서울남부지방법원 2025타경14095. 서울 강서구 화곡동 화성빌라 제4층 제401호에 나온 다세대주택 경매입니다. 현재 소유자는 정인호이며, 2015.12.11. 거래가액 116,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 신한은행 근저당권 채권최고액 92,400,000원이 말소기준권리입니다.
이후 국세 압류, 근로복지공단 가압류, 국민건강보험공단 압류 등이 이어졌고 2025.12.24. 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 이들 후순위 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하지만, 세금채권의 실제 배당순위와 점유자의 권리관계는 따로 확인해야 합니다.
가격 측면에서도 보수적인 접근이 필요합니다. 최근 거래는 125,000,000원이지만 면적이 48.39㎡로, 시세 탐색 대상 면적 43.05㎡와 다릅니다. 거래 표본도 적고 최근 거래가격 추세는 -3.1%입니다. 현재 최저가를 저렴한 가격이라고 평가할 근거는 부족합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14095 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 56-144 화성빌라 제4층 제401호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 초록마을로22길 35 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) |
| 건물구조 | 철근콘크리트 벽식구조, 평슬래브지붕 4층 건물 중 4층 |
| 사용승인일 | 2002.02.15 |
| 시세 비교 대상 면적 | 43.05㎡ · 실거래 면적 일치 여부 확인 필요 |
| 소유자 | 정인호 (2015.12.11. 소유권이전 · 거래가액 116,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 168,918,000원 / 168,918,000원 (신건) |
| 경매신청채권자 | 유아이제사십차유동화전문 유한회사 |
| 청구금액 | 63,679,595원 |
| 말소기준권리 | 2015.12.11. 신한은행 근저당권 · 채권최고액 92,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 현황 특이사항 | 제시외건물 기호㉠ 소재 · 매각물건명세서상 제시외건물 포함 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준권리는 2015.12.11. 접수된 을구 4번 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 92,400,000원입니다. 그 이후 등기된 근로복지공단 가압류와 국세·건강보험 압류, 경매개시결정은 매각에 따른 말소 대상입니다. 삼성카드 및 신한카드 가압류 등 일부 권리는 이미 등기부상 말소되었습니다.
점유·임차관계 — 소유자와 동일 이름, 보증금 미상
| 조사 대상 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정인호 | 2015.12.11 | 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 | 해당 없음 |
현황조사상 정인호의 점유관계가 확인되지만, 독립적인 임대차계약 및 보증금의 존재는 확인되지 않았습니다. 보증기관 승계 신고도 확인되지 않습니다.
여기서 주의할 부분은 전입자 정인호가 등기부상 소유자이자 근저당권 채무자인 정인호와 같은 이름이라는 사실입니다. 실제로 동일인이라면 통상적인 제3자 임차관계와는 구별하여 검토해야 합니다. 가장임차인 또는 관계인 가능성이 지적되어 있지만, 이를 확정된 사실로 볼 수는 없습니다.
전입신고일과 근저당권 설정일은 모두 2015.12.11.입니다. 제공된 권리판정에서는 대항력 없음으로 분류되어 있으나, 전입·점유의 효력 발생 시점과 실제 임대차관계를 검토해야 합니다. 보증금과 확정일자도 미상이므로 대항력 가능·미상으로 보수적으로 관리하고, 매각물건명세서와 주민등록 전입세대 확인을 통해 결론을 확정하는 것이 적절합니다.
② 시세 비교 — 신건은 최근 거래가격보다 높다
시세 탐색 대상은 화성빌라42차A동으로 표시되어 있으며, 총 9세대, 사용승인일은 2002.02.15.입니다. 확인되는 실거래는 다음과 같습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 48.39㎡ | 1층 | 125,000,000원 |
| 2024.01 | 29.79㎡ | 4층 | 129,000,000원 |
| 전체 평균 | 면적 상이 | 2건 | 127,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 48.39㎡ | 1건 | 125,000,000원 |
전체 거래 평균은 127,000,000원이지만, 여기에는 과거 거래가 포함됩니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가격은 모두 125,000,000원입니다. 현재 최저매각가 168,918,000원은 최근 거래가격의 135.1%로, 표면적으로 상당히 높은 수준입니다.
다만 실거래 면적은 48.39㎡와 29.79㎡로 서로 다르며, 시세 탐색 대상 면적 43.05㎡와도 일치하지 않습니다. 따라서 135.1%는 실제 동일 조건의 정밀 시세 배율이 아니라 참고 비교지표입니다. 층·면적·개별 상태를 보정한 추가 거래 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 168,918,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,164,852원 |
| 1. 근저당권 · 신한은행 | 92,400,000원 | 92,400,000원 |
| 2. 가압류 · 근로복지공단 | 6,642,460원 | 6,642,460원 |
| 잔여 · 소유자 교부(추정) | — | 66,710,688원 |
매각대금 전액을 배분한 단순 추정표입니다. 집행비용은 추정치이며 국세·지방세, 국민건강보험공단 압류채권, 임차인 우선변제 및 기타 권리관계에 따른 변동은 반영되지 않았습니다. 근저당권 채권최고액은 실제 확정채권액과 다를 수 있습니다.
이 계산에서는 신한은행 근저당권에 92,400,000원, 근로복지공단에 6,642,460원을 배당한 뒤 소유자에게 66,710,688원이 남는 것으로 나타납니다. 그러나 이 잔여금은 확정된 교부액이 아닙니다.
