창원지방법원 2026타경20211. 경상남도 창원시 마산합포구 진동면 요장리에 있는 주택과 토지의 경매입니다. 감정평가상 건물은 목조 경사지붕 2층 주택이며, 토지면적은 300.0㎡입니다. 일괄매각 대상으로 제시외 건물도 포함됩니다.

등기부상 소유자는 송미애입니다. 2020.12.01 강제경매 매각을 통해 소유권을 취득했고, 같은 날 반월,중앙새마을금고가 채권최고액 132,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 윤판이의 근저당권이 설정됐고, 2026.04.14 임의경매개시결정이 등기됐습니다.

이 사건에서 특히 조심해야 할 부분은 등기된 근저당권 자체보다 말소기준권리보다 먼저 전입한 이전 소유자의 점유·임대차관계입니다. 매각으로 말소되는 담보권과 낙찰자가 별도로 부담할 가능성이 있는 임차인의 권리는 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 전입과 근저당권을 분리해서 판단

현재 말소기준권리는 2020.12.01 접수된 을구 12번 근저당권입니다. 채권최고액은 132,000,000원이며, 토지 요장리 3-2가 공동담보에 포함돼 있습니다.

2020.12.01 설정된 을구 13번 윤판이 근저당권(채권최고액 36,000,000원)은 접수번호상 후순위이므로 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2026.04.14 임의경매개시결정 역시 매각에 따른 말소 대상입니다.

또한 을구 12번 근저당권은 2026.08.19 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 이는 기존 근저당권의 이전으로, 별개의 신규 근저당권이 아닙니다. 따라서 채권최고액을 중복 합산해서는 안 됩니다.

② 점유·임차관계 — 핵심 위험은 박추자의 선순위 전입

현황조사 및 매각물건명세서 등에서 확인되는 전입·점유 관련 조사대상자는 이정옥과 박추자입니다. 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제로 성립한 임대차관계와 임차인 수를 확정할 수 없습니다.

대항력 표시는 확인된 전입일과 말소기준권리의 선후관계를 바탕으로 한 검토 결과입니다. 실제 임대차 성립 여부, 주택 인도·점유의 계속성, 보증금 및 확정일자, 배당요구 여부에 따라 최종 판단이 달라질 수 있습니다.

중요한 계산 원칙. 유효한 대항력 있는 임차인이 있고 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 경우, 실질취득비용은 단순한 낙찰가가 아니라 낙찰가 + 실제 인수금액입니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 크고 배당 결과에 따라 매수인이 잔액을 인수하는 구조라면, 낙찰가 하락분만큼 인수금액이 증가해 실질취득비용이 보증금 수준으로 유지될 수 있습니다.

이 사건은 보증금 자체가 확인되지 않았으므로 그러한 구조가 성립하는지와 실질취득금액을 수치로 확정할 수 없습니다. 최저가만 낮아지는 것을 가격 메리트로 보아서는 안 됩니다.

③ 가격 검토 — 시세 비교보다 먼저 인수관계 확정

감정가는 176,541,500원이고, 신건 최저매각가도 같습니다. 그러나 동일 지역·동일 용도의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아 감정가의 적정성을 실거래 기준으로 판단하기 어렵습니다.

따라서 현재 가격에 대해 '시세보다 싸다'거나 '저평가됐다'고 판단할 근거는 없습니다. 특히 주택·토지가 함께 매각되는 물건은 토지의 이용가치, 건물의 상태, 제시외 건물의 처리와 실제 점유관계를 함께 검토해야 합니다.

