서울남부지방법원 2025타경13815. 서울 강서구 화곡동 가로공원로80길 2, 우성 6층 603호의 다세대주택입니다. 전용면적은 29㎡이며, 2015년 7월 사용승인된 지상 7층 건물의 6층에 위치합니다. 현재 소유자 송정원은 2022년 8월 17일 거래가 230,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 근저당권 이전, 임차권등기, 가압류와 경매 절차가 이어졌습니다.
눈에 띄는 것은 단순히 채권이 여러 건 존재한다는 사실이 아닙니다. 임차인 심상훈의 전입일과 확정일자가 계산상 말소기준권리보다 빠르다는 점입니다. 해당 임차인은 보증금 100,000,000원에 대해 배당을 요구했고, 예상배당표에서는 전액 배당되는 것으로 계산되어 있습니다. 하지만 2022년에 설정된 근저당권이 한국주택금융공사로 이전된 이력과 경매신청채권자의 배당 처리 사이에 확인할 부분이 있어, 예상 인수 0원을 확정된 결과로 받아들여서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13815 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 371-1 우성 제6층 제603호 도로명: 서울특별시 강서구 가로공원로80길 2 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 29㎡ · 지상 7층 중 6층 |
| 건물규모 / 사용승인 | 12세대 · 2015.07.21 |
| 소유자 | 송정원 (2022.08.17 소유권이전, 거래가 230,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 263,000,000원 / 263,000,000원 (신건) |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 신청채권자 / 청구액 | 한국주택금융공사 / 117,327,579원 |
| 계산상 말소기준권리 | 2024.05.21 갑구 6번 · 주식회사 국민행복기금 가압류 9,732,038원 |
| 임차인 | 실제 임차인 2명 · 심상훈(보증금 100,000,000원), 김예솔(보증금 미상) |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 · 공부와의 차이 없음 · 위반건축물 표시 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 등장한 임차인과 근저당
계산상 말소기준권리는 2024년 5월 21일의 국민행복기금 가압류입니다. 해당 가압류 청구액은 9,732,038원이며, 매각으로 소멸할 권리로 분류되어 있습니다. 2024년 임의경매개시결정은 이후 취하되어 말소되었고, 현재 진행 중인 경매는 2025년 12월 10일 개시된 2025타경13815 사건입니다.
과거 강서구 압류는 2024.11.28 해제에 따른 말소등기가 이루어졌고, 2024.09.12의 종전 임의경매개시결정도 2024.12.04 말소되었습니다. 현재 경매개시결정과 임차권등기는 계산상 말소기준권리 이후에 등기되어 있으나, 임차권등기의 말소와 임차인의 대항력에 따른 보증금 인수 여부는 별개의 문제입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증금 인수가 핵심
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 심상훈 건물 전부 · 임차권등기 |
전입 2022.09.30 확정 2022.09.06 점유개시 2022.09.23 |
100,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 |
| 김예솔 점유 범위 미상 |
전입 2024.11.18 확정일자 미상 |
미상 | 전입 기준 후순위 | 미상 | 승계 아님 |
현재 예상배당에서는 심상훈에게 보증금 100,000,000원 전액 배당을 가정하고 있습니다. 이 전제가 충족되면 해당 보증금의 미배당 인수액은 0원입니다. 그러나 실제 배당이 줄고 임차인의 대항력이 매수인에게 미치는 것으로 확정되면, 배당받지 못한 보증금 잔액이 인수 위험으로 남을 수 있습니다.
김예솔은 2024.11.18 전입했고 2025.12.19 배당요구를 했습니다. 전입일은 계산상 말소기준권리 이후여서 확인된 전입일만으로는 대항력을 인정하기 어렵습니다. 다만 보증금·확정일자·점유 권원이 확인되지 않아 실제 임대차관계와 배당 참여 여부는 추가 확인이 필요합니다. 심상훈의 보증금 전액 배당 여부와 무관하게 김예솔의 점유 및 명도 문제는 별도로 남습니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 지표를 먼저 봐야 한다
우성은 총 12세대의 소규모 공동주택입니다. 확인되는 유사 면적 거래는 전용 29㎡ 및 29.58㎡의 3건이며, 최신 거래는 2022년 7월 230,000,000원입니다. 아래 실거래는 2021~2022년 기록이므로 2026년 매각 시점의 실시간 시세로 단정할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 29㎡ | 6층 | 230,000,000원 |
| 2021.08 | 29㎡ | 7층 | 260,000,000원 |
| 2021.07 | 29.58㎡ | 6층 | 210,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 233,333,333원 |
| 최근 12개월 평균 지표 | — | 2건 | 245,000,000원 |
가격 비교의 핵심은 다음과 같습니다. 신건 최저가 263,000,000원은 최근 12개월 평균으로 제시된 245,000,000원의 107.3%입니다. 확인되는 최신 실거래 230,000,000원보다 33,000,000원 높고, 전체 평균 233,333,333원과 비교한 비율도 112.7%입니다. 어느 비교에서도 신건 가격이 저렴하다는 판단은 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 263,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,482,000원 |
| 1. 임차인 · 심상훈(우선변제) | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 2. 가압류 · 국민행복기금 | 9,732,038원 | 9,732,038원 |
| 신청채권자 · 한국주택금융공사 | 117,327,579원 | 0원 |
| 계산상 잔여 · 소유자 교부 | — | 148,785,962원 |
| 매수인 예상 인수 | — | 0원 |
집행비용은 추정액입니다. 매각대금 배분 그래프는 집행비용·심상훈 보증금·국민행복기금 가압류·계산상 소유자 잔여를 표시합니다. 한국주택금융공사의 예상배당은 0원으로 처리되어 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 검증은 남는다
| 회차 | 최저매각가 | 예상 인수 | 계산상 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 263,000,000원 | 0원 | 148,785,962원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 210,400,000원 | 0원 | 96,922,362원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 168,320,000원 | 0원 | 55,431,482원 |
현재 계산에서는 신건뿐 아니라 1회·2회 유찰 시에도 인수액이 0원으로 표시됩니다. 하지만 이는 임차인 보증금 100,000,000원이 배당으로 해소되고, 별도의 선순위 인수금이 없다는 전제에 의존합니다. 선행 근저당권의 실제 효력과 임차인 배당순위가 달라지면 결과도 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울 강서구 화곡동 화원중학교 북서측 인근. 주변에는 다세대주택, 아파트, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 화곡역이 소재합니다. 북측 가로공원로와 동측 가로공원로80길에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 평스라브지붕의 지상 7층 건물입니다. 도시가스 개별난방·승강기·화재탐지설비·기본 위생 및 급배수설비가 구비되어 있습니다.