특히 경매신청채권자는 유아이제사십차유동화전문 유한회사이고 청구금액은 63,679,595원인데, 위 단순 배당표에는 신청채권자에 대한 독립적인 배당행이 없습니다. 신한은행 근저당권과 신청채권자의 권리승계관계, 실제 채권액과 배당귀속을 원본으로 확인해야 하며, 위 표만으로 모든 채권이 만족되었다고 단정할 수 없습니다.
유찰 회차별 가격·배당 시나리오
| 회차 | 최저매각가 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 168,918,000원 | 0원 | 66,710,688원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 135,134,400원 | 0원 | 33,400,058원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 108,107,520원 | 0원 | 6,751,555원 | 0원 |
회차별 예상배당과 인수액은 단순 시뮬레이션입니다. 실제 경매 절차에서 유찰 여부와 다음 최저매각가격은 법원의 결정에 따릅니다. 특히 세금채권, 채권승계 및 점유관계 확인 결과에 따라 배당과 인수 판단이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 서울화일초등학교 남동측에 위치합니다. 주변에는 공동주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 화곡역이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 2002.02.15. 사용승인된 철근콘크리트 벽식구조의 다세대주택입니다. 기본 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비를 갖추고 있으며 외벽은 드라이비트 마감 등으로 기재되어 있습니다.
- 도로. 북동측 약 4미터, 북서측 약 3.5미터 내외의 아스팔트포장도로에 접합니다. 차량 접근과 주차 여건은 현장 확인이 필요합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역으로, 세장형 완경사지의 주거용 건부지입니다. 토지면적은 180.0㎡이며 공시지가는 2,834,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 및 과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래허가구역 관련 지정 이력과 대상·기간도 확인됩니다. 실제 적용 여부는 매수인 유형과 취득 시점을 기준으로 확인해야 합니다.
- 공부 및 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 제시외건물 기호㉠이 소재하며 매각물건명세서에는 제시외건물 포함으로 기재되어 있습니다. 실제 범위와 현황 대조가 필요합니다.
- 환금성. 9세대 규모의 다세대주택이며 비교 가능한 실거래 표본이 적습니다. 최근 거래 추세는 -3.1%로 나타납니다. 면적이 일치하는 거래를 충분히 확인하기 어려워 재매도 가격과 환금성에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 우선 검증. 현재 최저가 168,918,000원은 최근 거래가격 125,000,000원의 135.1%입니다. 단순 전체 평균보다 최근 거래와 면적이 일치하는 인근 유사 주택 거래를 우선 비교하세요.
- 면적 불일치 보정. 시세 탐색 대상 면적은 43.05㎡이지만 확인된 거래면적은 48.39㎡와 29.79㎡입니다. 감정평가서 및 등기부의 전유면적과 실제 거래면적을 대조하고 개별 호수의 상태를 반영하세요.
- 점유자 정인호 확인. 소유자와 전입자가 동일 이름으로 나타납니다. 실제 동일인인지, 독립 임차인이 존재하는지, 임대차보증금이 있는지를 매각물건명세서와 현황조사 및 전입세대 확인으로 검증하세요.
- 대항력·우선변제 검토. 전입일과 말소기준권리 설정일이 모두 2015.12.11.입니다. 보증금과 확정일자가 미상이므로 대항력·우선변제 여부를 원본으로 확인한 뒤 인수액 0원 판단을 확정하세요.
- 국세·건강보험 압류. 남아 있는 국세 압류와 국민건강보험공단 압류의 실제 체납액, 법정기일, 우선순위 및 배당요구 관계를 확인하세요. 단순 예상배당표에는 해당 금액이 반영되지 않았습니다.
- 채권승계관계 대조. 근저당권자는 신한은행, 경매신청채권자는 유아이제사십차유동화전문 유한회사입니다. 신청채권 63,679,595원의 법적 근거와 담보채권의 승계 여부를 확인하세요.
- 제시외건물 확인. 기호㉠이 매각에 포함된 것으로 기재되어 있으므로 감정평가서의 건물개황도와 현장을 대조해 구조·면적·사용상태를 확인하세요.
- 유찰 가격 검토. 1회 유찰 시 135,134,400원, 2회 유찰 시 108,107,520원이라는 시뮬레이션이 있습니다. 다만 유찰 후 가격도 자동으로 적정가가 되는 것은 아니므로 비교거래와 실제 취득비용을 다시 검증하세요.
- 관리비·명도. 미납 관리비 중 매수인에게 문제가 될 수 있는 공용부분 비용과 점유자의 인도 협의 가능성을 확인하세요.
- 원본 대조. 매각기일 2026.10.29. 전에 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 관련 자료 및 법원 공고를 재확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 추정 ≠ 좋은 낙찰가격”
화곡동 화성빌라 401호는 등기상 말소기준권리와 후순위 권리의 정리 구조가 비교적 명확합니다. 단순 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 소유자와 동일 이름의 점유자, 미상 보증금, 국세 압류, 신청채권자와 근저당권자 사이의 권리관계는 최종 확인이 필요합니다.
더 큰 문제는 가격입니다. 신건 최저가가 168,918,000원인데 최근 거래가격은 125,000,000원입니다. 비교 면적이 다르다는 한계가 있지만 신건 가격은 참고 시세의 135.1%이고, 거래 추세도 -3.1%입니다. 소규모 다세대주택 특성상 가격 검증과 환금성 판단도 쉽지 않습니다.
결론은 신건 입찰 보류와 권리관계 재확인입니다. 후순위 등기의 소멸 가능성과 별개로 점유·세금·채권승계 문제를 해결해야 하며, 가격은 면적을 보정한 실거래 근거가 마련된 뒤 판단하는 것이 적절합니다. 유찰 이후 가격이 내려가더라도 권리와 시장가격을 다시 검토해야 합니다.
