서울남부지방법원 2025타경14170. 금천구 독산동 미림에이클래스 제101동 제203호입니다. 경매상 물건 용도는 근린시설로 표시되어 있으나 감정평가서상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 등기부에는 민간임대주택 등록도 남아 있습니다. 따라서 일반 아파트와 동일한 용도나 환금성을 전제로 접근할 물건은 아닙니다.

소유자는 최광식입니다. 2021.08.04 공유자 전원 지분을 이전받았고 당시 거래가액은 260,000,000원입니다. 이후 윤은솔 명의 전세권이 설정되었으며, 주택도시보증공사의 가압류와 윤은솔의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 경매 신청채권액은 249,000,000원입니다.

특히 윤은솔은 단순한 후순위 임차인이 아닙니다. 주민등록일과 점유개시일이 모두 2021.08.04이고 확정일자는 2021.07.26입니다. 가압류를 말소기준으로 보는 이 사건의 권리 구조에서 대항력과 우선변제권을 모두 갖추고 있습니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 전세권을 놓치지 말 것

2021.07.16 설정되었던 당산신용협동조합의 채권최고액 3,718,000,000원 근저당권은 2021.08.03 이미 말소되었습니다. 따라서 이 거액의 과거 근저당을 현재 매수인이 인수할 채무로 계산해서는 안 됩니다. 반면 이후 설정된 윤은솔의 전세권은 별도 검토가 필요합니다.

주택도시보증공사의 295,000,000원 가압류는 말소기준으로 분류되며 경매 매각에 따라 소멸 예정입니다. 2026.01.05 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 권리입니다. 그러나 등기상 권리 소멸과 대항력 임차보증금의 반환 문제는 서로 구분해야 합니다.

② 임차인 분석 — 배당 부족액은 매수인 부담

실제 임차인은 윤은솔 1명입니다. 동일한 윤은솔 명의로 전세권과 주택임차권이 각각 등기되어 있지만 이를 서로 다른 임차인 두 명으로 계산할 수는 없습니다. 기존 전세금 260,000,000원 가운데 반환받지 못한 보증금은 249,000,000원입니다.

③ 회차별 실질취득 — 유찰돼도 약 2.5억 원

이 사건에서 가장 주의할 부분입니다. 입찰자는 최저매각가만 비교해서는 안 됩니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 웃도는 회차에서는 낙찰가와 미배당 보증금을 합한 실질취득금액을 기준으로 판단해야 합니다.

실질취득 = 매각가 + 해당 회차 예상 임차보증금 인수액. 제시된 배당 시나리오를 산술 합산한 금액으로 취득세·등기비용·명도비용 등은 별도입니다. 선순위 전세권의 존속 여부가 확정되지 않았으므로 최종 취득원가로 단정할 수 없습니다.

1회 유찰하면 매각가는 214,400,000원으로 내려가지만, 예상 인수액 38,401,600원이 발생하여 실제 부담은 252,801,600원입니다. 2회 유찰에서는 매각가가 171,520,000원까지 내려가도 인수액 80,681,280원이 붙어 252,201,280원이 됩니다.

즉 이 물건의 임차보증금 인수형 회차에서는 낙찰가 하락이 취득원가 하락으로 그대로 연결되지 않습니다. 미반환 보증금 249,000,000원이 실질적인 비용 하한에 가까우며, 예상 집행비용 차이까지 반영된 시나리오상 총부담은 이보다 높습니다.

④ 예상배당표 (매각가 268,000,000원 가정)

집행비용 4,552,000원을 공제한 신건 매각대금의 배당 모형입니다. 동일인 윤은솔의 임차보증금과 전세권이 각각 배당 항목으로 표시되어 있으나 두 권리의 중첩 관계가 정리된 확정 배당표는 아닙니다. 실제 배당액과 전세권의 소멸·인수 여부는 달라질 수 있습니다. 당해세 및 최우선변제 관련 조정은 미반영입니다.

제시된 배당 모형에서는 윤은솔에게 임차보증금 명목으로 249,000,000원, 전세권 명목으로 14,448,000원이 배분됩니다. 따라서 신건 가정상 임차보증금의 미배당 잔액은 0원입니다.

그러나 이는 신건 매각가 268,000,000원이 성립하고 해당 우선배당이 인정된다는 가정의 결과입니다. 전세권과 임차권에 관한 중첩 배당 문제, 전세권의 실행 및 존속 문제까지 모두 해소되었다는 의미는 아닙니다.

