창원지방법원 2026타경20226. 경상남도 창원시 마산회원구 석전동 221-8 및 221-9 제1호에 관한 근린시설 + 토지 물건입니다. 현재 소유자는 박정순이고, 2004.10.18 매매로 소유권을 취득했습니다. 권리관계의 핵심은 2020.03.20 설정된 동읍농업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 42,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리이며 경매 매각으로 소멸하는 구조라 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건은 아파트처럼 동일 단지·동일 평형의 실거래 평균으로 가격을 재단하기 어렵습니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 104,000,000원이고, 비교 가능한 최신 실거래 금액이 없어 신건 가격에 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다. 오히려 근린시설 + 토지의 실제 이용가치, 임대수익 가능성, 인근 상업용 부동산 거래가격을 별도로 확인한 뒤 입찰가를 정해야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경20226 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산회원구 석전동 221-8, 221-9 제1호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 + 토지 |
| 토지 | 659.8㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 주상용 |
| 소유자 | 박정순 |
| 감정가 / 최저가 | 104,000,000원 / 104,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 동읍농업협동조합 / 34,328,141원 |
| 말소기준권리 | 을구 3번 근저당권 · 동읍농업협동조합 · 채권최고액 42,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
① 권리 흐름 — 떠안을 게 없다
현재 임차인은 없습니다. 2004.10.26 설정된 마산시농업협동조합의 기존 근저당권은 2012.08.27 해지되어 등기부상 이미 말소됐습니다. 2005년·2006년·2009년 및 2011년에 설정된 마산시·창원시마산회원구의 압류도 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 따라서 현재 살아 있는 핵심 담보권은 2020.03.20의 동읍농업협동조합 근저당권입니다.
② 시세 비교 — 현재 가격의 저가 메리트는 확인되지 않는다
이 물건은 근린시설 + 토지이고, 비교용으로 확인되는 석전동제일의 정보는 20세대·1983.07.04 준공입니다. 그러나 대상과 직접 비교할 수 있는 최신 거래금액이 없어 동일 용도·면적 기준의 실거래 평균이나 최신 거래가격을 산출할 수 없습니다.
| 비교 기준 | 값 | 판단 |
|---|---|---|
| 비교 단지 | 20세대 | 석전동제일 |
| 준공일 | 1983.07.04 | 소규모·노후 비교자료 |
| 최근 거래금액 | — | 확인 가능한 최신 매매금액 없음 |
| 가격 판단 | 104,000,000원 | 시세 대비 저가 여부 확인 필요 |
따라서 현재 최저가 104,000,000원을 두고 '시세보다 저렴하다'는 가격 가점은 줄 수 없습니다. 반대로 1회 유찰 시 83,200,000원, 2회 유찰 시 66,560,000원으로 내려가므로 비교 가능한 상업용 실거래나 임대수익 자료가 확인된다면 그때부터 가격 메리트를 검토할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 104,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,256,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 동읍농업협동조합 | 42,000,000원 | 42,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 59,744,000원 |
신건 104,000,000원 기준 집행비용 추정액 2,256,000원을 제외한 뒤 동읍농업협동조합 근저당권 42,000,000원이 전액 배당되고, 잔여 59,744,000원은 소유자에게 교부되는 구조입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 잔여는 변동 가능성이 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (토지 이용 및 비교자료 기준)
- 용도지역. 일반상업지역입니다. 토지이용상황은 주상용이고 지목은 대입니다.
- 토지 형상. 토지면적은 659.8㎡, 평지·사다리형이며 도로는 소로 한면에 접합니다.
- 도로. 토지이용계획상 소로2류(폭 8m~10m)에 접하는 것으로 표시되어 있습니다.
- 규제. 가축사육제한구역·일반상업지역·방화지구가 포함됩니다. 방화지구는 용도 및 건축·리모델링 계획을 검토할 때 별도 확인이 필요한 요소입니다.
- 공시지가. 1,136,000원/㎡입니다. 토지 가격의 참고값일 뿐 실제 매각가와 동일한 가치로 보아서는 안 됩니다.
- 환금성. 비교용 석전동제일은 20세대, 1983.07.04 준공이며 최근 매매금액이 확인되지 않습니다. 대상 물건의 용도가 근린시설 + 토지인 만큼 주거용 시세를 그대로 적용하기보다 실제 상권·임대수요·토지 활용 가능성을 따로 확인해야 합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 여부는 없음으로 표시되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리. 2020.03.20 동읍농업협동조합 근저당권이 말소기준권리이며 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
- 현재 가격. 신건 최저가 104,000,000원이 실질취득액과 동일합니다. 비교 가능한 실거래가가 없는 만큼 신건 가격에 저가 프리미엄을 주지 마세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 83,200,000원, 2회 유찰 시 66,560,000원입니다. 가격을 낮춰 접근할 경우에도 근린시설의 실제 거래가격과 임대수익을 함께 대조해야 합니다.
- 토지 활용. 일반상업지역·방화지구·소로2류 접면이라는 조건을 확인하고, 실제 건축물 현황과 향후 사용 목적이 토지이용계획과 맞는지 검토하세요.
- 점유. 임차인이 없으므로 보증금 인수 문제는 없지만, 실제 점유자는 현장에서 확인하고 인도·명도에 필요한 절차를 별도로 점검하세요.
- 배당. 신건 가정에서 근저당권 42,000,000원이 전액 배당되고 미배당은 없습니다. 당해세 등은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 현장 상태를 직접 대조한 뒤 최종 입찰가를 정하세요.
맺으며 — “권리는 깨끗하다 ≠ 가격이 싸다”
이 사건은 권리분석만 놓고 보면 상당히 깔끔합니다. 임차인이 없고, 2020.03.20 동읍농업협동조합 근저당권이 말소기준권리로 작동하며, 매각 후 매수인 인수액은 0원입니다. 신건 매각가 104,000,000원에서도 근저당권 42,000,000원이 전액 배당되고 소유자 교부금은 59,744,000원으로 계산됩니다.
하지만 투자 판단의 약점은 가격입니다. 이 물건은 근린시설 + 토지이고 비교 가능한 최신 실거래가가 없어 현재 최저가 104,000,000원이 시세 대비 저렴한지 확인할 수 없습니다. 따라서 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 1회 유찰 시 83,200,000원, 2회 유찰 시 66,560,000원으로 낮아지는 만큼, 실제 상업용 거래가격과 임대수익을 확보한 뒤 가격을 정하는 전략이 더 합리적입니다. 권리는 합격, 가격은 확인 후.
