창원지방법원 2026타경20191. 창원시 마산합포구 월영동 소재 월영동테라스하우스 제2동 1층 101호 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 이귀나이며, 2021년 1월 20일 매매를 원인으로 2021년 2월 2일 소유권이전등기가 접수됐습니다. 당시 거래가액은 595,500,000원입니다. 같은 날 울산중앙신용협동조합이 채권최고액 478,800,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.
이후 부산신용보증재단·국민은행·한국주택금융공사 등의 가압류가 순차적으로 등기됐지만 모두 말소기준 이후 권리입니다. 채권자의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리 소멸과 점유 문제의 해소는 별개입니다. 배시진·이영희의 전입이 확인되지만 보증금과 실제 점유관계는 확인이 필요하고, 감정 당시 폐문부재로 건물 내부도 확인하지 못했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경20191 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 월영동 33-2 월영동테라스하우스 제2동 제1층 제101호 |
| 도로명주소 | 경상남도 창원시 마산합포구 무학로 212 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) · 공부상 2동, 현황 호칭 102동 |
| 실거래 비교 면적 | 전용 84.135㎡ 기준 · 실거래 면적 84.14㎡ |
| 실거래 단지 정보 | 테라스더힐 · 22세대 · 2020.10.21 준공 |
| 소유자 | 이귀나 · 2021.02.02 소유권이전 접수 · 거래가액 595,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 448,000,000원 / 448,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 울산중앙신용협동조합 · 청구액 335,654,262원 |
| 말소기준권리 | 2021.02.02 울산중앙신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 478,800,000원 |
| 근저당권 이전 | 2026.07.15 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기 접수 |
| 전입 확인 | 배시진·이영희(전입세대확인서상) · 각 말소기준 이후 전입 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
가장 중요한 기준일은 2021.02.02입니다. 이 날 설정된 울산중앙신용협동조합의 근저당권이 말소기준이며, 이후 발생한 가압류 4건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 앞서 설정됐던 경남은행 근저당권 2건 및 수협은행 신탁등기도 이미 말소된 상태입니다. 한국캐피탈 근저당권 역시 해지로 말소됐습니다.
② 점유·임차인 분석 — 전입 2명, 보증금 확인 필요
전입 및 현황조사에서 확인되는 사람은 배시진과 이영희, 총 2명입니다. 두 사람 모두 말소기준권리인 2021.02.02 이후에 전입했으므로, 확인된 전입일을 기준으로는 낙찰자에게 대항할 수 없는 후순위 점유자로 분류됩니다. 다만 각각의 임대차계약 체결 여부, 보증금 액수, 실제 점유 상태와 우선변제 관련 자료는 추가 확인이 필요합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 배시진 | 2023.01.12 | 미상 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 배당요구 2026.07.06 |
인수 추정 0원 |
| 이영희 전입세대확인서상 |
2021.07.19 | 미상 | 대항력 없음 | 확정일자·배당요구 미상 | 인수 추정 0원 |
전입세대 확인 인원은 2명입니다. 실제 임대차계약 및 점유관계가 모두 확정된 것은 아닙니다. 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으며, 후순위 전입이라는 사실과 우선변제권의 존재 여부는 구분해 판단해야 합니다.
현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 이는 후순위 전입을 기준으로 한 권리 판단이지, 미확인 보증금·점유 문제나 명도비용까지 모두 없다는 의미는 아닙니다. 특히 임대차 보증금이 확인되지 않아 최우선변제 해당 여부 및 배당순위는 별도로 검토해야 합니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균의 착시를 경계
실거래 비교 대상은 테라스더힐, 전용 84.14㎡입니다. 확인되는 거래는 4건이며, 전체 평균은 457,000,000원입니다. 이 숫자만 보면 최저가 448,000,000원이 평균의 98.0%로 저렴해 보일 수 있습니다. 그러나 전체 평균에는 2021년과 2022년의 높은 거래가격이 포함돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 84.14㎡ | 3층 | 380,000,000원 |
| 2024.11 | 84.14㎡ | 3층 | 380,000,000원 |
| 2022.12 | 84.14㎡ | 3층 | 540,000,000원 |
| 2021.06 | 84.14㎡ | 2층 | 528,000,000원 |
| 전체 평균 | 84.14㎡ | 4건 | 457,000,000원 |
| 최근 집계 평균 | 84.14㎡ | 2건 | 380,000,000원 |
최근 집계 2건과 마지막으로 확인된 거래가격은 모두 380,000,000원입니다. 따라서 신건 최저가 448,000,000원은 이 가격보다 68,000,000원 높고, 최근 집계 평균의 117.9%입니다.
