창원지방법원 2026타경20228. 경상남도 창원시 마산합포구 현동 210의 창원현동중흥에스-클래스프라디움 106동 11층 1102호, 전용 84.99㎡ 아파트입니다. 소유자는 한혜진이고 2015년 1월 27일 소유권이전등기가 이뤄졌으며 거래가액은 253,900,000원입니다. 현재 사건의 신청채권자는 한국자산관리공사, 청구금액은 166,217,858원입니다.
권리의 핵심 기준은 2024.09.09. 경남신용보증재단의 가압류로 계산되어 있으며, 해당 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 이후 2025년 강제경매개시결정은 2026.08.19 취하에 따라 말소됐고, 2026.08.10 설정된 소상공인자영업자새출발기금주식회사의 근저당권도 매각으로 소멸하는 것으로 표시됩니다.
다만 2017.03.30 설정된 삼성생명보험주식회사 근저당권은 2023.10.26 채권최고액이 183,400,000원으로 변경되고 2026.04.07 한국자산관리공사로 이전된 상태이며, 등기 자료에서는 소멸로 표시되지 않습니다. 반면 배당 산정에는 매수인 인수액 0원이 반영되어 있습니다. 따라서 이 부분은 계산 결과만으로 확정하지 말고 매각물건명세서와 등기 원본의 소멸관계를 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경20228 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 현동 210 창원현동중흥에스-클래스프라디움 106동 11층 1102호 |
| 도로명주소 | 경상남도 창원시 마산합포구 현동4길 20 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.99㎡ |
| 소유자 | 한혜진 (2015.01.27 소유권이전 · 거래가액 253,900,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 239,000,000원 / 239,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 166,217,858원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 단지 | 중흥S클래스프라디움1차 · 555세대 · 2014.11.28 준공 |
① 권리 흐름 — 계산상 인수 0원, 그러나 선순위 근저당 확인 필요
계산상 말소기준권리는 2024.09.09. 갑구 3번 가압류 · 경남신용보증재단 18,000,000원입니다. 해당 가압류는 매각으로 소멸합니다. 2026.04.27 한국자산관리공사의 임의경매개시결정 역시 사건의 매각절차로 이어져 있으며, 2026.08.10 설정된 소상공인자영업자새출발기금주식회사의 근저당권도 기준권리 이후 설정되어 매각으로 소멸하는 것으로 표시됩니다.
반면 2017.03.30 설정된 삼성생명보험주식회사 근저당권은 2023.10.26 채권최고액이 183,400,000원으로 변경됐고 2026.04.07 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 등기상 소멸 표시가 없으므로, 배당 산정의 인수 0원과 실제 매각물건명세서의 소멸관계를 대조하는 것이 이 사건의 가장 중요한 권리 확인 포인트입니다.
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다
중흥S클래스프라디움1차 동일 면적 84.99㎡ 최근 실거래 12건을 비교했습니다. 최근 12개월 평균은 246,750,000원, 거래 범위는 227,000,000원~310,000,000원입니다. 현재 실질취득 239,000,000원은 최근 12개월 평균의 96.9%로 평균보다 7,750,000원 낮지만, 최신 2026.10 거래 227,000,000원보다는 12,000,000원 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 84.99㎡ | 8 | 227,000,000원 |
| 2026.09 | 84.99㎡ | 17 | 310,000,000원 |
| 2026.08 | 84.99㎡ | 16 | 247,000,000원 |
| 2026.08 | 84.99㎡ | 8 | 232,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 19 | 295,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 14 | 235,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 11 | 240,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 15 | 235,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 9 | 243,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 1 | 230,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 7 | 230,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 21 | 237,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 246,750,000원 |
실거래의 분산도도 큽니다. 최저 거래는 227,000,000원, 최고 거래는 310,000,000원으로 차이가 83,000,000원입니다. 따라서 최근 12개월 평균만으로 가격을 단정하기보다 최신 거래와 개별 층·상태를 함께 봐야 합니다. 현재 실질취득 239,000,000원은 평균보다 낮다는 장점이 있으나 최신 거래보다 높은 가격이어서 확실한 저가 매수 구간이라고 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 239,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,146,000원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 경남신용보증재단 | 18,000,000원 | 18,000,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 소상공인자영업자새출발기금주식회사 | 42,200,000원 | 42,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 174,654,000원 |
배당 산정상 채권 총액은 60,200,000원, 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 폐문부재로 임차관계가 확인되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (토지이용·단지 정보 기준)
- 단지. 중흥S클래스프라디움1차, 총 555세대이며 준공일은 2014.11.28입니다. 비교 실거래는 최근 12개월 12건입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다. 지형은 평지·사다리형이며 도로접면은 중로한면입니다.
