창원지방법원 2026타경54. 마산합포구 오동동 기산상가아파트 1층 146호에 위치한 근린시설입니다. 해당 구분건물의 면적은 8.56㎡이며, 현재 판매시설로 이용되고 있습니다. 소유자는 김재홍 씨이고, 2021년 이승엽 명의로 설정된 채권최고액 30,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 국가와 지방자치단체의 압류 및 임의경매개시결정이 등기됐습니다.

겉으로 보면 최저가가 2,400만원인 신건이라는 점이 먼저 눈에 들어옵니다. 그러나 일반적인 독립 점포와는 상황이 다릅니다. 146호가 주변 호수 및 복도와 별도 벽체 없이 연결된 마트의 일부로 사용되고 있기 때문입니다. 현재 영업 공간 중 어디가 매각 대상인지, 낙찰 후 그 부분을 독립적으로 사용할 수 있는지부터 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 임차인 위험은 별개

말소기준권리는 2021.07.20 설정된 이승엽의 근저당권입니다. 그 이후 등기된 국세 관련 압류, 영도구의 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 1997년 중소기업은행 근저당권과 과거 압류·경매개시결정은 이미 말소됐습니다.

② 점유·임차인 — 대항력 가능·미상

현황조사와 매각물건명세서상 실제 임차인 1명이 확인됩니다. 점유자는 (주)서원유통(대표자: 허태후)이며, 본건 전부를 점유하는 것으로 조사됐습니다. 월차임은 336,750원으로 기재돼 있지만, 보증금과 전입·확정일자 관련 사항은 확인되지 않았습니다.

예상배당 계산에서는 매수인 인수액을 0원으로 처리하고 있지만, 이는 확인된 인수채무가 없다는 계산상 가정이지 실제 보증금 인수가 없다는 확정 판단이 아닙니다. 만약 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 발생한다면 실질취득액은 낙찰가에 인수보증금을 더한 금액이 됩니다. 보증금이 낙찰가보다 크고 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘어나는 구조에서는 총 취득부담이 보증금 수준으로 유지될 수 있습니다.

③ 시세 비교 — 19.7%를 할인율로 볼 수 없는 이유

기산상가에서 확인되는 최근 12건의 실거래 평균은 122,083,333원입니다. 현재 최저매각가 24,000,000원은 이 평균의 19.7%입니다. 그러나 중요한 문제가 있습니다. 본건 면적 8.56㎡와 동일한 면적의 거래가 포함돼 있지 않습니다. 아래 거래는 43.98㎡, 84.48㎡, 166.76㎡로 구성돼 있으므로 가격의 직접 비교 대상으로 삼기 어렵습니다.

가장 최근 거래는 2026년 6월의 84.48㎡, 7층, 148,000,000원입니다. 해당 거래 역시 본건 8.56㎡와 면적·층·이용 형태가 달라 본건에 직접 적용할 수 없습니다. 더구나 본건은 인접 호수와 벽체가 분리되지 않은 1층 마트 매장의 일부이므로, 일반적인 독립 구분건물과 동일한 환금성을 전제하기도 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 24,000,000원 가정)

매각가 24,000,000원에서 집행비용 832,000원을 제외한 23,168,000원이 근저당권자 이승엽에게 배당되는 계산입니다. 채권최고액 30,000,000원을 기준으로 6,832,000원의 미배당이 발생하고 소유자 잔여금은 없습니다.

본 배당표는 채권최고액을 기준으로 한 추정입니다. 신청채권자의 청구액은 26,220,000원이며 실제 확정채권액과는 구별됩니다. 당해세, 조세채권의 배당 우선순위, 임차인의 우선변제·최우선변제 및 미확인 보증금은 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 근저당 미배당 6,832,000원은 매수인 인수액이 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 인하가 곧 안전은 아니다

현재는 유찰 0회의 신건입니다. 예상 회차별 가격과 근저당권 배당 결과는 다음과 같습니다. 단, 모든 시나리오의 인수액 0원은 임차인 위험이 반영되지 않은 계산값이며 실제 취득비용은 확정되지 않았습니다.

⑥ 위치·경계 — 가장 중요한 현장 위험

매각물건명세서와 감정평가 관련 내용에는 본건이 인근 호수 및 복도와 벽체 구분 없이 마트로 이용 중인 매장의 일부분이라는 사실이 기재돼 있습니다. 집합건축물대장에 첨부된 건축물현황도로 해당 호수의 위치를 확인했으나, 정확한 위치 및 경계 확인을 위해 전문적인 지적측량이 필요하다고 명시돼 있습니다.

