창원지방법원 2026타경20186. 경상남도 창원시 마산합포구 진동면에 위치한 ‘신화하니엘 더마린 2단지’ 14층 1404호 아파트입니다. 전용면적은 59.9935㎡ 수준이며, 철근콘크리트조 26층 건물 중 14층에 해당합니다. 등기상 소유자는 박기태입니다. 2017년 소유권이전 이후 설정되었던 경남은행 근저당은 이미 말소되었으며, 현재 권리분석의 출발점은 2022.11.03 설정된 농협은행 근저당권입니다.

이 근저당권은 2024.12.26 한국주택금융공사로 이전되었고, 한국주택금융공사가 2026.04.07 임의경매를 신청했습니다. 이후 순위의 가압류 4건과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 이상옥은 말소기준권리 이후 전입해 대항력이 없으므로 보증금을 매수인이 별도로 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 임차인 점유와 내부 확인 불가 사항이 있어, 실제 인도 및 물건 상태는 별도로 살펴야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이전과 후순위 소멸

권리 흐름의 핵심은 2022.11.03 농협은행 근저당권입니다. 이보다 앞선 경남은행 근저당은 2022.11.04 이미 말소되었으므로 현재 말소기준권리로 보지 않습니다. 농협은행 근저당권은 2024.12.26 한국주택금융공사에 이전되었으며, 근저당권 이전 자체가 새로운 보증금이나 별도 담보권을 추가한 것은 아닙니다.

2024년 설정된 케이비국민카드·케이뱅크·동고성농업협동조합·농협은행의 가압류 4건은 모두 말소기준권리보다 후순위입니다. 따라서 정상적인 매각과 대금 납부를 전제로 해당 권리들은 매각으로 소멸합니다. 채권자에게 배당 부족액이 발생하더라도 그 미배당 채무가 매수인에게 자동 승계되지는 않습니다.

② 임차인 분석 — 대항력 없음, 명도 확인 필요

현황조사와 매각물건명세서 등에 나타난 실제 임차인은 이상옥 1명입니다. 임차 범위는 본건 전부이고, 전입신고일은 2023.05.12로 확인됩니다. 말소기준인 2022.11.03보다 늦어 해당 전입을 기준으로는 경매 매수인에게 대항할 수 없습니다.

임차인 이상옥은 배당요구를 했지만, 확정일자는 확인되지 않아 일반적인 우선변제권 성립 여부를 단정하기 어렵습니다. 보증금 표기는 2,000으로 확인되나 금액 단위를 확정하지 않은 상태이므로 이를 임의로 원화 환산하거나 배당액으로 산입하지 않았습니다. 이와 별개로 소액임차인 최우선변제 여부는 보증금의 실제 금액, 점유·전입 요건 및 적용 기준을 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최근 시세보다 14.7% 높은 신건

신화하니엘더마린2단지의 동일 평형 실거래는 12건이며, 전체 평균은 150,666,666원입니다. 그러나 최근 시장을 판단할 때는 과거 거래까지 합친 전체 평균보다 최근 12개월 8건 평균 149,125,000원, 최신 거래 145,000,000원 및 최근 거래 추세 -3.0%를 우선해야 합니다.

신건 최저가 171,000,000원은 전체 평균 대비 113.5%, 최근 12개월 평균 대비 114.7%입니다. 최근 평균보다 21,875,000원 높으며, 2026.10 최신 거래 145,000,000원과 비교하면 26,000,000원 높습니다. 권리상 인수액이 0원이므로 매각대금 기준 실질취득액 역시 171,000,000원이며, 이 금액으로 비교해도 시세보다 저렴하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 171,000,000원 가정)

신건 최저매각가에 매각되는 경우의 추정 배당입니다. 집행비용을 우선 공제하고 말소기준 근저당권 및 후순위 채권에 배당하는 가정입니다. 근저당권은 한국주택금융공사로 이전되었으나, 아래 추정 배당표에서는 설정 당시 근저당권자인 농협은행 명칭으로 기재되어 있습니다.

