창원지방법원 2026타경20206. 마산합포구 완월동 270-1에 위치한 주택과 토지의 경매입니다. 경매상 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류되어 있지만, 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중인 지상 2층 시멘트벽돌조 건물입니다. 토지 정보상 면적은 200.0㎡, 지목은 대, 용도지역은 제2종일반주거지역입니다. 소유자는 김정자이며, 2012년 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 취득했습니다.

경매를 신청한 채권자는 경남원광신용협동조합입니다. 2014년 채권최고액 65,000,000원의 근저당권을 설정했고, 2015년 추가로 채권최고액 13,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 신청채권자의 청구액은 23,802,614원입니다. 이들 근저당권은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

문제는 부동산 자체에 있습니다. 감정평가에서는 차량 진출입이 불가능하다고 명시하고, 토지 일부는 실제 도로로 이용되고 있으며 남측에는 타인 소유 건물이 걸쳐 있습니다. 건물 내부도 확인되지 않았고, 일부 부속 건물의 소재 역시 불분명합니다. 근저당이 지워진다고 해서 토지 경계, 점유, 접근성 문제가 함께 해결되는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 오래된 전세권도 이미 말소

핵심은 2014.08.11 설정된 을구 11번 근저당권입니다. 채권최고액은 65,000,000원이며 채권자는 경남원광신용협동조합입니다. 이 근저당권이 말소기준권리가 되고, 같은 금융기관이 2015.10.30 설정한 채권최고액 13,000,000원의 추가 근저당권도 매각으로 소멸합니다.

과거 대한주택공사 명의의 전세권 40,000,000원과 천정모 명의의 전세권 25,000,000원이 설정되었던 이력은 있습니다. 그러나 각각 2010.08.10, 2015.10.30 말소되어 현재 인수 대상으로 볼 수 없습니다. 과거 천정모가 신청한 강제경매 역시 취하 후 말소되었고, 국민건강보험공단의 압류도 해제되어 말소된 상태입니다.

② 가격 분석 — 감정가가 곧 시세는 아니다

현재 감정가와 최저매각가는 모두 157,602,600원입니다. 신건이므로 유찰에 따른 가격 인하는 아직 발생하지 않았습니다. 등기상 예상 인수액이 0원이기 때문에 최저가에 낙찰된다고 가정하면 취득세·등기비용·명도비용 등을 제외한 실질취득 추정액도 157,602,600원입니다.

그러나 유사 주택의 최근 실거래가격을 객관적으로 확인하지 못한 상태이므로 실질취득액이 지역 시세보다 낮은지, 높은지 판단할 수 없습니다. 특히 이 물건은 단순히 토지면적이나 건물 구조만으로 가치를 비교하기 어렵습니다. 차량 진입이 어렵고, 일부 토지에 도로와 타인 소유 건물이 존재한다는 점이 정상적인 매매 가능 가격에 영향을 줄 수 있기 때문입니다.

실질취득 추정액은 각 회차의 최저매각가에 예상 권리 인수액을 더한 금액입니다. 실제 낙찰가격과 취득 부대비용, 현물 관련 추가 부담은 별도입니다. 유찰 회차는 조건부 시나리오이며 확정된 매각가격이 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 157,602,600원 가정)

현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 3,006,436원을 제외한 뒤, 두 근저당권의 채권최고액 합계 78,000,000원이 배당되는 시뮬레이션입니다. 계산상 소유자에게 돌아갈 잔여금은 76,596,164원입니다.

다만 경매 신청 청구액은 23,802,614원이며, 예상배당표의 근저당권 배당액은 실제 확정채권액이 아닌 채권최고액 기준의 추정치입니다. 따라서 실제 배당기일의 채권액, 배당 순위, 집행비용에 따라 채권자별 배당금과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.

회차별 예상배당은 집행비용 추정과 채권최고액 기준으로 계산한 금액입니다. 당해세, 임차인 최우선변제 등 별도 우선채권이 확인되는 경우 배당 결과가 달라질 수 있습니다. 채권 미배당액 0원은 미확인 점유자나 토지 경계 분쟁에 따른 추가 부담이 없다는 의미가 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)