• 경계 확인. 1층 146호의 정확한 위치와 면적, 인근 호수 및 복도와의 경계를 건축물현황도와 현장으로 대조해야 합니다.
• 점포 분리. 별도 벽체가 없는 현재 상태에서 물리적 분리 및 독립적 출입·영업이 가능한지 확인해야 합니다.
• 인도 문제. 마트 운영 임차인이 본건 전부를 점유하고 있으므로 인도 및 영업공간 분리 문제를 검토해야 합니다.
• 수익성 확인. 확인된 월차임 336,750원만으로 낙찰 후 임대수익의 지속이나 해당 호실에 귀속되는 수익을 보장할 수 없습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 창원시 마산합포구 오동동에 위치하며, 주변은 근린생활시설·주택·아파트 등이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 제반 교통사정은 보통 수준입니다. 대지의 남서측·남동측·북서측에 포장도로가 소재합니다.
• 건물. 철골철근콘크리트조 슬래브지붕 18층 건물이며 급배수·위생설비 및 승강기설비가 갖춰져 있습니다. 기산상가는 1997.05.06 준공된 건물입니다.
• 토지. 대지권의 목적 토지는 장방형이며 주상용 건부지로 이용되고 있습니다. 토지면적은 3,722.3㎡입니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구이며 소로2류와 소로3류에 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 1,260,000원/㎡입니다. 이는 토지 기준으로 해당 점포의 개별 거래가와는 구별해야 합니다.
• 환금성. 단지의 전체 세대 수는 158세대이지만 본건은 소형 근린시설입니다. 다른 면적의 거래 건수를 본건의 유동성으로 그대로 적용하기 어렵고, 벽체 없는 매장 구조가 매수자층을 제한할 가능성을 검토해야 합니다.

⑧ 입찰 전 체크리스트

• 임대차계약서 확보. (주)서원유통의 실제 보증금, 계약기간, 차임 조건과 점유 범위를 확인해야 합니다.
• 대항력 조사. 사업자등록 신청일, 점유 개시일, 확정일자 및 관련 권리 성립시점을 확인하고 말소기준권리와 비교해야 합니다.
• 배당요구 확인. 임차인의 배당요구 및 우선변제 가능 여부를 확인하고 미배당 보증금의 매수인 인수 가능성을 재산정해야 합니다.
• 지적측량 및 현황도 확인. 146호의 실제 경계와 인접 호실·복도의 경계를 명확하게 검증해야 합니다.
• 독립 이용 가능성. 낙찰 후 점포의 분리, 출입, 설비 사용 및 영업 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 세금·배당 검증. 국세·지방세 압류와 관련된 실제 조세채권 및 배당순위를 확인해야 합니다. 등기상 압류의 소멸과 조세채권의 배당은 구분해야 합니다.
• 가격 기준 재설정. 43.98~166.76㎡ 거래 평균을 8.56㎡ 점포의 시세로 사용하지 말고 동일·유사 점포의 거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
• 관리비·공용부분. 체납 관리비와 공용부분 사용, 매장 분리 시 관리상 문제를 확인해야 합니다.
• 최신 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물현황도를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “2,400만원이 싸다는 증거는 없다”

이 사건은 일반적인 소형 상가 경매와 달리 실제 점포의 경계·점유·임대차 권리를 함께 해석해야 하는 물건입니다. 이승엽의 근저당권을 기준으로 후순위 등기상 권리가 매각으로 정리된다는 점은 긍정적이지만, 임차인의 보증금과 대항력은 미확정 상태입니다.

또한 8.56㎡인 본건을 43.98㎡ 이상인 주변 거래의 평균가격 122,083,333원과 비교해 저렴하다고 판단하는 것은 적절하지 않습니다. 현재 확인된 자료만으로는 실질취득액이나 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.

종합 판단은 C등급, 보수적 접근입니다. 등기상 권리 정리 가능성은 있지만, 임차보증금과 대항력, 실제 경계 및 독립 사용 가능성이 확인되기 전에는 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다. 핵심은 유찰 여부가 아니라 정확히 무엇을 취득하고 얼마를 추가 부담해야 하는지 확인하는 것입니다.