- 대지. 인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지. 전체 토지면적 284.6㎡, 지목 대지, 공시지가 5,385,000원/㎡입니다.
- 용도·규제. 제3종일반주거지역·과밀억제권역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역 등에 해당합니다. 건축선 관련 제한과 토지거래계약 허가구역 표시는 적용 대상·기간의 확인이 필요합니다.
- 건축 관련. 사용승인일은 2015.07.21. 위반건축물 사항 및 공부와의 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 12세대의 소규모 다세대주택으로, 확인되는 유사 면적 실거래가 3건에 불과합니다. 평균 유찰 3.3회, 매각률 지표 0%라는 경매 이력과 거래 시점의 오래됨을 함께 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확정. 2022.09.23 우리은행 근저당권과 2023.07.27 한국주택금융공사 이전등기의 존속·말소 관계를 등기부 원본으로 확인해야 합니다. 계산상 2024.05.21 가압류를 그대로 최초 기준권리로 받아들이지 마세요.
- 심상훈 임차권 확인. 2022.09.06 확정일자, 2022.09.23 점유개시, 2022.09.30 전입, 보증금 100,000,000원, 배당요구 및 임차권등기의 효력을 대조해야 합니다. 최종 배당으로 보증금이 전액 해소되는지 확인이 핵심입니다.
- 김예솔 임대차관계 확인. 전입일은 2024.11.18, 배당요구일은 2025.12.19입니다. 보증금·확정일자·점유 범위·실제 계약관계와 명도 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 신청채권자 배당 검증. 한국주택금융공사 청구액 117,327,579원이 예상배당에서 0원으로 처리되면서 소유자 잔여가 발생한 이유를 배당순위와 채권계산서에 따라 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 263,000,000원은 비교 평균 245,000,000원의 107.3%입니다. 최신 확인 거래도 2022.07에 머물러 있으므로 매각기일 직전 거래 및 현재 매도호가를 확인해야 합니다.
- 유찰 전략. 1회 유찰 210,400,000원, 2회 유찰 168,320,000원은 가격 비교를 위한 시나리오입니다. 권리 인수액을 확정하지 않은 상태에서 최저가 하락만을 투자 매력으로 보지 마세요.
- 명도·관리비. 실제 점유자와 인도 가능 시점, 체납 관리비 중 매수인 부담 가능 부분을 확인하고 별도 비용을 검토해야 합니다.
- 공적 규제 확인. 토지거래계약 허가구역의 적용 대상과 지정기간, 공항 관련 높이 제한 및 건축선 제한이 해당 매수와 이용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 법원 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서·배당요구서·채권계산서 등을 대조하고, 변동사항이 있는지 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 예상”보다 중요한 것은 그 전제다
이 물건은 신건 최저가가 263,000,000원으로 감정가와 같습니다. 최근 12개월 평균으로 제시된 시세 지표는 245,000,000원, 확인되는 최신 거래는 230,000,000원입니다. 비교자료의 시점 한계를 감안해도 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
권리분석에서도 같은 보수성이 필요합니다. 심상훈은 보증금 100,000,000원에 대한 대항력·우선변제권이 확인되는 임차인이고, 김예솔은 보증금과 확정일자 등이 확인되지 않은 별도의 임차인입니다. 예상배당에서는 매수인 인수액을 0원으로 계산하지만, 2022년 근저당권과 한국주택금융공사 이전등기의 관계, 신청채권자 배당 0원 처리의 타당성을 확인하지 않고서는 이를 확정할 수 없습니다.
또한 해당 건물의 가격 추세 지표는 +16.7%로 나타나지만, 확인되는 개별 거래가 2021~2022년에 집중되어 있어 현재 시장의 상승을 보장하지는 않습니다. 총 12세대의 소규모 다세대주택이라는 특성과 평균 3.3회의 유찰 이력도 고려해야 합니다.
결론은 명확합니다. 신건 가격은 비교 시세 이상, 예상 인수 0원은 조건부, 실제 배당구조는 재검증이 필요합니다. 이 사건의 핵심은 단순한 유찰 가격 기다리기가 아니라 말소기준·배당순위·임차인 인수액을 확정한 뒤 실질취득가와 현행 시세를 다시 비교하는 것입니다.
