창원지방법원 2025타경21024. 경남 함안군 군북면 사도리 1251 소재의 공업용 부동산입니다. 토지는 9,034.9㎡의 공장용지이고, 건물과 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록의 기계기구 등이 일괄매각 대상에 포함됩니다. 소유자는 주식회사홍인입니다. 2012년 주식회사유림 명의로 소유권보존등기가 이루어졌고, 이후 상호가 주식회사홍인으로 변경되었습니다. 2025년 12월 한국자산관리공사가 임의경매를 신청했습니다.
이 사건은 일반적인 아파트 경매처럼 임차인과 근저당권만 확인하고 끝낼 수 있는 물건이 아닙니다. 기존 근저당권의 권리이전, 일부대위변제, 회생절차, 다수의 가압류 및 공장 설비의 매각 제외사항이 함께 존재합니다. 특히 배당표상 소유자 잔여금이 상당한 규모로 계산되어 있으나, 선순위 근저당권의 후속 이전 내역과 신청채권 지급액을 함께 보면 그 잔여금을 확정적인 배당 결과로 받아들일 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21024 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 군북면 사도리 1251 도로명주소: 경상남도 함안군 군북면 함안산단2길 25-17 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공업용지 및 건물·기계기구 일괄매각 |
| 토지면적 / 지목 | 9,034.9㎡ / 공장용지 |
| 토지이용상황 | 공업용 · 일반공업지역 · 일반산업단지 · 산업시설구역 |
| 지형 / 도로 | 평지 · 가로장방 · 중로한면 |
| 소유자 | 주식회사홍인 (종전 명칭: 주식회사유림) |
| 감정가 / 최저가 | 8,270,385,560원 / 8,270,385,560원 (신건) |
| 신청채권자 | 한국자산관리공사 |
| 청구금액 | 6,503,680,446원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 등기 확인 기준 | 2026.10.15 발급 · 창원지방법원 함안등기소 · 건물 등기사항전부증명서 |
① 권리 흐름 — 2012년 근저당권이 핵심
말소기준권리로 산정된 것은 2020.12.23 주식회사부산은행 근저당권이며 채권최고액은 990,000,000원입니다. 해당 권리는 이후 한국자산관리공사로 이전된 이력이 있습니다. 이 근저당권 이후 설정된 다수의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
다만 이보다 앞선 2012.11.30 경남은행 근저당권 관련 기록을 반드시 확인해야 합니다. 당시 채권최고액 7,092,000,000원 및 1,800,000,000원의 근저당권이 설정되었고, 후자의 채권최고액은 2020.11.20 1,461,000,000원으로 변경되었습니다. 그 뒤 기술보증기금의 642,539,863원 일부대위변제에 따른 권리이전과 한국자산관리공사로의 근저당권 이전 기록도 확인됩니다.
또한 2026.04.03 마산세무서장의 압류가 등기되어 있습니다. 등기상 압류의 매각소멸 여부와 별개로 당해세 및 조세채권의 우선순위는 등기일만으로 단정할 수 없습니다. 조세채권의 실제 금액과 배당순위를 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교보다 감정범위 검증이 먼저
감정가와 신건 최저매각가는 모두 8,270,385,560원입니다. 그러나 비교할 수 있는 동일 용도 산업용 부동산의 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가 대비 실제 시장가격이 저렴한지, 비싼지 판단할 근거가 부족합니다. 단순히 토지 공시지가나 감정가의 할인율만으로 가격 경쟁력을 판단해서는 안 됩니다.
| 감정가 | 8,270,385,560원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 8,270,385,560원 (감정가 100%) |
| 공시지가 | 258,800원/㎡ |
| 토지면적 | 9,034.9㎡ |
| 시세 비교 | 객관적인 동일 용도 실거래 비교가 확인되지 않음 |
| 가격 평가 | 신건 가격 메리트 판단 보류 |
③ 예상배당표 (매각가 8,270,385,560원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 85,103,856원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 990,000,000원 | 990,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 신성에이치씨 | 207,900,000원 | 207,900,000원 |
| 3. 가압류 · 조두현 | 54,895,576원 | 54,895,576원 |
| 4. 가압류 · 조영민 | 25,542,000원 | 25,542,000원 |
| 5. 가압류 · 주원철 | 234,265,455원 | 234,265,455원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 한진하이텍 | 21,349,625원 | 21,349,625원 |
| 7. 가압류 · 김상현 | 10,843,040원 | 10,843,040원 |
| 8. 가압류 · 정동욱 | 2,424,071원 | 2,424,071원 |
| 9. 가압류 · 김병규 | 3,186,447원 | 3,186,447원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 6,634,875,490원 |
위 표는 주어진 예상배당 산출내역을 그대로 반영한 조건부 시뮬레이션입니다. 집행비용은 추정액이며, 당해세·최우선변제와 선순위 근저당권의 실제 피담보채권 및 이전관계 등이 충분히 반영되었다고 볼 수 없습니다. 주식회사부산은행 명의 근저당권의 후속 이전관계도 실제 배당 시 확인해야 합니다.
이는 신청채권자의 담보권 이전·피담보채권 관계와 실제 배당 참여 범위가 예상배당표에 온전히 반영되었는지를 재검증해야 한다는 신호입니다. 소유자 잔여 6,634,875,490원은 확정적인 배당 예상액으로 사용할 수 없습니다. 다만 신청채권의 지급 산출이 0원이라는 사실만으로 낙찰자에게 해당 청구금액이 그대로 인수된다고 해석해서도 안 됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수 0원 가정과 배당 검증의 차이
| 매각 회차 | 최저매각가 | 미배당 | 산출 인수액 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 8,270,385,560원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 6,616,308,448원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 5,293,046,758원 | 0원 | 0원 |
세 회차 모두 산출상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 가정만 적용하면 매수인 실질취득비용은 낙찰가와 동일하지만, 이는 선순위 담보권과 점유·임차관계가 최종 확인되고 별도의 인수사항이 없다는 전제에서만 의미가 있습니다. 가격이 내려간다고 해서 권리 불확실성까지 자동으로 줄어드는 것은 아닙니다.
