서울남부지방법원 2025타경14070. 서울 강서구 화곡동의 도시형생활주택 ‘더라온’ 1층 102호입니다. 2019년 사용승인을 받은 5층 규모의 단지형 다세대주택으로, 전체 15세대입니다. 소유자는 장진환이며, 임차인 임종한이 보증금 190,000,000원의 반환과 관련된 권리를 보유하고 있습니다. 임종한은 2021년 8월 전입·점유를 시작했고, 2021년 7월 확정일자를 받은 뒤 2025년 8월 주택임차권등기를 마쳤습니다.

핵심은 임차인의 대항력이 2024년 12월 세무서 압류보다 앞선다는 것입니다. 등기부에는 2019년 신한은행 근저당이 있지만 2020년 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준으로 제시된 권리는 2024년 12월 20일의 국(강서세무서장) 압류입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 배당에서 전부 회수되지 않으면 매수인이 잔액을 부담합니다. 따라서 이 물건은 최저가가 떨어진 만큼 취득원가도 내려가는 일반적인 경매와 다릅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인 대항력이 먼저다

말소기준은 2024년 12월 20일 국(강서세무서장) 압류입니다. 주택도시보증공사의 295,000,000원 가압류와 임종한의 강제경매개시결정은 후순위 등기권리로서 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 2019년 신한은행의 채권최고액 101,000,000원 근저당은 2020년 1월 30일 이미 말소됐으므로, 현재 살아 있는 근저당 채무로 계산하면 안 됩니다.

② 임차인 권리분석 — 실제 임차인 1명

임차권등기 2025.08.19 · 배당요구 있음 · 보증금 190,000,000원은 감액 후 미반환액입니다.

임종한은 2021년 7월 30일 최초 임대차계약을 체결했고 당시 확정일자상 보증금은 235,000,000원이었습니다. 이후 2023년 7월 17일 25,000,000원, 2024년 7월 12일 20,000,000원이 감액돼, 현재 반환받지 못한 보증금은 190,000,000원입니다. 두 감액 계약에는 별도 확정일자가 기재되지 않았지만, 최초 확정일자와 전입·점유, 임차권등기 및 배당요구가 확인됩니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래 대비 96.2%, 하지만 표본이 적다

더라온은 15세대의 소규모 다세대주택입니다. 확인되는 실거래는 2건으로, 전체 평균은 232,000,000원입니다. 다만 가격을 판단할 때는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최신 거래와 최근 거래 기준을 우선해야 합니다.

현재 최저가 230,000,000원은 최신 확인 거래 239,000,000원의 96.2%로, 금액 차이는 9,000,000원입니다. 과거 거래와 최신 거래 사이의 가격 추세는 +6.2%로 집계돼 제시된 거래에서는 하락 추세가 나타나지 않습니다.

그러나 최신 확인 거래 자체가 2025년 4월입니다. 분석 기준일인 2026년 10월 15일 현재로는 이미 상당 기간 지난 거래이고, 최근 12개월 평균으로 집계된 239,000,000원 역시 이 거래 1건에 해당합니다. 따라서 이를 현재 시세의 확정값으로 간주하기 어렵습니다. 더욱이 대상 물건은 1층인 반면 비교 거래는 3층과 4층이고, 전용면적에도 차이가 있어 직접적인 가격 비교에는 한계가 있습니다.

④ 예상배당표 (신건 매각가 230,000,000원 가정)

배당 합계 230,000,000원. 집행비용 4,020,000원은 추정액입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 조정 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당순위와 배당금은 달라질 수 있습니다.

신건 가격에서는 집행비용을 제외한 225,980,000원 중 임차인 보증금 190,000,000원을 전액 배당하고, 나머지 35,980,000원을 주택도시보증공사 가압류 채권에 배분하는 구조입니다. 신청채권자 청구금액과 가압류 채권의 미배당이 발생하더라도, 이 일반 채권의 미배당액 전부가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.

⑤ 회차별 실질취득 — 유찰가가 아니라 보증금까지 합쳐야 한다

실질취득액 = 매각가 + 임차보증금 예상 인수액. 집행비용을 매각대금에서 우선 공제한 배당 시나리오이므로 유찰 회차의 총액은 보증금 190,000,000원을 조금 웃돕니다. 취득세·명도비용 등 별도.

여기가 이 경매의 가장 중요한 가격 구조입니다. 신건에서 230,000,000원을 지급하면 임차인에게 보증금 전액이 배당되는 것으로 계산됩니다. 하지만 1회 유찰된 가격 184,000,000원으로 낙찰받을 경우, 임차인에게 예상 배당되는 금액은 180,624,000원으로 줄어듭니다. 나머지 9,376,000원은 매수인이 인수해 실질취득액이 193,376,000원이 됩니다.

