창원지방법원 2026타경20181. 창원시 마산회원구 구암동에 있는 주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 물건 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류되어 있으나, 감정평가상 실제 이용상태는 단독주택입니다. 건물은 시멘트벽돌조 슬래브지붕의 2층 구조로, 급·배수 및 위생·난방·전기·태양광설비를 갖추고 있습니다.

현재 소유자는 김종대입니다. 2014년 매매로 소유권을 취득했고, 2016년 창원신용협동조합이 채권최고액 40,300,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 같은 신협의 추가 근저당, 개인 근저당 및 카드사·캐피탈사 가압류가 이어졌습니다. 등기상 권리의 소멸 순서는 비교적 명확하지만, 입찰자가 집중해야 할 문제는 건물 점유와 임차보증금입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 점유 위험은 별개

말소기준권리는 2016.09.27 을구 6번 창원신용협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 을구 7번·8번 근저당권과 갑구 9번·10번 가압류, 갑구 11번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

과거의 근저당권과 가압류·경매신청 등기는 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석에서 별도로 살펴봐야 할 것은 말소기준보다 앞설 가능성이 있는 임차인의 점유와 대항력입니다. 특히 곽광수의 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 등기상 권리가 소멸한다는 사실만으로 매수인의 부담이 전혀 없다고 단정할 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 대항력 미상 1명

현황조사·매각물건명세서 등을 통해 확인되는 실제 임차인은 정순득, 곽광수, VU THI THAI(부티타이) 총 3명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고에 따른 중복 임차인은 없습니다.

정순득의 보증금은 4,000으로 표시되어 있으나 금액 단위가 확인되지 않아 원화 환산이나 인수금액 계산에 임의로 반영하지 않았습니다. 확정일자가 확인되지 않는 임차인은 우선변제권 성립을 단정하지 않았습니다.

핵심은 예상 인수 0원을 확정 사실로 받아들이지 않는 것입니다. 정순득과 부티타이는 전입일상 후순위지만, 곽광수는 대항력 판단의 기초 사실 자체가 불명확합니다. 곽광수의 선순위 대항력과 미배당 보증금이 확인되면 매수인 부담 및 실질취득가를 다시 계산해야 합니다.

③ 가격 분석 — 신건 244,160,600원의 적정성은 미확인

현재 감정가와 최저매각가는 모두 244,160,600원입니다. 유찰되지 않은 신건으로 감정가의 100%에서 경매가 시작됩니다.

다만 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래가격·가격 추세가 확인되지 않아, 이 금액을 주변 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 특히 토지와 2층 주택, 제시외 건물이 함께 매각되는 물건은 일반적인 공동주택의 단순 평형 비교만으로 가격을 결정하기 어렵습니다.

회차별 금액은 최저가 낙찰을 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 채권 미배당액은 매수인 인수액과 동일하지 않습니다. 모든 회차의 인수액 0원은 곽광수의 미상 보증금·대항력 문제가 해소되었다는 뜻이 아닙니다.

④ 예상배당표 (244,160,600원 매각 가정)

예상배당은 근저당권 채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 계산되었습니다. 신청채권자의 청구액 14,802,574원은 신협의 근저당권 채권최고액 합계 66,300,000원과 구분해야 합니다. 실제 피담보채권액·집행비용·당해세·임차인의 우선변제 및 최우선변제 등에 따라 배당액과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 동마산IC 동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택과 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다. 제반 입지조건은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 본건까지 소형차량 접근이 가능하며 교통사정은 보통으로 조사되었습니다. 대형차량 접근과 주차 여건은 별도 확인이 필요합니다.
• 토지. 지목 대, 면적 202.1㎡, 평지의 세로장방형 토지입니다. 도로접면은 세로한면(불)로 표시되어 있어 실제 차량 진출입 여건과 도로 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
• 용도지역. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 556,400원/㎡입니다.
• 건물. 시멘트벽돌조 슬래브지붕의 2층 건물이며 외벽은 치장벽돌 및 몰탈 위 페인팅 등으로 마감되었습니다. 섀시 창호, 난방·전기·급배수·위생설비 및 태양광설비가 있습니다.
• 건축물 확인. 위반건축물로 표시되지 않았고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사되었습니다. 다만 제시외 건물의 실제 구조·사용관계·점유현황은 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 토지와 주택을 함께 매각하는 물건으로 일반적인 아파트보다 개별 건물 상태와 토지 활용성이 매수가격에 크게 작용할 수 있습니다. 비교 실거래가가 확인되지 않아 환금성과 적정 낙찰가에 대한 확정적인 판단은 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 곽광수의 대항력. 전입신고일, 실제 점유 개시일, 임대차계약서, 확정일자 및 보증금을 우선 확인하세요. 선순위 대항력과 미배당 보증금이 확인되면 실질취득가를 다시 산정해야 합니다.
• 정순득의 보증금. 보증금 표기 4,000의 정확한 화폐 단위와 배당요구 효력, 우선변제 요건을 확인하세요.
• 부티타이의 점유. 보증금과 임대차관계, 배당요구 접수 여부 및 명도 가능성을 확인하세요.
• 제시외 건물. 제시외건물(1-1)의 매각 포함 범위와 임차인들이 점유한 제시외건물(ㄱ)의 관계를 대조하고, 인도 대상과 사용관계를 확인하세요.
• 토지 경계·공동담보. 구암동 1106-4와 분필된 1106-6의 관계를 지적도, 토지등기부 및 매각목록으로 확인하세요. 공동담보 기재가 곧 매각대상 포함을 의미하지는 않습니다.
• 건물 상태. 노후도, 누수, 균열, 태양광설비 작동상태, 수리비, 건물 안전성과 유지관리 비용을 점검하세요.
• 가격 비교. 주변 단독주택·다세대 건물과 토지의 최근 실거래, 건물 상태, 도로 조건을 비교하세요. 감정가만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
• 명도·체납. 임차인별 점유 범위, 인도 협의 가능성, 공과금과 기타 체납 사항을 확인하세요.
• 배당 원본 대조. 매각물건명세서, 임대차 관련 문건, 현황조사, 등기부와 배당요구 서류를 확인하세요. 예상배당과 실제 확정 배당은 다를 수 있습니다.

맺으며 — “등기는 소멸해도 임차 위험은 남을 수 있다”

이 사건의 말소기준권리는 명확합니다. 2016년 창원신용협동조합 근저당을 기준으로 후순위 근저당과 가압류가 정리되므로 등기상 권리 소멸 구조는 비교적 단순합니다.

그러나 실제 임차인 3명이 존재하고, 그중 곽광수는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 또한 제시외 건물까지 일괄매각에 포함되는 주택·토지 사건이므로 점유와 매각범위의 불확실성이 있습니다.

배당 시뮬레이션상 인수액은 0원이지만 이를 확정된 실질 인수액으로 받아들여서는 안 됩니다. 244,160,600원의 신건 최저가도 비교 가능한 최근 시세가 없어 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

결론은 권리 소멸 구조는 양호하지만, 임차 위험과 가격 적정성은 보류입니다. 곽광수의 대항력·보증금 확인, 제시외 건물과 토지의 매각범위 확정, 실거래 비교가 끝나기 전까지는 보수적으로 접근하는 것이 타당합니다. 종합 판단은 C등급입니다.