창원지방법원 2026타경20236. 창원시 마산합포구 현동에 위치한 중흥에스-클래스프라디움2차 206동 17층 1701호, 전용 84.9992㎡ 아파트입니다. 2015년 12월 사용승인된 394세대 단지로, 현재 등기상 소유자는 배찬우입니다. 2022년 1월 26일 페퍼저축은행이 설정한 채권최고액 334,800,000원의 근저당권이 말소기준권리이며, 같은 은행의 후순위 근저당권 32,400,000원도 남아 있습니다. 두 근저당권은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그렇다고 곧바로 안전한 입찰이라고 결론 낼 수는 없습니다. 첫째, 최저가가 최근 시세보다 높습니다. 둘째, 실제 거주자와 임차관계가 확인되지 않았습니다. 과거에 설정된 여러 근저당권은 이미 말소됐지만, 현장조사에서 확인하지 못한 점유자의 권리까지 등기부만으로 확정할 수는 없습니다. 등기상 소멸권리와 현장에서 확인해야 할 대항력 위험을 구분하는 것이 이 사건의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유관계는 미확인

등기상 핵심은 2022년 1월 26일 설정된 페퍼저축은행의 근저당권입니다. 을구 10번에 기재된 채권최고액은 334,800,000원으로, 이 권리가 말소기준입니다. 2022년 6월 30일 같은 은행이 추가 설정한 을구 13번 근저당권 32,400,000원은 후순위입니다. 이후 2026년 4월 30일 임의경매개시결정도 기입됐습니다. 두 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분석됩니다.

과거 현대라이프생명보험, 현대캐피탈, 비엔케이캐피탈, 에스비아이저축은행, 테크메이트코리아대부 등의 근저당권은 등기부상 이미 말소된 이력입니다. 따라서 과거 근저당권의 채권최고액을 현재 채무나 매수인 인수금액으로 중복 계산해서는 안 됩니다.

등기상 소멸권리의 인수액과, 확인되지 않은 임차인의 잠재 인수 위험은 별개의 문제입니다. 임차인이 실제로 존재하는지는 확인되지 않았으며 대항력이나 보증금 액수도 확정할 수 없습니다.

② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 시세를 웃돈다

중흥S클래스프라디움2차의 전용 약 85㎡ 실거래를 비교했습니다. 확인되는 거래는 12건이며, 전체 거래 평균은 260,083,333원입니다. 하지만 가격 판단에는 과거 표본 전체보다 최근 12개월 6건의 평균 259,666,666원과 2026년 9월 최신 거래 263,000,000원을 우선 적용하는 것이 적절합니다.

현재 최저매각가 279,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균보다 19,333,334원 높으며, 최근 평균의 107.4%입니다. 최신 거래가 263,000,000원과 비교해도 16,000,000원 높습니다. 2026년 4월에 279,000,000원으로 거래된 사례는 있지만, 이는 최근 12개월 표본의 최고가에 해당합니다. 이 한 건만으로 현재 신건 가격이 저렴하다고 판단하기는 어렵습니다.

동일 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.7회로 나타납니다. 다만 이 통계가 현재 사건의 낙찰 가능성이나 적정 응찰가를 보장하지는 않습니다. 특히 내부 상태와 임차관계가 미확인된 상황이므로, 단순한 최저가 비교만으로 투자 결론을 내릴 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 279,000,000원 가정)

집행비용으로 추정한 4,706,000원을 제외하면 채권자에게 배당 가능한 금액은 274,294,000원입니다. 채권최고액 기준 선순위 근저당에 해당 금액이 배당되고, 후순위 근저당에는 배당액이 남지 않는 것으로 추정됩니다. 담보권 채권최고액 합계 367,200,000원 대비 미배당액은 92,906,000원입니다.

신청채권자는 미래케이제사차유동화전문유한회사인 반면, 등기상 근저당권자는 페퍼저축은행입니다. 신청채권자의 청구액은 337,769,880원입니다. 따라서 입찰 전 채권양도·승계 관계와 실제 피담보채권액, 배당받을 권리자를 확인해야 합니다. 위 배당표는 등기상 채권최고액을 기준으로 한 추정이며, 실제 배당표와 다를 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 매수인 인수와 채권 미배당을 구별

현재는 유찰 없는 신건입니다. 향후 유찰될 경우를 가정한 최저가와 배당 부족액은 다음과 같습니다. 모든 회차에서 확인된 등기상 권리의 인수액은 0원으로 계산되지만, 미확인 임차인의 보증금 인수 가능성을 제외한 금액입니다.

유찰 시나리오는 제시된 가격 비율에 따른 가정입니다. 실제 매각가격, 배당순위, 채권잔액, 집행비용, 임차보증금 인수 여부는 달라질 수 있습니다.

