서울남부지방법원 2025타경13941. 서울 강서구 화곡동 혜성팰리스 제2동 202호에 대한 강제경매입니다. 건축물대장상 사무소로 표시되지만 감정평가 당시에는 주거용으로 이용되고 있었습니다. 건물은 2019년 사용승인을 받은 7층 철근콘크리트 건물이며, 경매 대상은 2층에 위치합니다.

이 물건을 살펴볼 때 먼저 확인할 것은 시세가 아닙니다. 2019년에 설정된 전세권과 실제 거주자의 대항력입니다. 전세권자 배은경은 2025년 12월 강제경매를 신청했고 배당요구도 접수했습니다. 그런데 전세권자와 임차인의 이름이 같다는 사실만으로 전세권과 임대차보증금 반환관계가 완전히 동일하다고 단정할 수는 없습니다.

더구나 2022년부터 국세·지방세 관련 압류가 누적되어 있습니다. 선순위 전세권의 소멸 여부, 실제 보증금, 배당 이후 채무 승계, 조세채권 배당순위가 모두 입찰 전에 확인되어야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2019년 전세권이 핵심

말소기준권리는 2022.01.17 강서구 압류입니다. 이후 등기된 국세·지방세 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리됩니다. 다만 압류등기가 말소된다는 사실과 관련 세금이 배당절차에서 어떤 순위로 처리되는지는 별개입니다.

문제는 말소기준보다 앞선 2019.07.22 전세권입니다. 전세금 178,000,000원, 범위는 건물 전부이며 전세권자는 배은경입니다. 전세권 설정 당시 전세권 자체를 담보로 관악신용협동조합에 채권최고액 168,000,000원의 근저당권도 설정되었으나, 이 근저당권은 2021.06.30 해지로 이미 말소되었습니다.

② 점유자·임차인 분석 — 대항력 있음, 보증금 미확인

실제 임차인 1명. 전세권자·강제경매 신청채권자·점유 임차인 모두 배은경으로 확인됩니다. 다만 동일인이라는 이유로 전세권과 임대차관계의 법적 효과가 자동으로 일치하는 것은 아닙니다.

③ 시세 비교 — 숫자는 낮아 보이지만, 직접 비교가 어렵다

혜성팰리스의 거래자료에서 최근 12개월 평균은 235,500,000원, 전체 거래 평균은 285,250,000원입니다. 이에 비해 최저매각가 180,000,000원은 최근 평균의 76.4%, 전체 평균의 63.1%에 해당합니다.

그러나 중요한 한계가 있습니다. 경매 대상의 전용면적은 37.89㎡인데 확인된 거래는 29.89㎡·44.47㎡·48.15㎡입니다. 동일 면적 거래가 아니기 때문에 금액 자체를 직접 비교해 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

최신 거래는 2026년 9월의 296,000,000원이지만 대상보다 넓은 44.47㎡ 물건입니다. 반대로 2026년 3월의 175,000,000원 거래는 대상보다 작은 29.89㎡ 물건입니다. 같은 건물에서도 면적에 따라 거래금액 차이가 크기 때문에 평균만으로 적정 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 180,000,000원 가정)

현재 회차 매각가를 기준으로 집행비용과 등기 전세권에 대한 예상배당이 계산되어 있습니다. 아래는 해당 배당 가정이며, 실제 배당순위와 인수액이 확정된 결과는 아닙니다.

집행비용 3,320,000원은 추정치입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 등 실제 배당순위에 영향을 미치는 사항은 반영되지 않았습니다. 배당액은 최종 배당표에 따라 달라집니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총취득비용은 별개

단지 평균 유찰 횟수가 4.6회인 만큼 유찰 시나리오를 확인할 필요가 있습니다. 다만 가격이 낮아진다고 전세권과 대항력 임차인 문제가 사라지는 것은 아닙니다.