2회 유찰에서는 매각대금이 147,200,000원까지 낮아지지만 예상 임차인 배당액은 144,339,200원, 인수액은 45,660,800원으로 늘어납니다. 따라서 실질취득액은 192,860,800원입니다. 결국 매각가가 보증금보다 낮아지는 구간에서는 유찰에 따른 가격 하락 상당 부분이 보증금 인수액 증가로 상쇄됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 우장초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트, 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 북측 약 6미터, 남측 약 3미터 내외의 포장도로가 형성돼 있습니다.
• 건물. 2019.09.02 사용승인된 철근콘크리트구조의 5층 건물로, 위생·급배수·도시가스·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다. 대상은 1층 102호입니다.
• 용도 및 규제. 제3종일반주거지역이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 가로구역별 최고높이 제한지역 등의 제한을 받습니다.
• 토지. 공동주택 부지로 이용되는 부정형 토지로 조사됐으며, 토지면적은 289.0㎡, 공시지가는 3,321,000원/㎡입니다.
• 건축 상태. 위반건축물 표시가 없고 감정요항표상 공부와의 차이도 없습니다. 다만 실제 내부 상태와 하자는 별도 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 15세대 규모로 거래 표본이 적고, 확인된 거래도 2024년과 2025년의 2건입니다. 대단지 공동주택처럼 안정적인 거래 기준가격을 형성하기 어려울 수 있습니다.
• 거래 규제. 감정자료에 토지거래계약 허가구역 관련 기재가 있습니다. 용도별 지정기간과 대상이 구분돼 있으므로 입찰·취득 시점의 실제 적용 여부는 별도 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 국세 압류 및 조세 우선순위. 강서세무서장 압류와 관련된 체납세액, 조세채권의 법정기일, 배당 우선순위를 확인해야 합니다. 예상보다 많은 세금이 우선 배당되면 신건에서도 임차보증금 인수액이 발생할 수 있습니다.
• 임차보증금 잔액. 임종한의 미반환 보증금 190,000,000원과 기존 감액·반환 내역을 확인하고, 배당표가 확정될 때까지 보증금 전액 변제 가능성을 점검해야 합니다.
• 임차인과 신청채권자 관계. 임종한의 경매신청 청구금액 215,900,000원과 임차보증금 190,000,000원의 관계, 집행권원 및 배당요구 내용을 대조해야 합니다.
• 주택도시보증공사 채권. 가압류 청구금액 295,000,000원의 발생 원인과 임차인 채권과의 연관성을 확인해야 합니다. 별도 임차인 보증금으로 중복 계산해서는 안 됩니다.
• 유찰 후 실질취득액. 1회 유찰 시 193,376,000원, 2회 유찰 시 192,860,800원의 실질취득액을 기준으로 가격을 판단해야 합니다. 유찰 최저가만 기준으로 입찰 상한을 잡지 않아야 합니다.
• 점유 및 명도. 주택임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 공실이거나 인도 완료된 것으로 단정할 수 없습니다. 실제 점유자와 인도 상태, 명도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
• 실거래 재확인. 비교 가능한 최신 거래는 2025.04의 239,000,000원입니다. 현재 가격을 판단할 수 있도록 동일 건물 및 인근 유사 다세대주택의 최근 거래와 매물 호가를 다시 확인해야 합니다.
• 관리비 및 취득 부대비용. 공용부분 관리비 체납, 취득세, 인도 비용 및 수리비 등을 점검해야 합니다. 이러한 비용은 실질취득액 비교에 별도 반영할 필요가 있습니다.
• 최종 서류 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 임대차 관련 서류, 배당요구서와 조세 관련 자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “유찰은 할인, 미배당은 인수”

이 물건의 권리분석을 단순하게 정리하면, 보증금 190,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고, 신건에서는 전액배당이 가능해 보이지만 유찰될수록 그 보증금의 미배당분을 매수인이 부담하는 구조입니다. 1회 유찰 시 실질취득액은 193,376,000원, 2회 유찰 시에는 192,860,800원으로, 단순 최저가의 큰 폭 하락과 달리 실질취득액은 보증금 수준에서 거의 고정됩니다.

현재 신건 최저가 230,000,000원은 최신 확인 거래 239,000,000원보다 9,000,000원 낮지만, 해당 거래는 2025년 4월의 3층 거래이고 대상은 1층입니다. 표본이 적고 시점 차이도 커서 확실한 가격 우위를 주장하기 어렵습니다. 여기에 세무서 압류에 따른 실제 조세배당, 신청채권자와 임차인의 채권관계, 소규모 다세대주택의 환금성이 남아 있습니다.

종합 판단은 신중 검토(C). 신건에서는 인수 0원이라는 긍정적 시나리오가 존재하지만, 실제 인수액은 배당 결과에 의존합니다. 이 사건의 핵심은 낙찰가 자체보다 임차보증금이 얼마까지 배당되고, 그 결과 얼마를 실질적으로 부담하게 되는지를 확인하는 것입니다. 배당 우선순위와 임차인 권리관계가 명확해지기 전에는 단순 유찰 할인율만으로 입찰 결정을 내리기 어렵습니다.