1회 유찰 가격인 223,200,000원이나 2회 유찰 가격인 178,560,000원은 현재 신건 가격보다 낮습니다. 그러나 이것만으로 매수인의 최종 취득비용이 확정되는 것은 아닙니다. 선순위 대항력을 가진 임차인이 확인되고 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않는 경우, 매수인이 미배당 보증금을 인수할 수 있기 때문입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 창원시 마산합포구 현동 소재로 주변은 공동주택, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 있습니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 제반 교통사정은 보통이며, 대지의 북동측과 북서측에 포장도로가 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 20층 건물 중 17층 1701호입니다. 급배수·위생·난방·승강기설비가 구비돼 있습니다.
• 단지 규모. 394세대 아파트 단지이며 사용승인일은 2015.12.02입니다. 전용 약 85㎡ 면적의 실거래 12건이 확인됩니다.
• 토지이용. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역에 해당하며, 교육환경 관련 절대·상대보호구역 등 제한사항이 있습니다.
• 토지 지표. 공시지가 975,300원/㎡이며 지목은 대지입니다. 토지이용상황은 아파트로 기재돼 있습니다.
• 건축 관련. 위반건축물 표시가 없고 감정평가상 공부와의 차이도 없는 것으로 확인됩니다. 다만 내부를 조사하지 못해 실제 내부 상태까지 확인된 것은 아닙니다.
• 환금성. 동일 면적의 실거래는 확인되지만 가격이 250,000,000원~279,000,000원에 분포합니다. 최근 거래 추세는 -0.3%로 소폭 하락하고 있으며, 신건 최저가는 최근 평균보다 높아 재매각 시 가격 경쟁력을 낙관하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차관계 최우선 확인. 폐문부재로 점유자와 임대관계가 확인되지 않았습니다. 현황조사서·주민등록 전입세대·확정일자 관련 자료·매각물건명세서를 교차 확인해야 합니다.
• 대항력 발생 시점. 실제 임차인이 있다면 말소기준인 2022.01.26과 전입·점유 시점을 비교하세요. 보증금·확정일자·배당요구·미배당액도 함께 확인해야 합니다.
• 내부 상태. 현장조사에서 내부를 확인하지 못했습니다. 수리 필요 여부나 실제 이용상태를 확인하지 않은 채 양호한 내부 상태를 전제로 가격을 판단하지 마세요.
• 채권자 관계. 경매신청 채권자인 미래케이제사차유동화전문유한회사와 등기상 근저당권자인 페퍼저축은행의 권리 승계 및 채권관계를 확인하세요.
• 신건 가격. 최저가 279,000,000원은 최근 12개월 평균 259,666,666원보다 높습니다. 최신 거래가 263,000,000원과 최근 -0.3% 가격 추세까지 반영해 응찰가를 판단하세요.
• 유찰 이후 재분석. 1회 유찰 가정 223,200,000원, 2회 유찰 가정 178,560,000원입니다. 유찰 시에도 대항력 임차인의 인수 위험을 다시 검토한 뒤 실질취득비용을 계산해야 합니다.
• 관리비 및 명도. 미납 관리비의 공용부분 부담 여부, 실제 점유자, 인도 가능성 및 명도 비용을 확인하세요.
• 입찰 전 원본 대조. 2026.10.29 매각기일 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 법원 매각조건을 재확인하세요.

맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 안전한 저가 매수”

이 사건의 등기상 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2022년 1월 페퍼저축은행 근저당권이 말소기준이며, 후순위 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 채권최고액 기준 92,906,000원의 미배당이 예상되지만, 이는 낙찰자가 그대로 인수할 금액이 아닙니다.

문제는 가격과 확인되지 않은 점유관계입니다. 신건 최저가 279,000,000원은 최근 12개월 평균 259,666,666원보다 높고, 최신 거래가 263,000,000원도 웃돕니다. 최근 실거래 가격 추세 역시 -0.3%로 하락 방향입니다. 그럼에도 내부와 임차관계는 폐문부재로 확인되지 않아, 예상하지 못한 명도 비용이나 선순위 임차보증금 인수 가능성을 배제할 수 없습니다.

결론은 가격 메리트 부족·점유관계 확인 전 입찰 보류입니다. 유찰로 최저가가 내려간다고 해도 곧바로 투자 매력이 확보되는 것은 아닙니다. 실제 임차인이 존재하는지, 대항력이 있는지, 낙찰자가 승계할 보증금이 있는지를 확인한 후 최저가가 아닌 실질취득비용과 최근 실거래 시세를 비교해야 합니다. 이 물건은 권리 소멸 구조보다도 확인되지 않은 점유관계를 해소하고 적절한 가격을 확보하는 일이 우선입니다.