창원지방법원 2026타경64. 경남 창원시 마산회원구 양덕동 케이씨월드카프라자의 자동차관련시설이 경매에 나왔습니다. 현재 소유자는 장서현이며, 2022년 신탁재산 처분을 통해 소유권을 취득한 뒤 국민은행 명의로 채권최고액 756,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 창원시 압류가 이어졌고, 국민은행이 청구액 655,247,291원으로 임의경매를 신청했습니다.

이 물건은 주거용 아파트처럼 단일 호실의 면적과 시세만 비교해서는 안 됩니다. 감정평가에서는 자동차 매매장과 상사사무실의 용도상 불가분 관계를 근거로 일괄평가했고, 매각물건명세서에서도 일괄매각을 명시합니다. 따라서 권리분석뿐 아니라 매각목록별 위치·실제 점유·공간 경계·시설의 재사용 가능성까지 살펴야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 임차인 확인은 남는다

말소기준권리는 을구 1번 국민은행 근저당권입니다. 2022.08.26 설정됐으며, 경매 매각으로 소멸하는 권리입니다. 이후 설정된 창원시 압류와 국민은행의 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.

과거 아시아신탁 명의의 신탁등기는 소유권이전 과정에서 말소됐고, 2024.10.18 접수된 창원시 압류도 2025.10.02 해제로 말소됐습니다. 현재 효력이 남아 있는 후순위 압류는 별도의 인수권리가 아니라 매각으로 정리될 대상으로 표시돼 있습니다.

② 임차인 분석 — 명세서의 경고를 놓치면 안 된다

현황조사와 매각물건명세서에 기재된 실제 임차인은 1명입니다. 이상화(상호: 상화모터스)가 본건 전부를 대상으로 기재돼 있으며, 전입신고일은 2023.10.13입니다.

보증금은 기재값 3,000을 그대로 표시했습니다. 금액 단위가 확인되지 않아 원화 보증금 총액이나 인수금액으로 환산하지 않았습니다. 확정일자·배당요구 여부와 상가임대차 관련 사업자등록 등은 별도 대조가 필요합니다.

이상화의 전입신고는 말소기준일인 2022.08.26보다 늦습니다. 따라서 전입신고일을 기준으로 판단한 대항력은 없습니다. 다만 본건은 자동차관련시설이므로 실제 점유개시와 사업자등록 등 상가임대차의 대항요건을 함께 검토해야 합니다. 전입신고일만으로 모든 영업용 점유자의 권리관계가 확정되는 것은 아닙니다.

특히 선순위 대항력 임차인이 확인되고 그 보증금이 낙찰대금으로 전액 배당되지 않는다면, 낙찰자는 미배당 보증금을 추가 부담할 수 있습니다. 이 경우 실질취득비용은 단순 낙찰가가 아니라 낙찰가 + 인수 보증금으로 다시 계산해야 합니다.

반대로 확인된 임차인과 별도로 인수할 권리가 없다는 점이 최종 확인된다면, 현재 최저가 낙찰 가정의 기준 실질취득금액은 716,000,000원입니다. 이는 취득세·명도·관리비 등 부대비용을 제외한 금액이며, 현재 단계에서 추가 임차인 인수액을 확정적으로 0원이라고 단정하는 뜻은 아닙니다.

③ 가격 판단 — 신건 716,000,000원의 메리트는 검증 전

이 물건은 현재 0회 유찰된 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 716,000,000원입니다. 그러나 매매장 및 상사사무실의 일괄매각이라는 특수한 용도와 구조를 감안할 때, 감정가가 곧 시장에서 매수 가능한 가격을 의미하지는 않습니다.

비교 가능한 최근 실거래가격과 가격 추세가 확인되지 않아, 716,000,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지 판단하기 어렵습니다. 가격 메리트를 인정하려면 같은 용도의 자동차관련시설 거래사례, 층별 이용가치, 일괄매각에 따른 환금성 차이까지 비교해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 716,000,000원 가정)

매각가 716,000,000원에서 추정 집행비용 9,560,000원을 제외한 706,440,000원이 국민은행에 배당되는 모형입니다. 근저당 채권최고액 756,000,000원을 기준으로 하면 49,560,000원의 미배당이 계산되고 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.

다만 신청채권자의 청구액은 655,247,291원으로 채권최고액과 다릅니다. 위 배당은 채권최고액을 기준으로 작성한 시뮬레이션이며, 실제 배당채권액과 동일하다고 확정할 수 없습니다. 실제 배당에서는 채권계산서·조세채권·집행비용·임차인 권리 등의 확인이 필요합니다.

당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 국민은행 미배당액 49,560,000원은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 별도의 대항력 임차인 보증금 인수 문제와 구분해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 미배당은 별개

1회 유찰 시나리오부터는 국민은행 예상배당액이 신청 청구액에도 미달합니다. 그러나 국민은행의 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리이므로, 배당 부족 자체가 낙찰자의 추가 부담을 의미하지 않습니다.

정작 매수인의 실질취득비용을 바꿀 수 있는 변수는 별도로 대항력을 갖춘 임차인의 존재와 미배당 보증금입니다. 해당 권리가 확인되면 회차별 낙찰가와 인수금액을 합산해 시세와 다시 비교해야 합니다. 보증금 인수형 구조에서는 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어나 실질취득금액이 크게 내려가지 않을 수도 있습니다.