⑤ 가격 판단 — 실거래 검증 전에는 매력 판단 보류

감정가와 신건 최저매각가는 모두 268,000,000원입니다. 소유자가 2021.08.04 소유권을 이전받을 당시의 거래가액은 260,000,000원입니다. 다만 과거 소유권 이전 거래가액은 현재의 실거래 시세를 대신할 수 없습니다.

이 물건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 평균이나 최신 거래금액 및 가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 신건 최저가 268,000,000원 또는 유찰 후 실질취득금액 약 252,000,000원 수준이 현재 시장가격보다 저렴한지 판단할 근거가 부족합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 금천구 독산동 가산중학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있고, 근거리에 지하철 1호선 독산역이 위치합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 평슬라브지붕, 지하 1층·지상 12층 건물의 2층 203호입니다. 사용승인일은 2021.07.08입니다.
• 설비. 기본적인 위생·급배수시설과 도시가스 개별난방, 승강기설비가 구비되어 있습니다.
• 도로. 건물 서측으로 폭 약 10미터의 포장도로와 접합니다.
• 토지 규제. 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역 등에 해당합니다. 가로구역별 높이 제한과 공항시설 관련 제한도 확인됩니다.
• 용도 확인. 경매상 근린시설로 분류되지만 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 공부상 용도와 실제 이용형태, 주거용 사용에 관한 사항을 대조해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 2021.08.23 등록되어 있으며, 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 등기내용이 있습니다. 매각 후 등록관계의 처리 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 오피스텔 이용형 근린시설로서 일반 아파트와 동일한 매수층을 전제하기 어렵습니다. 최근 비교 거래를 확인한 뒤 가격과 매도 가능성을 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 전세권의 최종 처리. 2024.03.26 설정된 윤은솔 전세권 260,000,000원이 이 임의경매의 실행과 배당을 통해 소멸하는지, 매각 후 남는 권리인지 매각물건명세서와 사건기록을 대조하세요.
• 대항력 임차보증금. 윤은솔의 미반환 보증금 249,000,000원에 대한 배당 부족액은 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 낙찰가와 인수액을 합산해야 합니다.
• 중복 권리 검토. 윤은솔은 전세권자·임차권자·경매신청채권자입니다. 전세권과 임차권의 담보 대상이 중첩되는지, 배당 및 채권 충당 관계가 어떻게 정리되는지 확인하세요.
• 보증기관 채권관계. 주택도시보증공사의 가압류 청구금액은 295,000,000원입니다. 임차보증금과의 관계 및 대위변제·채권양도 여부를 사건기록과 채권신고서로 확인하세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 예상 인수액 38,401,600원, 2회 유찰 시 80,681,280원을 반영해 취득원가를 계산하세요.
• 실거래 검증. 오피스텔 이용상태, 면적, 층, 건물 용도 등이 비교 가능한 최근 거래를 확인하기 전에는 가격상 이익을 전제하지 마세요.
• 민간임대주택 등록. 등기상 임대사업자 관련 의무의 현황과 매각 후 등록 처리 여부를 확인하세요.
• 점유 및 명도. 임차권등기와 실제 점유현황을 구분하고, 보증금 반환 및 인도 문제를 확인하세요.
• 체납 및 부대비용. 미납 관리비와 공용부분 부담, 취득세 및 등기비용 등 부대비용을 별도로 점검하세요.
• 최신 원본 확인. 2026.10.29 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 및 채권신고 내역을 확인하세요.

맺으며 — “낙찰가보다 중요한 것은 인수할 권리”

서울남부지방법원 2025타경14170은 단순히 신건 최저가 268,000,000원인 오피스텔 이용 물건이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 윤은솔의 미반환 보증금 249,000,000원과 선순위 전세권 260,000,000원이 권리분석의 핵심입니다.

신건 배당 모형에서는 임차보증금이 전액 배당되지만, 1회 유찰 시 실질취득금액은 252,801,600원, 2회 유찰 시에도 252,201,280원입니다. 따라서 낮아진 최저매각가만 보고 가격상의 이점을 판단할 수 없습니다.

더 중요한 것은 윤은솔 명의의 전세권과 임차권이 매각·배당 과정에서 어떻게 정리되는지입니다. 현재 확인되는 권리분류만으로는 선순위 전세권의 최종 소멸 처리를 확정하기 어렵습니다. 최근 실거래 시세도 확인되지 않았습니다.

결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 선순위 전세권의 소멸 여부와 임차보증금 배당·승계 범위를 확정하고, 실질취득금액을 최근 거래가격과 비교한 뒤에야 입찰가를 판단할 수 있습니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 권리 정리와 실제 부담액의 확정입니다.