집행비용 3,194,000원, 채권자 예상배당 167,806,000원으로 매각대금 171,000,000원이 전액 배분되는 추정입니다. 총 미배당액은 6,815,980원이며, 소유자 잔여액은 0원입니다. 근저당 배당은 채권최고액 기준의 가정이고 실제 채권잔액·당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 최종 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원

유찰로 매각가격이 내려갈수록 채권자 미배당액은 늘어나지만, 해당 부족액을 매수인이 떠안는 구조는 아닙니다. 따라서 실질취득액은 각 회차의 매각가격과 동일한 것으로 판단됩니다. 1회 유찰 가정가격 136,800,000원은 최근 실거래 평균과 최신 거래보다 낮아 가격 경쟁력을 검토할 여지가 있습니다. 반면 현재 신건은 최근 시세보다 높아 적극적으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 마산삼진중학교 남측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 형성되어 있으며 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다. 본건 북동측으로 소로한면과 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 26층 건물 중 14층 단위세대입니다. 급·배수, 위생, 소화전, 화재경보, 승강기 및 난방 설비가 있습니다.
• 규제. 일반상업지역·제2종일반주거지역·준주거지역·방화지구 및 역사문화환경보존지역, 상대보호구역 등 관련 사항이 있습니다. 공시지가 표기는 563,800원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 내부는 폐문부재로 확인되지 못했습니다.
• 환금성. 122세대 단지로 동일 평형 거래 표본은 존재하지만 거래가격은 133,000,000원에서 170,000,000원까지 차이를 보입니다. 최근 거래 추세도 -3.0%이므로 재매각 시 가격 위험을 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 신건 고가 경계. 최저매각가 171,000,000원이 최근 실거래 평균 149,125,000원을 웃돕습니다. 현재 가격을 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
• 최신 거래 확인. 2026.10 거래는 145,000,000원입니다. 최근 하락 추세 -3.0%가 이어지는지, 층·향·내부 상태 차이에 따른 거래가격 편차가 있는지 점검하세요.
• 유찰 후 재평가. 1회 유찰 시 136,800,000원, 2회 유찰 시 109,440,000원은 가정된 가격입니다. 실제 다음 매각기일과 최저가가 확정된 뒤 다시 시세와 비교해야 합니다.
• 임차인 확인. 이상옥은 후순위 전입으로 대항력이 없지만, 배당요구를 한 실제 임차인입니다. 보증금 단위·확정일자·소액임차인 최우선변제 해당 여부와 명도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
• 내부 상태. 감정 시 폐문부재로 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 누수, 설비 상태, 내부 수리 필요성 등을 사전 확인해야 합니다.
• 근저당 승계. 농협은행 근저당이 한국주택금융공사에 이전된 관계와 실제 배당채권자를 확인해야 합니다.
• 관리비·점유. 체납 관리비 중 매수인 부담 가능 부분, 실제 거주자, 인도에 필요한 비용과 시간을 확인하세요.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 내역을 입찰 전 다시 대조하세요.

맺으며 — “권리는 소멸, 가격은 보류”

창원 신화하니엘 더마린 2단지 1404호는 말소기준권리와 후순위 권리관계가 비교적 명확한 아파트 경매물건입니다. 한국주택금융공사가 이전받은 근저당권을 근거로 경매를 진행하고 있으며, 4건의 가압류는 후순위로 소멸합니다. 임차인 이상옥 역시 말소기준권리 이후 전입해 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다.

하지만 권리 인수액이 없다고 좋은 매수가격이 되는 것은 아닙니다. 현재 최저매각가 171,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 149,125,000원의 114.7%이며, 최신 거래가격보다도 높습니다. 최근 거래 추세가 -3.0%인 상황에서 신건 감정가에 응찰할 유인은 제한적입니다. 더구나 내부가 확인되지 않았고 실제 임차인 명도 문제도 점검해야 합니다.

결론은 권리 구조는 비교적 양호하지만 가격 경쟁력은 부족한 C등급 검토 물건입니다. 신건에서 서두르기보다 실제 유찰 여부를 확인하고, 낮아진 매각가격이 최근 시세 및 예상 명도·수리비용을 충분히 반영하는지 다시 판단하는 편이 적절합니다.