• 입지. 창원시 마산합포구 완월동 소재 완월초등학교 남측에 위치합니다. 주변은 단독주택이 밀집된 기존 주택지대입니다.
• 교통. 대중교통 사정은 보통으로 평가되지만, 대상물건까지 차량 진출입은 불가능합니다. 접근성 제약은 실사용 편의와 향후 환금성 판단에서 중요한 불리 요인입니다.
• 토지 형상. 지목 대, 면적 200.0㎡, 평지의 사다리형 토지이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 토지이용상황은 단독주택 부지입니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 교육환경 관련 상대보호구역에 해당합니다. 토지 공시지가는 604,900원/㎡입니다.
• 건물 상태. 지상 2층 시멘트벽돌조 슬래브지붕 건물로 단독주택으로 이용 중입니다. 위생 및 난방설비가 있는 것으로 평가되지만 보일러 설비 등은 확인되지 않았습니다. 폐문부재로 인해 내부도 확인하지 못했습니다.
• 제시외건물. 매각은 일괄매각이며 제시외건물 1-1~1-4가 포함됩니다. 이 중 시멘트블럭조 슬래브지붕 단층광 1.98㎡는 소재가 확인되지 않았습니다. 관련 평면도 등의 부재로 제시외건물 면적은 대략적인 실측방법으로 평가되었습니다.
• 현황 도로. 목록 2 토지의 일부가 실제 도로로 이용되고 있습니다. 감정평가는 이를 반영했지만 도로 면적은 지적도면을 바탕으로 대략 산정되어 실제 지적측량 결과와 달라질 수 있습니다.
• 타인 건물 과재. 목록 2 토지 남측 일부에 타인 소유 건물이 걸쳐 있습니다. 최저매각가격에는 이 사정이 반영되어 있으나, 정확한 점유 위치와 경계, 해결 가능성은 별도 확인이 필요합니다.
• 지상 수목. 경제적 가치가 희박한 관상수 2주는 토지에 포함하여 평가되었습니다.
• 환금성. 기존 단독주택 밀집지역이라는 입지에 더해 차량 접근 불가, 도로 이용 부분, 타인 건물의 과재, 건물 상태 불확실성이 존재합니다. 따라서 일반적인 정상 접근 가능 주택과 동일한 환금성을 전제로 가격을 산정하는 것은 부적절합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 전문 지적측량 우선. 목록 2 토지의 현황 도로 면적과 타인 건물 과재 면적, 인접 토지 경계를 정확히 확인해야 합니다. 감정평가에서 사용한 대략적인 면적을 확정 경계로 보아서는 안 됩니다.
• 타인 건물의 법적 관계 확인. 남측 과재 건물의 소유자와 토지 사용 경위, 사용권원의 존재 및 정리 가능성을 확인해야 합니다. 토지 낙찰만으로 타인 소유 건물까지 취득하는 것은 아닙니다.
• 차량 접근 실사. 대상물건까지 차량 진출입이 불가능한 것으로 평가되어 있습니다. 실제 보행 접근 동선과 생활·공사·이사에 필요한 접근 조건을 현장에서 점검해야 합니다.
• 건물 내부와 수선비 확인. 내부 미확인 상태이므로 누수·균열·전기·급배수·난방설비·보일러 등의 상태를 별도로 확인해야 합니다. 확인되지 않은 수선비용을 0원으로 가정해서는 안 됩니다.
• 제시외건물 확인. 매각에 포함되는 제시외건물 1-1~1-4의 실제 위치와 상태를 점검하고, 특히 소재불명인 1.98㎡ 단층광 및 대략적인 실측 평가 부분을 원본 도면과 대조해야 합니다.
• 점유·임대차 재확인. 현재 확인되는 임차인은 없지만 실내가 확인되지 않았습니다. 전입세대 열람, 현황조사서, 매각물건명세서 및 현장 조사를 통해 실제 점유자와 미확인 임대차 관계가 있는지 확인해야 합니다.
• 건물·토지 등기 대조. 건물 등기상의 말소기준권리와 소멸 범위를 확인하는 동시에 매각 대상 토지의 등기, 지적도, 건축물대장, 현황을 서로 대조해야 합니다.
• 시세와 취득원가 검증. 감정가 157,602,600원을 곧바로 시장가격으로 보지 말고, 접근성과 토지 이용 제한이 유사한 주택·토지 거래를 비교해야 합니다. 취득세, 등기비, 측량비, 수선비, 점유 정리 비용 등도 응찰가 판단에 반영해야 합니다.
• 경매 원본 확인. 매각기일 2026.10.29의 진행 여부와 매각조건, 일괄매각 범위, 최저매각가격, 입찰보증금, 특별매각조건을 법원 공고로 재확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 지워져도, 도로와 경계는 남는다”

이 사건은 전형적인 등기 권리 인수형 고위험 경매와는 다릅니다. 2014년 경남원광신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 추가 근저당도 매각으로 소멸합니다. 과거 전세권은 이미 말소되어 있으며, 현재 확인되는 임차인도 없습니다. 등기상 예상 인수액 0원이라는 점은 분명한 장점입니다.

하지만 이 장점만으로 투자가치를 높게 평가할 수는 없습니다. 차량 진입이 불가능하고, 토지 일부는 도로로 쓰이며, 남측에는 타인 소유 건물이 걸쳐 있습니다. 내부 확인이 되지 않았고 제시외건물의 위치와 면적에도 불확실성이 있습니다. 명확한 경계와 정상 이용 가능 면적을 모르는 상태에서는 부동산의 실질 가치도 정확히 계산하기 어렵습니다.

현재 최저매각가는 157,602,600원으로 감정가의 100%입니다. 예상 권리 인수액이 0원이므로 최저가 낙찰을 전제로 한 실질취득 추정액도 동일하지만, 이 가격이 시세보다 저렴하다는 근거는 확인되지 않았습니다. 향후 유찰되더라도 토지와 건물의 활용상 제약이 사라지는 것은 아닙니다.

종합 판단은 C등급, 43점. 권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 현물 위험과 환금성 불확실성, 시세 검증 부족으로 가격 매력도를 높게 평가하기 어렵습니다. 현장 확인과 전문 지적측량, 타인 건물의 점유·권원 확인 전에는 신건 가격의 적극적인 입찰을 보류하는 판단이 합리적입니다.