매도 가능 가격과 매도 소요기간을 보수적으로 검토해야 합니다.
• 현장확인 한계. 감정평가 당시 이해관계인이 부재해 외부관찰과 비교·탐문조사로 평가가 이루어졌습니다. 내부 상태와 실제 점유관계는 추가 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2022.10.27 부산은행 근저당권이 말소기준입니다. 이후 롯데카드·현대카드·엔에이치농협캐피탈 가압류가 매각으로 소멸하는지 최신 등기부와 매각물건명세서로 대조하세요.
• 임대차 및 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서, 전입세대 관련 자료, 실제 점유자와 계약관계를 확인해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 실사가 제한됐으므로 수리 필요성, 누수, 설비 상태 등을 가능한 범위에서 확인하고 예상 비용을 반영하세요.
• 실거래 시세 검증. 2026.06 거래 145,000,000원은 중요한 비교 기준이지만 최근 12개월 표본은 1건입니다. 층·향·상태 차이와 인근 대체 물건의 거래가격을 함께 검토하세요.
• 명도 및 관리비. 점유관계가 확정되지 않았으므로 명도 절차와 비용을 검토해야 합니다. 미납 관리비 중 승계 문제가 발생할 수 있는 공용부분 관리비도 확인하세요.
• 추가 취득비용. 인수액 0원은 세금·등기비용·수리비·명도비용·관리비 등을 포함한 총취득비용이 0원이라는 의미가 아닙니다. 입찰가격 외의 비용을 별도로 계산하세요.
• 매각조건 재확인. 매각기일은 2026.10.29입니다. 입찰 전 법원 공고에서 매각 진행 여부, 최저매각가, 보증금액 및 특별매각조건을 확인하세요.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 신고 내역을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “가격은 낮아졌지만, 확인할 것은 남았다”

대광품안애 703호의 가장 큰 장점은 현재 가격 수준입니다. 감정가 154,000,000원에서 2회 유찰돼 최저매각가는 86,240,000원까지 내려왔습니다. 최신 실거래 145,000,000원의 59.5%라는 점은 가격 측면에서 충분히 눈여겨볼 만합니다.

권리구조도 비교적 단순합니다. 부산은행 근저당이 말소기준이고 후순위 가압류가 모두 소멸하며, 명세서상 매수인 인수권리는 없습니다. 채권자 미배당액 79,278,200원도 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다.

그러나 최근 12개월 거래가 1건뿐인 29세대 아파트이고, 임대관계 미상에 내부조사까지 제한됐다는 점은 평가에 반영해야 합니다. 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 명도나 수리, 향후 매각에 문제가 없다고 판단해서는 안 됩니다.

결론은 ‘가격 메리트 있음, 권리상 인수 0원, 점유·환금성 검증 후 접근’입니다. 최근 거래와의 가격 차이를 실질적인 투자 여력으로 확보하려면 실제 점유관계, 물건 상태, 추가 비용과 매도 가능성을 먼저 확인해야 합니다. 이 사건의 관건은 단순히 싸게 낙찰받는 것이 아니라 낮은 낙찰가가 안전한 실질취득비용으로 연결되는지를 검증하는 데 있습니다.