더 중요한 것은 가격 흐름입니다. 과거 거래군과 최근 거래군 사이의 가격 변화율은 -28.8%로, 확인된 실거래는 하락 추세를 보여줍니다. 2021~2022년의 고가 거래가 전체 평균 457,000,000원을 끌어올렸으므로, 이를 근거로 현재 최저가에 가격 매력이 있다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 448,000,000원 가정)
최저가에 낙찰된다는 가정하에 집행비용 6,880,000원을 먼저 공제하면 채권자 배당 가능액은 441,120,000원입니다. 이 금액은 말소기준 근저당권의 채권최고액 478,800,000원보다 작아, 후순위 가압류 채권자에게 돌아갈 잔여 배당금이 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,880,000원 |
| 1. 근저당 · 울산중앙신용협동조합 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기 |
478,800,000원 | 441,120,000원 |
| 2. 가압류 · 부산신용보증재단 | 57,749,964원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 국민은행 | 87,763,777원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 국민은행 | 9,176,848원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 한국주택금융공사 | 79,254,207원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 712,744,796원 | 441,120,000원 |
집행비용은 추정치이며, 채권액은 근저당권 채권최고액과 후순위 가압류 청구금액을 사용했습니다. 실제 피담보채권액, 당해세, 임차인 최우선변제 및 배당순위 변동은 미반영입니다. 신청채권자 청구액 335,654,262원과 근저당권 채권최고액 478,800,000원은 서로 다른 개념입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 검증은 필요
현재 신건 가격은 마지막 실거래보다 높지만, 유찰 이후에는 비교 구도가 달라질 수 있습니다. 다만 가격이 낮아진다는 이유만으로 낙찰가가 적정하다고 단정해서는 안 됩니다. 실거래 최신성, 점유관계, 내부 상태를 함께 검토해야 합니다.
| 회차 | 매각가격 | 채권자 배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 448,000,000원 | 441,120,000원 | 271,624,796원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 358,400,000원 | 352,582,400원 | 360,162,396원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 286,720,000원 | 281,905,920원 | 430,838,876원 | 0원 |
1회 유찰 시 가정 최저가는 358,400,000원으로, 확인된 마지막 거래가격 380,000,000원보다 낮아집니다. 2회 유찰 시에는 286,720,000원까지 내려갑니다. 다만 이 가격은 회차별 가정치일 뿐, 실제 유찰과 해당 가격의 매각기일이 확정된 것은 아닙니다.
⑥ 입지·현황·환금성 메모 (감정 및 토지정보 기준)
- 주거 용도. 매각물건명세서상 다세대주택으로 이용 중입니다. 일반 아파트와 동일한 규모·거래 특성을 전제로 평가해서는 안 됩니다.
- 소규모 단지. 실거래 비교 단지 테라스더힐은 총 22세대이며, 2020.10.21 준공됐습니다. 확인되는 매매 표본은 4건으로 적어 가격의 대표성과 환금성을 신중하게 검토해야 합니다.
- 토지 현황. 관련 토지정보에는 제1종일반주거지역, 지목 대, 연립 이용, 완경사·사다리형 토지, 중로각지의 도로접면이 표시돼 있습니다.