- 공시지가. 975,300원/㎡이며 토지면적은 36,937.3㎡입니다.
- 토지이용 규제. 국민임대주택단지예정지구와 지구단위계획구역이 포함되어 있고, 하천구역·자연녹지지역·중로2류·소로3류·완충녹지·연결녹지·하천 등이 접함으로 표시되어 있습니다. 상대보호구역·제2종일반주거지역·가축사육제한구역 등도 표시되어 있어 세부 이용제한은 원본 확인이 필요합니다.
- 환금성. 최근 12개월 실거래 12건이 확인되지만 거래가격은 227,000,000원~310,000,000원으로 편차가 큽니다. 최신 거래는 2026.10 227,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 현재 회차는 배당 산정상 인수 0원이므로 실질취득 239,000,000원입니다. 시세 비교는 최저가만이 아니라 이 실질취득가를 기준으로 해야 합니다.
- 최신 거래 확인. 최근12개월 평균은 246,750,000원이지만 최신 거래는 227,000,000원입니다. 신건 실질취득가가 최신 거래보다 12,000,000원 높다는 점을 응찰가 판단에 반영하세요.
- 선순위 근저당 대조. 2017.03.30 삼성생명보험주식회사 근저당권은 채권최고액 변경 후 한국자산관리공사로 이전됐고 등기상 존속 표시입니다. 배당 산정의 인수 0원과 실제 매각물건명세서의 소멸관계를 반드시 대조하세요.
- 폐문부재. 임차관계 및 내부를 확인하지 못했습니다. 임차인의 보증금·확정일자·점유관계와 내부 상태를 현장 및 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 경매 회차. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 0.0%입니다. 신건에서 가격만 보고 서두르기보다 후속 회차와 실제 낙찰 여부를 관찰할 필요가 있습니다.
- 배당 검증. 사건 청구액 166,217,858원과 예상배당표 채권 총액 60,200,000원이 다릅니다. 최종 배당요구 및 소멸관계를 원본 서류에서 재확인하세요.
맺으며 — “평균보다 낮다 ≠ 안전하다”
이 물건은 배당 산정상 매수인 인수액이 0원으로 계산되어 현재 신건의 실질취득가가 239,000,000원이라는 점이 가장 큰 장점입니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 246,750,000원보다 7,750,000원 낮아 평균 대비 가격은 소폭 유리합니다. 그러나 최신 거래가 227,000,000원이어서 현재 실질취득가는 최신 거래보다 12,000,000원 높습니다.
더 중요한 것은 권리 확인입니다. 계산상 말소기준은 2024.09.09 가압류이고 매수인 인수액은 0원으로 산정됐지만, 2017년 삼성생명보험주식회사 근저당권이 한국자산관리공사로 이전된 뒤 등기상 존속 표시라는 점이 남아 있습니다. 또한 폐문부재로 임차관계와 내부가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사건은 가격은 평균 대비 소폭 유리하지만, 권리·점유 확인을 끝내기 전에는 확정적인 안전형으로 평가하기 어려운 물건입니다. 권리 원본과 매각물건명세서가 정합하면 그때 239,000,000원이라는 실질취득가의 가격 경쟁력을 다시 판단하는 것이 순서입니다.