⑤ 일괄매각 및 제시외 설비 — 실제 취득범위가 중요
매각물건명세서에는 일괄매각 조건이 명시되어 있습니다. 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 기계기구와 일부 제시외 건물은 포함되는 반면, 소유관계가 불분명하거나 소재가 확인되지 않은 설비 등은 제외됩니다. 고액의 산업용 부동산에서는 이 구분이 실제 활용성과 가격에 직접적인 영향을 줍니다.
| 매각 포함 | 토지·건물, 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 중 매각대상 기계기구, 제시외 건물 2-1~2-3 |
|---|---|
| 태양광설비 | 소유관계가 불분명한 제시외 1-24 매각 제외 |
| 제시외 기계기구 | 1-25, 1-26 매각 제외 |
| 기타 제외 기계기구 | 소재불명·확인불명 기계기구 및 매각대상이 아닌 인접필지 사도리 1252 소재 기계기구(제시외 1-8 포함) |
| 수목 | 화단에 식재된 소나무 등은 토지에 포함하여 평가 |
| 이동식 컨테이너 | 1동은 이설의 용이성 등을 감안하여 평가 제외 |
⑥ 입지·토지이용 및 환금성 메모
- 토지 용도. 일반공업지역이며 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용입니다.
- 산업단지. 일반산업단지와 산업시설구역에 포함됩니다. 향후 이용·입주 가능 업종과 관련 절차를 확인해야 합니다.
- 토지 형상. 평지·가로장방 형태로 분류되어 있습니다.
- 도로. 중로한면으로 표시되며, 폭 20m~25m의 중로1류에 접합니다.
- 인접 규제. 지구단위계획구역과 가축사육제한구역에 포함되며 공공시설구역과 접합니다.
- 공시지가. 258,800원/㎡입니다. 공시지가는 건물·설비를 포함한 전체 취득가치와 구분하여 판단해야 합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시가 확인되지 않습니다. 다만 실제 구조·사용 상태의 적법성은 현장과 관련 공부로 확인해야 합니다.
- 환금성. 공업용지·공장시설은 업종, 설비 활용성, 산업단지 규정 등에 따라 매수자층이 제한될 수 있습니다. 확인된 실거래 비교 없이 매각 용이성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 2012년 선순위 근저당 확인. 경남은행 설정 근저당권의 말소 여부와 한국자산관리공사·기술보증기금으로 이어진 권리이전 및 대위변제 내용을 원본으로 확인해야 합니다.
- 말소기준 재검토. 2020.12.23 부산은행 근저당권을 말소기준으로 본 산정이 전체 등기기록과 부합하는지 확인해야 합니다.
- 배당계산 검증. 신청채권 6,503,680,446원에 대한 지급 산출 0원과 소유자 잔여 6,634,875,490원의 관계를 확인해야 합니다.
- 조세채권 확인. 마산세무서장 압류와 미반영 당해세의 실제 금액·우선순위를 검토해야 합니다.
- 매각대상 목록 대조. 포함 기계기구, 제시외 건물, 매각 제외 태양광설비와 기계기구를 감정평가 명세표에 따라 구분해야 합니다.
- 인접필지 문제. 사도리 1252에 소재하는 것으로 표시된 설비가 본건 매각대상에 포함되지 않는다는 점을 확인해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 공장 가동 여부, 임대차, 설비 소유자, 현장 사용자 및 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 산업단지 이용조건. 산업시설구역에서 예정 업종의 입주·사용 가능 여부와 필요한 절차를 확인해야 합니다.
- 자금 및 가격 검증. 현재 최저가 8,270,385,560원에 더해 취득세, 설비 정비, 인도, 관리 등에 필요한 비용을 별도로 산정해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·감정평가서·기계기구 명세표 및 법원의 매각조건을 입찰 전에 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 산출 ≠ 권리 검증 완료”
이 사건의 가장 큰 특징은 8,270,385,560원이라는 매각가격 자체보다 취득하게 될 권리와 자산의 범위를 먼저 확인해야 한다는 점입니다. 2020년 부산은행 근저당권을 말소기준으로 산정했지만, 그보다 앞선 2012년 담보권의 이전·대위변제 기록과 말소 상태를 추가 검토해야 합니다.
배당표에는 소유자 잔여액이 6,634,875,490원으로 표시되지만, 한국자산관리공사의 신청채권 6,503,680,446원에 대한 지급액이 0원이라는 점에서 배당 결과를 그대로 신뢰하기 어렵습니다. 아울러 일괄매각에 포함되는 기계기구와 제외되는 태양광설비·인접필지 설비를 구분하지 않으면 낙찰 후 실제 이용 가능한 자산가치를 잘못 판단할 수 있습니다.
결론은 권리 재검증·자산범위 확인·가격 판단 보류입니다. 권리상 인수 0원이라는 산출 결과만으로 안전한 경매라고 단정하거나, 향후 유찰가격만 보고 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 등기와 배당의 불일치를 해소하고 공장시설의 실제 매각범위를 확정한 뒤, 그에 맞는 시장가치를 평가하는 순서가 적절합니다.