- 공시지가. 토지정보상 공시지가는 689,800원/㎡입니다. 확인된 토지면적 1,031.0㎡는 토지정보의 면적으로, 해당 호실의 개별 대지권 면적을 뜻하는 것은 아닙니다.
- 토지 이용 제한. 가축사육제한구역·상대보호구역·중점경관관리구역 등의 지정 사항이 있으며, 토지이용계획 원본 대조가 필요합니다.
- 공부와 현황의 차이. 대지권 목적 토지 중 일련번호 2·3·4 토지는 공부상 지목이 '답'이지만 현황은 '대'입니다. 또한 공부상 2동을 현황에서는 102동으로 부르고 있습니다.
- 내부 상태. 감정 당시 폐문부재로 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 내부 마감·설비 상태와 수리비용은 확인되지 않은 위험요소입니다.
- 환금성. 22세대 소규모 단지에 더해 마지막 확인 거래가 2024.11에 머물러 있고, 과거 대비 거래가격 하락률은 -28.8%입니다. 빠른 재매각을 전제로 한 투자에는 주의가 필요합니다.
둘째, 환금성. 22세대 소규모 단지이고, 확인된 거래가격은 하락 추세입니다.
셋째, 현장 확인. 내부 미확인, 2명의 후순위 전입자, 토지 지목 및 동 호칭의 차이를 입찰 전에 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 재확인. 2024.11 거래 380,000,000원 이후의 매매사례와 현재 매물 호가를 확인하세요. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 457,000,000원만으로 입찰 상한을 정해서는 안 됩니다.
- 말소기준 및 채권승계 확인. 2021.02.02 근저당권과 2026.07.15 근저당권 이전등기를 대조하고, 신청채권자와 현 권리자의 관계 및 배당 관련 문건을 검토하세요.
- 점유자 확인. 배시진·이영희의 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 배당요구 사항을 확인하세요. 후순위 전입만으로 명도비용이 없다고 판단하지 마세요.
- 내부 현장 확인. 폐문부재로 내부가 확인되지 않았으므로 건물 상태, 하자, 수리 범위와 예상 비용을 점검하세요.
- 대지권 및 표시 대조. 공부상 지목 '답'과 현황 '대'의 차이, 공부상 2동과 현황 102동의 호칭 차이를 등기부·건축물대장·감정평가서 및 현장에서 확인하세요.
- 체납 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납, 당해세, 최우선변제 가능성 등 실제 비용 및 배당 변동 요인을 확인하세요.
- 유찰 시 재평가. 1회 유찰 가정가 358,400,000원과 2회 유찰 가정가 286,720,000원은 각각 새로운 시세·명도·수리비 검토가 필요한 가격입니다. 낮은 최저가 자체를 수익성 보장으로 해석하지 마세요.
- 매각 직전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 최신 자료로 확인하세요.
맺으며 — “권리 소멸은 긍정적, 신건 가격은 보류”
이 사건은 말소기준권리가 명확하고, 후순위 가압류가 매각으로 소멸하며, 확인된 전입자 2명도 말소기준 이후 전입입니다. 그래서 현재 자료를 기준으로 한 매수인 권리 인수 추정액은 0원입니다. 다만 보증금과 점유관계가 모두 확인된 것은 아니므로 인도 과정의 부담까지 없다고 볼 수는 없습니다.
가격에서는 더 보수적인 판단이 필요합니다. 448,000,000원의 신건 최저가는 마지막 확인 거래인 380,000,000원을 크게 웃돌고, 전체 거래 흐름도 -28.8% 하락했습니다. 22세대의 소규모 단지, 평균 유찰 3.6회, 내부 미확인까지 감안하면 신건 가격에 적극 응찰할 근거가 충분하지 않습니다.
종합 결론은 신건 입찰 보류, 유찰 이후 재검토입니다. 단순히 가격이 내려갔다는 사실보다, 확인 가능한 최신 시세에 비해 실질취득 비용이 적정한지, 점유와 내부 상태의 불확실성을 감당할 수 있는지가 이 물건의 진짜 판단 기준입니다.
