서울남부지방법원 2025타경13729. 서울 양천구 목동 에비앙하우스 제2층 제202호, 전용 29.98㎡의 도시형생활주택·단지형다세대입니다. 지상 6층 건물의 2층에 위치하며, 현재 등기상 소유자는 주식회사유니버셜홀딩스입니다. 2019년 5월 17일 거래가액 195,000,000원으로 소유권을 취득한 이력이 확인됩니다.

이 사건은 일반적인 근저당 실행 경매와는 다릅니다. 임차권자 하지나가 직접 강제경매 신청채권자로 등장합니다. 하지나는 2020년 11월 16일 확정일자를 받고 2021년 1월 4일 전입했으며, 2025년 7월 8일 보증금 199,500,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 이후 2025년 12월 9일 강제경매가 개시됐습니다. 따라서 매각대금에서 임차보증금이 얼마까지 변제되는지가 매수인의 인수 부담을 결정하는 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

과거 신목신용협동조합 근저당권의 채권최고액은 1,170,000,000원이었지만, 2015년 7월 2일 이미 말소됐습니다. 현재 매수인이 이 과거 근저당을 인수하는 구조는 아닙니다. 2026년 1월 14일 국민건강보험공단 압류 역시 경매개시결정 이후 권리로서 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

② 임차인 분석 — 전액 배당 여부에 따라 인수액 변동

실제 임차인 1명. 임차권등기일 2025.07.08, 배당요구 신고가 확인되며 우선변제권이 있는 것으로 분석됩니다. 현재 점유·퇴거 여부는 별도 확인이 필요합니다.

이 임차인은 선순위 대항력을 갖췄지만, 낙찰자가 항상 보증금 전액을 추가로 부담하는 것은 아닙니다. 배당에서 보증금이 전부 변제되면 인수할 미변제 보증금은 없습니다. 반대로 배당이 부족하면 부족한 금액만큼 매수인이 인수할 수 있습니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 124.0%

목동 505-8 일대 전용 28.57~29.81㎡ 규모의 비교 실거래입니다. 전체 8건 평균은 244,375,000원이지만, 오래된 거래를 포함하므로 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선 적용해야 합니다.

최근 12개월 거래 표본이 2건으로 적고 가격 편차가 크다는 점은 감안해야 합니다. 또한 비교 거래의 면적과 층이 본건과 완전히 동일하지 않으므로 실거래 평균을 확정적인 개별 호수 시세로 볼 수는 없습니다. 다만 현재의 신건 최저가가 최근 평균과 최신 거래를 모두 상회한다는 점은 입찰 판단에서 분명한 부담 요인입니다.

④ 예상배당표 (매각가 289,000,000원 가정)

위 금액은 제공된 매각가정 배당 계산을 옮긴 것으로, 확정 배당표가 아닙니다. 동일인 하지나의 임차보증금과 강제경매 청구채권이 각각 표시돼 있어 채권의 독립성 및 중복 계산 여부 확인이 필수입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변동 요인은 별도로 확인해야 합니다.

현재 회차의 계산상 임차보증금 199,500,000원은 전액 배당되므로, 예상 인수액은 0원입니다. 그러나 이 결과는 임차인에게 전액 배당된다는 가정을 전제로 합니다. 신청채권자에게 추가 배당하는 84,654,000원은 동일한 임차보증금과 독립된 채권에 대한 지급인지 확인되지 않았습니다. 표상 신청채권 미배당액 114,846,000원도 임차보증금 인수액과 동일하게 취급해서는 안 됩니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 실질취득액은 다르다

실질취득 예상액 = 회차별 최저가 + 예상 임차보증금 인수액. 취득세·등기비용·명도비용·미납 관리비 등은 포함하지 않았습니다. 실제 낙찰가가 최저가를 넘거나 집행비용·배당순위가 달라지면 인수액과 실질취득액도 변동됩니다.