예상배당은 각 회차의 배당 가정에 따른 금액입니다. 실제 선순위 조세와 배당순위, 전세권·임대차채권의 동일성에 따라 변동될 수 있습니다. 미래 유찰 회차는 가정이며 확정된 매각 일정이 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동, 지하철 2·5호선 까치산역 남서측 인근입니다. 주변에는 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하며 주거환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 까치산역이 있어 제반 교통여건은 양호한 편입니다.
• 건물. 2019.03.11 사용승인된 철근콘크리트구조 7층 건물입니다. 위생·급배수, 개별난방, 도시가스, 승강기설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 북측과 동측으로 약 6m 도로에 접합니다. 토지는 사다리형 평지이며 도시형생활주택 단지형다세대 건부지로 이용되고 있습니다.
• 용도지역. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 중요시설물보호지구(공항), 진입표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역 등과 관련됩니다.
• 공부상 차이. 집합건축물대장상 사무소이나 현황은 주거용입니다. 위반건축물 표시가 없는 것과 실제 주거용 이용의 적법성은 별도로 구분하여 판단해야 합니다.
• 토지·규제. 공시지가 4,118,000원/㎡이며, 토지거래계약 허가구역 관련 지정도 기재되어 있습니다. 경매 취득과 이후 거래·이용에 적용되는 규제를 확인해야 합니다.
• 환금성. 혜성팰리스는 28세대 규모입니다. 비교 거래가 4건으로 적고 면적도 일치하지 않으며, 경매 평균 유찰 4.6회와 매각률 0.0%가 확인되어 환금성을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 전세권 소멸 여부. 배은경의 선순위 전세권이 본인의 강제경매 신청과 배당요구로 매각 시 소멸하는지, 매각물건명세서 원본 및 관련 법률관계를 확인해야 합니다.
• 실제 보증금 확인. 배은경의 임대차계약서, 확정일자, 실제 보증금 지급과 반환 내역을 확인해야 합니다. 등기 전세금 178,000,000원이 임대차보증금과 동일한 채무인지 확인하는 것이 핵심입니다.
• 대항력·승계 판단. 2019.06.10 전입과 점유에 기초한 대항력이 인정되는 만큼, 배당 이후 반환채권 잔액의 매수인 승계 여부를 명확히 해야 합니다.
• 채권 중복 여부. 전세권 178,000,000원과 신청채권 178,000,000원이 같은 채권인지 확인해야 합니다. 독립된 두 채권으로 단정하여 합산하지 않아야 합니다.
• 조세채권 확인. 강서구·국세·양천구·남부천세무서·금천구·군포시 관련 압류 6건에 대해 실제 체납액, 법정기일, 당해세 여부 및 배당순위를 확인해야 합니다.
• 이용상태 확인. 공부상 사무소와 현황 주거용의 차이가 금융기관 대출, 임대차, 용도 관련 행정규제 및 향후 매각에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
• 시세 재검증. 대상 전용 37.89㎡와 동일하거나 충분히 유사한 면적의 거래·매물 사례를 확보해야 합니다. 현재 혼합 면적 거래 평균만으로 적정 입찰가격을 산정해서는 안 됩니다.
• 점유·명도 확인. 배은경의 실제 점유관계와 반환채권, 배당 수령 후 인도 여부를 확인해야 합니다. 명도비용과 인도 지연 가능성도 고려해야 합니다.
• 관리비·현장 점검. 공용부분 관리비 체납 여부, 내부 상태, 누수·설비 하자 및 수선 부담을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 집합건축물대장, 배당요구 관련 문건을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “낮아 보이는 최저가보다, 누가 보증금을 돌려주는지가 먼저다”

이 사건의 표면적인 숫자는 단순합니다. 감정가 180,000,000원, 최저가 180,000,000원, 등기 전세금 178,000,000원입니다. 최근 거래 평균과 비교하면 최저가가 낮아 보일 수도 있습니다.

그러나 배은경은 선순위 전세권자이자 대항력 있는 점유 임차인이며 강제경매 신청채권자입니다. 전세권의 매각 소멸과 임대차보증금 반환채무의 승계 여부는 구분해서 검토해야 합니다. 게다가 임대차보증금 자체가 미확인인 상황에서는 매수인 실질취득비용도 확정할 수 없습니다.

가격 측면도 낙관하기 어렵습니다. 전체 실거래 평균은 과거의 높은 거래금액이 포함되어 있고, 최근 거래가격은 하락 추세를 보입니다. 비교 면적이 일치하지 않아 현재 최저가가 실제 적정 시세보다 낮은지도 불분명합니다. 이 건물의 평균 유찰 횟수와 매각률 역시 보수적인 접근을 요구합니다.

결론은 입찰 보류입니다. 선순위 전세권 및 임대차보증금 승계관계를 확정하고, 중복 채권 여부와 조세배당을 검증한 뒤, 동일 면적의 신뢰할 만한 시세를 확보해야 비로소 적정 입찰가격을 계산할 수 있습니다. 최저가가 낮아지는 것과 실질취득비용이 낮아지는 것은 같은 말이 아닙니다.