창원지방법원 2026타경20151. 경남 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리의 더-푸른아파트 104동 505호가 임의경매로 나왔습니다. 소유자는 정명진이며, 2022년 3월 31일 거래가액 110,000,000원으로 소유권이전등기를 마쳤습니다. 같은 날 주식회사경남은행이 채권최고액 80,850,000원의 근저당권을 설정했습니다.
이 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 발생한 롯데카드와 엔에이치농협캐피탈의 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 경남은행의 근저당권은 이후 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 경매개시결정의 채권자로 표시돼 있습니다.
반면 가격은 신중하게 봐야 합니다. 현재 최저가 104,000,000원은 최근 실거래 평균보다 8,625,000원 높고, 가장 최근인 2026년 9월 거래가 99,000,000원보다도 높습니다. 신건에서 감정가 그대로 낙찰받는다면 최근 시장가격보다 비싸게 취득할 가능성이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경20151 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리 7 더-푸른아파트 104동 5층 505호 |
| 도로명주소 | 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계10길 22 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 철근콘크리트 벽식조 · 지상 15층 중 5층 |
| 비교 실거래 면적 | 전용 49.62㎡ |
| 소유자 | 정명진 (2022.03.31 소유권이전, 거래가액 110,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 104,000,000원 / 104,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 한국주택금융공사 / 78,858,172원 |
| 말소기준권리 | 2022.03.31 주식회사경남은행 근저당권 · 채권최고액 80,850,000원 (한국주택금융공사로 이전) |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 임차·점유관계 | 확인된 임차인 없음 · 폐문으로 내부 및 실제 임대관계 미확인 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 경남은행 근저당
권리 흐름의 중심은 2022년 3월 31일 설정된 경남은행 근저당권입니다. 해당 근저당권은 2024년 9월 2일 한국주택금융공사 앞으로 이전등기됐습니다. 이는 동일한 근저당권의 권리자 변경이므로 별개의 근저당채권으로 중복 계산하지 않습니다.
그 뒤의 롯데카드 가압류 10,917,195원, 엔에이치농협캐피탈 가압류 18,151,107원, 그리고 한국주택금융공사의 경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 등기입니다. 제공된 권리관계에 따르면 매각으로 소멸합니다.
과거 설정된 전세권도 살펴볼 필요가 있습니다. 왕승재의 전세권 45,000,000원은 2014년 12월 2일 말소됐고, 박성아의 전세권 80,000,000원도 2022년 3월 31일 말소됐습니다. 따라서 이 과거 전세권들을 현존 인수 권리나 현재 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다.
② 시세 비교 — 신건 가격은 최근 평균의 109%
더-푸른아파트(THE-푸른)는 1,314세대 규모로, 1998년 6월 17일 준공됐습니다. 비교 가능한 전용 49.62㎡ 거래 12건의 최근 12개월 평균은 95,375,000원입니다.
최근 거래에는 82,000,000원부터 107,000,000원까지 가격 차이가 있습니다. 따라서 개별 거래 하나만 기준으로 판단하기보다 최근 평균과 최신 거래를 함께 비교해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 49.62㎡ | 15 | 99,000,000원 |
| 2026.08 | 49.62㎡ | 14 | 107,000,000원 |
| 2026.08 | 49.62㎡ | 7 | 84,500,000원 |
| 2026.06 | 49.62㎡ | 4 | 94,000,000원 |
| 2026.06 | 49.62㎡ | 14 | 96,000,000원 |
| 2026.05 | 49.62㎡ | 6 | 93,000,000원 |
| 2026.05 | 49.62㎡ | 8 | 97,000,000원 |
| 2026.03 | 49.62㎡ | 6 | 93,500,000원 |
| 2026.02 | 49.62㎡ | 7 | 99,000,000원 |
| 2026.02 | 49.62㎡ | 6 | 82,000,000원 |
| 2026.02 | 49.62㎡ | 4 | 101,000,000원 |
| 2026.02 | 49.62㎡ | 8 | 98,500,000원 |
| 최근 평균 | 49.62㎡ | 12건 | 95,375,000원 |
신건 최저가인 104,000,000원은 최근 12개월 평균 95,375,000원보다 8,625,000원 높습니다. 비율로 환산하면 109.0%입니다. 최근 2026년 9월 거래가 99,000,000원과 비교해도 5,000,000원 높습니다.
2026년 8월에는 107,000,000원 거래도 있었지만 같은 달 84,500,000원 거래도 존재합니다. 거래별 층과 상태의 차이가 반영될 수 있으므로 최고가만을 근거로 신건의 가격을 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 특히 본건은 5층이고 가장 최근 거래는 15층이라는 점도 비교 시 고려해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 104,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,256,000원 |
| 1. 을구 7번 근저당 · 경남은행 | 80,850,000원 | 80,850,000원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 롯데카드 | 10,917,195원 | 10,917,195원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 | 18,151,107원 | 9,976,805원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 2,256,000원을 제외한 채권자 예상배당액은 101,744,000원입니다. 채권액 합계 109,918,302원보다 적으므로 예상 미배당액은 8,174,302원입니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.
위 근저당 배당액은 채권최고액 80,850,000원을 기준으로 한 추정치입니다. 해당 근저당권이 한국주택금융공사로 이전된 사실을 반영하면, 실제 배당채권자 및 확정 채권액은 이전등기와 배당절차를 대조해야 합니다. 경매 신청채권자의 청구액 78,858,172원과 채권최고액은 서로 다른 개념입니다. 예상배당액을 확정된 실제 배당금으로 보아서는 안 됩니다.
