인천지방법원 2024타경54094. 부천역 인근 트윈캐슬 6층 에이601호, 전용면적 70.01㎡ 오피스텔입니다. 감정가는 2억7,000만원, 현재 최저가는 1억8,900만원으로 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최근 12개월 평균 2억4,000만원의 78.8%, 최신 거래 2억1,000만원의 90.0%입니다. 그러나 이 할인율은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 효력을 발휘한다는 전제에서만 의미가 있습니다.
등기부에는 보증금 300,000,000원의 주택임차권이 등기돼 있습니다. 임차인 이성주의 확정일자는 2021.02.25, 전입·점유개시는 2021.03.16이고, 현재 남아 있는 근저당권은 2021.05.21과 2021.11.17에 설정됐습니다. 더구나 매각물건명세서는 이 임차권을 인수권리로 명시했습니다. 확약이 없다면 최저가 1억8,900만원에 낙찰돼도 단순 룰상 미회수 보증금 1억1,100만원을 더 부담해 실질취득이 약 3억원에 이르는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경54094 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 부일로 515, 6층 에이601호 (심곡동, 트윈캐슬) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 70.01㎡ · 철근콘크리트구조 14층 건물 중 6층 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 김유나 (2021.03.30. 거래가 300,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 270,000,000원 / 189,000,000원 (9회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 등기사항 발급일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 말소된 담보권과 선순위 임차권을 분리해야 한다
2021.05.21 이우진 근저당 20,000,000원, 2021.11.17 이창만 근저당 120,000,000원, 부천시·국민건강보험공단 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 핵심은 후순위 권리의 소멸 여부가 아니라, 그보다 앞선 임차인의 보증금이 매수인에게 남는지입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 확약 적용 대상도 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이성주 실제 임차인 | 건물의 전부 주거·임차권등기 | 300,000,000원 | 2021.03.16 | 2021.02.25 | 2023.04.26 신고 있음 | 명세서상 인수 선순위 가능 | 확정일자 있음 배당요구 있음 | 승계신고 아님 |
* 확약이 적용되지 않는 단순 룰상 계산: 보증금 300,000,000원 − 최저가 189,000,000원 = 인수위험 111,000,000원, 실질취득 약 300,000,000원. 실제 배당액은 집행비용과 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 할인은 확약이 작동할 때만 존재한다
트윈캐슬 전용 70㎡대 실거래 12건의 전체 평균은 256,750,000원이지만, 2022년 319,000,000원 등 과거 고가 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단은 최근 12개월 평균 240,000,000원, 최신 거래 210,000,000원, 최근 가격 추세 -7.7%를 우선해 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 70.64㎡ | 3층 | 210,000,000원 |
| 2026.05 | 70.01㎡ | 4층 | 270,000,000원 |
| 2025.02 | 70.91㎡ | 10층 | 270,000,000원 |
| 2024.09 | 70.08㎡ | 3층 | 208,000,000원 |
| 2024.07 | 70.08㎡ | 3층 | 220,000,000원 |
| 2024.04 | 70.08㎡ | 3층 | 220,000,000원 |
| 2024.04 | 71.28㎡ | 8층 | 260,000,000원 |
| 2023.08 | 70.91㎡ | 6층 | 260,000,000원 |
| 2022.07 | 70.01㎡ | 4층 | 319,000,000원 |
| 2022.06 | 70.64㎡ | 7층 | 284,000,000원 |
| 2022.06 | 70.01㎡ | 5층 | 290,000,000원 |
| 2022.03 | 71.28㎡ | 3층 | 270,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 240,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 256,750,000원 |
확약이 유효하면 실질취득 189,000,000원은 최근 12개월 평균의 78.8%, 최신 거래의 90.0%입니다. 반면 확약이 배제돼 실질취득이 약 300,000,000원이 되면 최근 12개월 평균의 125.0%, 최신 거래의 142.9%로 올라갑니다. 따라서 이 물건은 최저가만 보고 “시세보다 싸다”고 결론 내릴 수 없고, 확약 확인 후에만 가격 메리트를 인정할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 189,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,446,000원 |
| 1. 근저당 · 인천원예농업협동조합 | 198,000,000원 | 185,554,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 158,400,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 이우진 | 20,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 이창만 | 120,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 이우진 | 300,000,000원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,096,400,000원 중 예상 배당액은 185,554,000원, 미배당액은 910,846,000원이며 소유자 잔여액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 14층 건물이며, 대상은 6층 에이601호입니다.
- 입지. 부천역 북동측 인근으로, 주변은 오피스텔과 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다. 주위 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 부천역이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 도로. 동측 약 8m 도로, 남측 약 25m 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·과밀억제권역이며, 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 규모. 트윈캐슬은 48세대이며 2016.05.18 준공됐습니다.
- 환금성. 이 물건은 9회 유찰됐고 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 6.4회, 매각률은 0.0%입니다. 최근 실거래 추세도 -7.7%여서 재매각 기간과 가격 변동 위험을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본. 발행 주체가 주택도시보증공사인지, 대상이 을구 7번 이성주 주택임차권인지, 조건부 문구와 유효기간이 있는지 확인해야 합니다.
- 인수책임 해소 문구. 단순한 등기말소 동의뿐 아니라 낙찰자에게 보증금 반환책임을 청구하지 않는 구조인지 확인해야 합니다.
- 말소된 근저당 재검토. 2016년 인천원예농업협동조합 근저당과 2020년 중소기업은행 근저당은 말소 기록이 있으므로 실제 말소기준권리와 배당순위를 원본으로 다시 특정해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기 이후 현재 점유자가 누구인지, 인도 대상과 명도 비용이 발생하는지 현황조사와 현장 확인이 필요합니다.
- 가격 상한. 최근 가격 추세가 -7.7%이고 최신 거래는 210,000,000원입니다. 확약 확인 후에도 호실 상태와 명도비용을 반영해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납과 당해세, 배당표에 반영되지 않은 우선채권을 관리사무소와 법원 기록에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “싼 가격”이 아니라 “확약의 효력”을 사는 경매
이 물건은 감정가 2억7,000만원에서 9회 유찰돼 1억8,900만원까지 내려왔습니다. 확약이 유효하게 작동하면 실질취득은 1억8,900만원이고 최근 12개월 평균 2억4,000만원보다 낮습니다. 하지만 확약이 배제되면 보증금 3억원의 선순위 임차권 위험 때문에 실질취득이 약 3억원으로 고정돼 최근 시세를 크게 웃돕니다.
따라서 이 사건의 결론은 단순한 “70% 할인 오피스텔”이 아닙니다. 확약 확인 전에는 가격 메리트 0, 확약 확인 후에만 할인 인정이 맞습니다. 다만 9회 유찰, 단지 평균 6.4회 유찰, 최근 가격 추세 -7.7%, 48세대 오피스텔이라는 환금성 부담이 겹칩니다. 권리 해소 문서가 완벽해도 공격적으로 높은 등급을 주기 어려운 이유입니다.