⑥ 입지·시설·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 창원시 마산회원구 양덕동에 위치합니다. 주변은 공장 등이 형성된 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 제반 교통사정은 보통으로 평가됐으며, 대지 북측과 남측에 포장도로가 있습니다.
• 이용상태. 매각목록 1, 2는 자동차관련시설인 매매장 및 상사사무실로 이용되는 구조입니다. 두 시설은 용도상 불가분 관계가 있어 일괄평가됐습니다.
• 건물. 철골철근콘크리트구조 7층 건물이며, 외벽은 외장석재 등으로 마감됐습니다. 급배수·위생설비 및 승강기설비가 구비돼 있습니다.
• 공간 경계. 매각목록 중 일부는 인접한 구분건물과 경계벽으로 구분돼 있지 않습니다. 현장에서 눈에 보이는 사용구역과 법적 구분소유 범위가 일치하는지 건축물현황도 대조가 중요합니다.
• 토지. 대지권의 목적 토지는 양덕동 974-21 및 974-22의 2필지 일단으로, 자동차관련시설 및 근린생활시설의 건부지입니다. 토지면적은 9,764㎡입니다.
• 규제. 일반공업지역이며 가축사육제한구역에 해당합니다. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용입니다.
• 공시지가. 874,300원/㎡로 기재돼 있습니다. 이는 대상 구분건물의 거래가격이나 대지권 개별 가치를 직접 나타내는 금액은 아닙니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 표시되지 않았고, 감정평가상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다. 다만 개별 공간의 물리적 경계 문제는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 자동차 판매시설 및 상사사무실이라는 특수용도, 일괄매각, 경계벽 없는 구조를 고려하면 일반적인 주거용 부동산보다 매수자와 활용방안이 제한될 수 있습니다. 실제 환금성은 해당 시설의 수요와 이용조건 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 대항력 임차인 재조사. 매각물건명세서의 “대항력있는 임차인 있을 수 있음” 문구를 최우선으로 검증하세요. 전입신고 외에 사업자등록, 실제 점유개시, 임대차계약, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 이상화·상화모터스 점유 확인. 본건 전부를 점유하는 것으로 기재돼 있습니다. 실제 영업 범위, 임대차계약 내용, 보증금의 정확한 금액 단위, 점유권원을 대조해야 합니다.
• 실질취득비용 재산정. 미확인 대항력 임차인이 확인되면 배당으로 회수되지 않는 보증금을 낙찰가에 더해 계산해야 합니다. 현재의 확인된 인수 0원만을 최종 취득비용으로 사용하면 안 됩니다.
• 일괄매각 목록 확인. 에이동 6층 616호와 3층 326호의 위치·면적·대지권·등기 및 실제 이용관계를 매각목록과 집합건축물대장에 따라 개별 대조해야 합니다.
• 경계벽 없는 공간 확인. 인접 구분건물과 구분되지 않은 부분의 위치, 출입 동선, 점유 구역, 시설 이용권 및 물리적 분리 가능성을 확인해야 합니다.
• 공동담보 및 채권 확인. 국민은행 근저당권에 3층 326호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 공동담보 관계와 일괄매각 대상의 권리범위를 확인하고, 신청 청구액과 실제 배당채권액을 구분하세요.
• 조세·관리비 확인. 창원시 압류가 기재돼 있으므로 실제 조세채권의 배당순위와 미납 여부를 확인해야 합니다. 관리비 체납 중 매수인이 부담할 가능성이 있는 부분도 별도로 조사해야 합니다.
• 시장가격 검증. 같은 용도의 자동차 매매장·상사사무실 거래사례와 임대수익 가능성을 확인하세요. 감정가 대비 할인율만으로 적정 입찰가를 결정해서는 안 됩니다.
• 현장 및 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 집합건축물대장 및 건축물현황도를 확인한 후 입찰 여부를 판단해야 합니다.

맺으며 — “등기는 정리돼도 점유와 구조는 남는다”

창원 케이씨월드카프라자 2026타경64의 말소기준은 분명합니다. 국민은행 근저당권과 후순위 압류는 매각으로 정리되고, 확인된 임차인의 전입신고도 말소기준권리 이후입니다. 등기상 권리 구조 자체는 복잡하지 않습니다.

하지만 그것만으로 안전한 낙찰이라고 평가하기는 어렵습니다. 매각물건명세서가 직접 대항력 있는 임차인의 존재 가능성을 경고하고 있으며, 자동차 판매시설과 상사사무실은 일괄매각 대상이고 일부 구분건물은 경계벽으로 분리돼 있지 않습니다. 이는 배당표만으로 해결할 수 없는 실질 점유·사용 및 환금성 위험입니다.

더구나 현재 신건 최저가 716,000,000원이 최근 거래시세보다 유리하다는 근거도 확인되지 않았습니다. 유찰로 최저가가 낮아지더라도 추가 인수금액이나 제한된 활용가치를 고려하면 실제 투자 매력이 높아진다고 단정할 수 없습니다.

결론은 권리 일부 양호, 점유·공간구조·가격 검증 보류입니다. 대항력 임차인 가능성을 해소하고 일괄매각 대상의 실제 위치와 경계를 확인한 뒤, 특수용도 시설의 시장가치를 검증하는 것이 입찰가격을 정하는 것보다 먼저입니다.