1회 유찰 가정의 실질취득액 231,200,000원은 최근 평균 233,000,000원에 근접하지만, 최신 거래 181,000,000원보다 여전히 높습니다. 2회 유찰 가정의 202,889,440원도 최신 거래보다 높습니다. 거래 추세가 -6.1%인 상황이므로, 유찰 횟수가 늘었다는 이유만으로 가격 메리트가 충분하다고 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 양동중학교 남동측 인근으로 아파트단지, 도시형생활주택, 연립·다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재합니다. 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철 9호선 염창역과 노선버스정류장이 소재합니다. 교통상황은 대체로 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 평지붕의 지상 6층 건물입니다. 2015.06.04 사용승인을 받았으며 위생·급배수, 도시가스, 난방 및 승강기설비 등을 갖췄습니다.
• 접도. 남서측 약 4m 내외 포장도로에 접합니다. 토지는 등고평탄한 세장형으로 도시형생활주택 부지로 이용됩니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지거래허가구역 지정 이력이 함께 기재돼 있으므로 입찰 시점의 적용 대상과 효력을 별도 확인해야 합니다.
• 환금성. 14세대 규모의 소규모 다세대주택으로 대단지 아파트와 동일한 환금성을 기대하기 어렵습니다. 비교 거래 8건의 가격 편차가 크고 최근 추세도 -6.1%이므로, 실제 재매각 가격은 개별 호수의 층·상태·수요에 따라 신중하게 판단해야 합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 개별공시지가 4,602,000원/㎡가 확인됩니다. 위반건축물 표시와 공부상 차이는 확인되지 않습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수 조건. 매각물건명세서상 하지나의 보증금 199,500,000원이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다. 낙찰가와 최종 배당을 함께 계산해야 합니다.
• 동일인 채권 검증. 임차권자 하지나와 신청채권자 하지나의 채권이 동일한지, 별개 채권이 존재하는지 집행기록과 배당요구 내용을 확인해야 합니다. 중복 지급 가능성을 검토하지 않은 배당 계산에 의존해서는 안 됩니다.
• 실질취득액 비교. 신건에서는 289,000,000원, 2회 유찰 가정에서는 인수액을 더한 202,889,440원을 기준으로 판단합니다. 최저가 184,960,000원만 보고 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
• 하락 추세 점검. 최근 12개월 평균 233,000,000원, 최신 거래 181,000,000원, 최근 추세 -6.1%를 함께 검토하고 감정가 289,000,000원과의 괴리를 확인하세요.
• 임차인 점유·명도. 임차권등기가 있으므로 실제 점유·퇴거 상태와 보증금 반환 및 임차권 말소 절차를 확인해야 합니다.
• 관리비 및 세금. 미납 관리비의 공용부분 승계 가능성, 당해세와 배당 우선순위, 취득세 및 등기비용을 별도로 점검해야 합니다.
• 매각조건 재확인. 2026.10.29 매각기일의 변경 여부, 입찰보증금, 매각물건명세서의 인수권리 문구와 최신 등기사항을 입찰 직전에 확인해야 합니다.
• 현장 확인. 건물 내부 상태, 누수·수선 필요성, 2층 호수의 일조·소음, 주변 거래 사례와 실제 매수 수요를 점검해야 합니다.

맺으며 — “유찰가가 내려가도 보증금 위험은 남는다”

목동 에비앙하우스 202호는 선순위 대항력 임차권과 높은 신건 가격이 동시에 존재하는 물건입니다. 하지나의 임차보증금 199,500,000원이 현재 매각가정에서는 전액 배당되어 매수인 인수액이 0원으로 산정되지만, 가격이 낮아지는 회차에서는 미배당 보증금 인수가 발생할 수 있습니다.

2회 유찰 시 최저가는 184,960,000원으로 내려가지만, 인수액을 더한 실질취득 예상액은 202,889,440원입니다. 또한 신건 최저가 289,000,000원은 최근 시세 평균의 124.0%이고, 최신 거래는 181,000,000원, 최근 거래 추세는 -6.1%입니다. 가격이 하락하는 시장에서 신건 감정가를 기준으로 낙찰받기에는 부담이 큽니다.

여기에 임차권자와 강제경매 신청채권자가 동일인으로 기재돼 있으므로 배당 계산의 채권 중복 여부도 확인해야 합니다. 결국 이 사건의 관건은 단순한 유찰 횟수가 아니라 실제 배당에서 임차보증금이 얼마나 변제되고, 인수액을 합한 총취득비용이 최신 실거래 수준에 부합하는지입니다. 현재 판단은 신건 입찰 보류, 임차권·배당 검증 및 가격 재평가 우선입니다.