결국 유찰 여부보다 먼저 확인할 것은 박추자의 법적 점유 지위와 실제 보증금 유무입니다. 이 내용이 해소돼야 최저매각가를 기준으로 경제성을 평가할 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 176,541,500원 가정)

배당계산은 채권최고액을 기준으로 한 추정이며, 근저당권의 실제 피담보채무액과 일치한다는 의미는 아닙니다. 신청채권자의 청구금액은 100,660,020원입니다. 2026.08.19 한국자산관리공사로 이전된 근저당권은 동일 권리로 보아 중복 배당하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영됐으며 실제 배당액과 잔여금은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·토지·건물 분석 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 창원시 마산합포구 진동면 요장리에 위치하며, 주변은 주택지대 및 농경지대로 구성돼 있습니다.
• 교통. 해당 지역 내 대중교통 등의 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 목조 경사지붕 2층 건물입니다. 외벽과 내벽은 목재마감 등이며, 새시창호와 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 지목은 대, 면적은 300.0㎡입니다. 완경사 사다리형이고 도로접면은 세로한면(가)입니다.
• 용도지역. 계획관리지역이며, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 공시지가. 201,200원/㎡로 확인됩니다.
• 일괄매각. 제시외 건물(2-1~2-3)이 포함되고, 정원수 등은 토지에 포함해 평가됐습니다.
• 경계. 토지의 정확한 경계 및 위치는 지적측량이 필요하다고 명시돼 있습니다.

⑥ 입찰 전 필수 체크리스트

• 박추자의 법적 지위. 이전 소유자가 현재 어떤 권원으로 점유하는지 확인해야 합니다. 소유권 이전 이후 실제 임대차관계가 성립했는지, 주택 인도와 점유가 계속됐는지가 핵심입니다.
• 보증금·확정일자. 박추자와 이정옥의 보증금, 확정일자, 배당요구 및 임대차 관련 서류를 확인해야 합니다.
• 실질취득비용. 유효한 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 인수된다면 낙찰가와 합산해 판단해야 합니다. 인수액이 확정되기 전에는 신건이나 유찰 후 가격 모두 안전한 취득가로 단정할 수 없습니다.
• 근저당권 이전 확인. 반월,중앙새마을금고 근저당권의 한국자산관리공사 이전 내역과 실제 피담보채무액을 확인해야 합니다.
• 토지 경계측량. 지적도와 현황 경계를 대조하고, 제시외 건물의 위치 및 타인 토지 침범 여부를 검토해야 합니다.
• 건물 상태. 목조 건물의 구조적 상태, 누수, 목재 부식, 설비 상태와 보수 부담을 현장에서 확인해야 합니다.
• 매각목록 확인. 일괄매각 범위에 포함되는 토지·건물 및 제시외 건물(2-1~2-3)의 구체적인 내용을 매각물건명세서와 감정평가서 원본으로 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 동일 지역의 유사 주택·토지 거래와 개별 토지의 활용가치를 비교한 뒤 입찰가격을 결정해야 합니다.
• 매각기일 확인. 2026.10.29 매각기일 이전에 기일 변경, 취하, 정지 및 매각조건 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “말소되는 근저당보다 선순위 전입을 먼저 확인하라”

이 사건은 등기된 담보권의 말소 구조만 보면 비교적 명확합니다. 2020.12.01 근저당권이 말소기준이고, 그 후순위 근저당권과 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.

하지만 박추자의 2014.04.08 전입은 말소기준권리보다 앞섭니다. 이전 소유자라는 특별한 지위까지 겹치므로, 단순히 선순위 전입자라고 확정적인 임차보증금 인수를 단정할 수도 없고, 보증금 미상이라는 이유로 인수 위험이 없다고 판단할 수도 없습니다.

또한 최저가 176,541,500원이 적정한지는 최근 실거래 비교로 검증되지 않았습니다. 1회 또는 2회 유찰 시 최저가가 하락하더라도, 유효한 선순위 보증금 인수가 확인된다면 실제 취득비용은 예상과 달라질 수 있습니다.

결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 박추자의 점유·임대차관계, 실제 보증금, 인수 여부를 먼저 확정하고, 토지 경계와 제시외 건물을 확인한 다음 시세 대비 가격을 판단하는 순서가 적절합니다. 현재는 가격 메리트보다 미확정 인수 위험을 해소하는 것이 우선입니다.