서울남부지방법원 2025타경13744. 서울 구로구 고척동 340, 고척엘아이지리가 1단지 101동 902호, 전용 84.91㎡ 아파트입니다. 철근콘크리트구조 22층 건물의 제9층 제902호이며, 2009년 7월 30일 준공된 고척LIG리가1차의 해당 면적대 물건입니다. 등기사항전부증명서에는 현재 근저당권 0건·가압류 0건으로 확인되고, 과거 설정됐던 근저당권들은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 남아 있는 핵심 등기는 2025년 12월 9일 접수된 강제경매개시결정이며, 매각으로 소멸하는 것으로 분석되어 매수인 인수액은 0원입니다.
그래서 이 물건은 권리보다 가격을 먼저 봐야 합니다. 감정가와 최저매각가는 879,000,000원으로 신건이고, 최근 12개월 평균 실거래는 858,500,000원입니다. 신건 실질취득액은 최근 12개월 평균보다 20,500,000원 높습니다. 다만 최신 거래가 895,000,000원이어서 최신 거래 대비로는 16,000,000원 낮고, 최근 추세 지표도 +5.3%입니다. 즉 시장이 하락하는 국면이라고 볼 근거는 없지만, 최근 평균 기준 신건 가격은 싸지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13744 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 고척동 340 고척엘아이지리가 1단지 제101동 제9층 제902호 도로명: 서울특별시 구로구 중앙로12길 7 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.91㎡ · 철근콘크리트구조 · 22층 건물 중 9층 902호 |
| 소유자 | 김선임 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 879,000,000원 / 879,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김종팔 / 192,877,430원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 등기부 기준일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 매수인 인수 0원
현재 등기부상 근저당권은 0건, 가압류는 0건입니다. 과거 신한은행·우리은행·농협은행의 근저당권은 모두 등기부상 말소됐고, 2025년 12월 9일 접수된 갑구 2번 강제경매개시결정이 현재 경매의 핵심 등기입니다. 데이터상 해당 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 되어 있어 매수인 인수 권리는 0원입니다.
확인된 임차인은 없으므로 대항력 임차인의 보증금 인수 문제도 현재 분석상 발생하지 않습니다. 다만 감정평가서의 기타참고사항에는 임대내역은 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유관계와 임대차 여부는 현장에서 별도로 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균 기준 신건은 비싸다
고척LIG리가1차, 대상 면적 84.91㎡와 면적이 매칭되는 최근 실거래 12건입니다. 거래금액은 800,000,000원부터 900,000,000원까지 확인됩니다. 가격 메리트 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 858,500,000원, 최신 거래 895,000,000원과 최근 추세 +5.3%를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.98㎡ | 5 | 895,000,000원 |
| 2026.05 | 84.91㎡ | 6 | 900,000,000원 |
| 2026.05 | 84.91㎡ | 11 | 880,000,000원 |
| 2026.01 | 84.98㎡ | 13 | 878,000,000원 |
| 2026.01 | 84.91㎡ | 4 | 850,000,000원 |
| 2025.12 | 84.91㎡ | 19 | 830,000,000원 |
| 2025.10 | 84.98㎡ | 7 | 815,000,000원 |
| 2025.09 | 84.98㎡ | 8 | 820,000,000원 |
| 2025.06 | 84.91㎡ | 14 | 800,000,000원 |
| 2025.06 | 84.98㎡ | 2 | 820,000,000원 |
| 2025.06 | 84.98㎡ | 2 | 820,000,000원 |
| 2025.06 | 84.98㎡ | 2 | 820,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 844,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 858,500,000원 |
전체 12건 평균은 844,000,000원이지만, 과거 거래가 섞인 전체 평균은 가격 판단의 우선 기준으로 쓰지 않는 것이 적절합니다. 최근 12개월 평균은 858,500,000원이고 신건 실질취득액 879,000,000원은 그보다 20,500,000원 높습니다. 따라서 최근 12개월 평균 기준 102.4%로, 신건 가격은 최근 시세 이상입니다.
반대로 최신 거래는 2026년 6월 895,000,000원이어서 현재 최저가보다 16,000,000원 높습니다. 최근 추세 지표도 +5.3%이므로 하락 추세로 보정할 근거는 없습니다. 결론적으로 최근 평균과 비교하면 비싸고, 최신 거래와 비교하면 다소 낮은 가격이라는 양면을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 879,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.3% 추정) | - | 11,190,000원 |
| 2. 갑구 2번 경매개시결정 · 김종팔 | 192,877,430원 | 192,877,430원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 674,932,570원 |
신건 879,000,000원 가정에서는 신청채권자 청구액 192,877,430원이 전액 배당되고, 배당 후 잔여 674,932,570원이 소유자에게 교부되는 구조입니다. 채권자 총 청구액과 총 배당액의 차이는 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 잔여는 변동 가능하다고 되어 있습니다.