예상배당은 제시된 집행비용 및 채권액을 기준으로 한 단순 추정입니다. 당해세, 최우선변제 등은 미반영됐으며 실제 배당액과 순위는 변동될 수 있습니다. 미배당 채권액이 존재하더라도 후순위 가압류의 미배당액이 곧바로 매수인의 인수액이 되는 것은 아닙니다.
④ 유찰 시 가격·배당 시나리오
현재 회차는 감정가의 100%인 104,000,000원입니다. 유찰 시 제시된 회차별 가격과 예상 미배당액을 비교하면 다음과 같습니다.
| 회차 | 최저가 | 예상 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 104,000,000원 | 8,174,302원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 83,200,000원 | 28,615,902원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 66,560,000원 | 44,956,382원 | 0원 |
1회 유찰 시 최저가는 83,200,000원으로 최근 실거래 평균보다 낮아집니다. 2회 유찰 시에는 66,560,000원입니다. 다만 이는 실제 유찰 결과가 아니라 회차별 가정 시나리오입니다.
중요한 점은 배당 부족액과 매수인 인수액은 별개라는 것입니다. 후순위 가압류 채권이 배당받지 못한 금액을 낙찰자가 대신 갚는 구조는 아닙니다. 다만 미확인 점유자에게 별도의 대항력 있는 임차권 등이 존재하는지에 따라 실제 인수 판단은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치 및 주위환경. 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리 소재 더-푸른아파트로, 주변은 공동주택과 학교, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됐습니다. 단지의 네 면에 도로가 소재하고, 인접 도로망으로 연결됩니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 15층 건물 중 5층입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지 및 규제. 제3종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 해당합니다. 택지개발지구, 교육환경 보호구역, 하천구역 등 관련 지정과 저촉 사항이 있으므로 구체적인 행위 제한은 확인이 필요합니다.
- 토지 현황. 대체로 사다리형에 유사한 아파트 부지이며, 공시지가는 785,600원/㎡입니다. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 1,314세대 규모이고 동일 면적의 최근 거래 표본이 존재합니다. 다만 거래가격이 82,000,000원부터 107,000,000원까지 분포해 개별 세대의 층·상태·가격에 따른 차별화가 큽니다.
- 현장 확인. 감정평가 당시 폐문 부재로 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 내부 마감과 실제 유지관리 상태는 확인된 사실이 아니므로 수리비와 점유 상태를 별도로 점검해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격의 함정. 최저가 104,000,000원이 최근 12개월 평균의 109.0%입니다. 감정가가 곧 저렴한 매수가격이라는 판단은 피해야 합니다.
- 권리이전 확인. 경남은행 근저당이 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 채권최고액, 청구금액, 실제 피담보채권 및 배당채권자 관계를 확인해야 합니다.
- 점유자와 임대관계. 확인된 임차인은 없지만 현장 폐문으로 임대관계는 미상입니다. 점유자의 신분, 주민등록 전입, 확정일자, 배당요구 및 대항력 가능성을 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 내부 실사가 이뤄지지 않았으므로 누수, 설비, 마감 상태 및 예상 수리비를 현장 확인할 필요가 있습니다.
- 유찰 이후의 가격. 1회 유찰 시 83,200,000원, 2회 유찰 시 66,560,000원이라는 시나리오를 기준으로 실거래가와 경쟁 입찰 상황을 함께 살펴봐야 합니다.
- 미납 관리비. 공용부분 관리비 등 매수인에게 문제가 될 수 있는 미납 금액이 있는지 관리사무소에 확인해야 합니다.
- 매각기일 및 원본 확인. 2026.10.29 매각기일 전에 사건 진행 상태, 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 구조는 단순해도, 신건 가격은 비싸다”
창원 더-푸른아파트 104동 505호는 말소기준권리와 후순위 권리의 소멸 관계가 비교적 명확한 아파트 경매물건입니다. 경남은행의 근저당권이 한국주택금융공사로 이전됐고, 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 이 물건을 무조건 권리 안전형으로 단정하기에는 폐문으로 인한 내부·점유 미확인이라는 문제가 남아 있습니다. 확인된 임차인이 없다는 사실과 대항력 있는 임차인이 절대 존재하지 않는다는 판단은 구별해야 합니다.
가격 측면의 결론은 더욱 분명합니다. 최근 12개월 실거래 평균 95,375,000원에 비해 신건 최저가 104,000,000원은 109.0% 수준입니다. 최근 거래가 99,000,000원보다도 높습니다. 현재 가격으로는 뚜렷한 경매 할인 효과를 기대하기 어렵습니다.
단지 평균 유찰 횟수는 0.8회로, 유찰을 확신할 수는 없습니다. 따라서 현재 회차의 무리한 응찰보다는 점유·내부 확인과 가격 재검토를 우선하는 편이 타당합니다. 실제 유찰로 최저가가 낮아진다면 그때 최근 실거래와 실질취득 비용을 다시 비교해 접근하는 것이 좋습니다.
결론은 권리 구조 확인 가능, 점유 위험 추가 조사, 신건 가격 메리트 부족입니다. 현재는 가격 보류가 합리적인 판단입니다.