회차별 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 879,000,000원 | 192,877,430원 | 674,932,570원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 703,200,000원 | 192,877,430원 | 500,890,570원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 562,560,000원 | 192,877,430원 | 361,656,970원 | 0원 |
현재 회차에서는 실질취득액이 879,000,000원으로 최근 12개월 평균보다 높습니다. 1회 유찰 시 매각가는 703,200,000원, 2회 유찰 시 562,560,000원으로 낮아지는 시나리오이며, 두 경우에도 신청채권자 청구액 192,877,430원은 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원으로 제시되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 서울특별시 구로구 고척동 소재 덕의초등학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·소규모 공동주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 감정평가상 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에는 양천구청역이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 22층 건물의 제9층 제902호이며, 위생·급배수·도시가스·난방·승강기· 지하주차장·소방설비 등이 구비되어 있습니다. 준공일은 2009.07.30입니다.
- 토지. 준공업지역, 제1종지구단위계획구역이며 토지는 아파트로 이용 중입니다. 공시지가는 4,345,000원/㎡, 토지면적은 9,825.0㎡입니다. 지형은 평지, 형상은 부정형, 도로접면은 광대소각입니다.
- 규제. 과밀억제권역·장애물제한표면구역·제3종 구역·대공방어협조구역·도시지역·준공업지역· 제1종지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되어 있고, 건축선은 저촉으로 기재되어 있습니다. 아파트 대상 토지거래계약허가구역 지정기간은 2025.10.20.~2026.12.31.입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다. 감정평가서에는 이용상태가 아파트로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 해당 단지는 216세대이며, 최근 실거래 12건이 확인됩니다. 거래금액은 800,000,000원부터 900,000,000원까지이며, 최근 12개월 평균은 858,500,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격. 최저가 879,000,000원은 최근 12개월 평균 858,500,000원보다 20,500,000원 높습니다. 최근 평균 시세보다 싼 가격으로 접근하는 물건은 아닙니다.
- 최신 거래. 최신 거래는 2026.06, 84.98㎡, 5층, 895,000,000원입니다. 현재 최저가는 최신 거래보다 16,000,000원 낮으므로 최신 거래와의 비교에서는 차이가 있습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 703,200,000원, 2회 유찰 시 562,560,000원으로 제시되어 있습니다. 가격을 우선한다면 현재 신건과 각 회차의 차이를 미리 비교해 두는 것이 좋습니다.
- 권리. 현재 등기부상 근저당 0건·가압류 0건이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석되어 있습니다.
- 점유. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서에는 임대내역이 미상으로 기재되어 있습니다. 입찰 전 실제 점유자와 임대차 관계를 확인하세요.
- 토지거래허가. 아파트 대상 토지거래계약허가구역 지정기간이 2025.10.20.~2026.12.31.이고 매각기일은 2026.10.29이므로 해당 규제의 적용 여부와 절차를 입찰 전에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 기준일 2026.10.15 및 매각물건 관련 서류와 현황을 직접 대조해 최종 판단하세요.
맺으며 — “권리가 깨끗하다 ≠ 신건이 싸다”
이 물건은 권리분석만 보면 상당히 깔끔합니다. 현재 등기부상 근저당 0건·가압류 0건이고, 확인된 임차인이 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 과거 근저당권 역시 등기부상 말소되어 있어 권리상 핵심 부담은 낮습니다.
하지만 가격은 별개의 문제입니다. 신건 실질취득 879,000,000원은 최근 12개월 평균 858,500,000원보다 20,500,000원 높아 최근 평균 기준으로는 시세 이상입니다. 최신 거래 895,000,000원보다 16,000,000원 낮다는 점과 최근 추세 지표 +5.3%는 긍정적이지만, 이것만으로 신건에 가격 메리트가 있다고 보기는 어렵습니다.
결국 이 사건의 핵심은 권리는 합격, 가격은 신중입니다. 현재 회차 879,000,000원과 1회 유찰 703,200,000원, 2회 유찰 562,560,000원의 시나리오를 비교하고, 최근 12개월 평균 858,500,000원과 최신 거래 895,000,000원을 기준으로 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
