인천지방법원 2024타경54179. 부천시 원미구 심곡동 ‘다온하브’ 12층 1207호, 전용 18.98㎡의 아파트(도시형생활주택-원룸형)입니다. 이 사건은 최저가만 보면 감정가의 49%까지 떨어졌지만, 권리분석의 핵심은 할인율이 아니라 대항력 임차인의 보증금 승계 여부입니다. 임차인 강민주의 전입·점유일은 2020.09.04로 말소기준권리인 2021.02.19 주식회사일가일터 근저당보다 앞서고, 확정일자도 2020.08.10이어서 대항력과 우선변제권을 갖습니다.
현재 최저매각가 75,460,000원을 기준으로 배당표상 임차인에게 73,701,720원이 배당되고 보증금 부족분 70,298,280원이 남습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 부족분이 매수인에게 승계돼 실질취득가가 보증금 144,000,000원 수준으로 고정되는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있으므로, 해당 임차인의 인수는 실질 0원으로 반영합니다. 이 확약의 효과는 강민주 임차권에 한정해 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경54179 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 부일로 429, 12층 1207호 (심곡동, 다온하브) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형생활주택-원룸형) · 전용 18.98㎡ · 14층 건물 내 12층 |
| 소유자 | 최성민 (2021.01.06. 거래가 144,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 154,000,000원 / 75,460,000원 (4회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 144,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.02.19. 주식회사일가일터 근저당권 · 채권최고액 91,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약으로 실질 인수 0원
말소기준권리는 2021.02.19. 설정된 주식회사일가일터의 근저당권 91,000,000원입니다. 그 뒤에 설정된 국세·지방세 압류, 주택도시보증공사 가압류, 현재 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 강민주의 전입·점유는 2020.09.04로 말소기준보다 앞서므로 단순한 후순위 임차권으로 볼 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강민주 | 12층 1207호 18.980㎡ · 주거(임차권등기) | 2020.09.04 | 2020.08.10 | 144,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 실질 0원 |
강민주는 임대차계약일 2020.07.08, 확정일자 2020.08.10, 주민등록·점유개시일 2020.09.04이며 보증금은 144,000,000원입니다. 배당요구도 2022.10.06에 이뤄져 우선변제권 행사 요건이 확인됩니다. 임차권등기는 2022.10.06 을구 6번으로 등재돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 12개월’을 봐야 한다
다온하브는 283세대, 2005.03.05 준공이며 대상 면적은 18.98㎡입니다. 전체 12건 실거래 평균은 128,708,333원이지만 2022~2023년의 150,000,000원대 거래가 다수 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 과거 고가의 영향이 큽니다. 따라서 이 사건은 최근 12개월 평균 93,333,333원, 최신 거래 105,000,000원, 그리고 최근 대비 이전 시기 추세 -33.6%를 우선해 보는 것이 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 19.99㎡ | 5 | 105,000,000원 |
| 2026.04 | 18.98㎡ | 9 | 85,000,000원 |
| 2025.10 | 17.13㎡ | 12 | 90,000,000원 |
| 2025.06 | 18.98㎡ | 12 | 100,000,000원 |
| 2023.08 | 18.98㎡ | 7 | 150,000,000원 |
| 2022.10 | 18.98㎡ | 12 | 150,000,000원 |
| 2022.10 | 18.72㎡ | 5 | 155,000,000원 |
| 2022.09 | 18.98㎡ | 11 | 141,000,000원 |
| 2022.06 | 18.98㎡ | 7 | 150,000,000원 |
| 2022.06 | 19.86㎡ | 4 | 135,000,000원 |
| 2022.05 | 18.98㎡ | 12 | 142,000,000원 |
| 2022.05 | 18.98㎡ | 10 | 141,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 93,333,333원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 128,708,333원 |
확약을 반영한 실질취득가 75,460,000원은 최근 12개월 평균의 80.9%이며 최신 실거래 105,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 회차에는 최근 실거래 대비 가격 차이가 존재합니다. 다만 전체 평균 128,708,333원 대비 할인율을 근거로 가격 메리트를 과대평가하면 안 됩니다. 최근 가격 흐름 자체가 -33.6%로 하락했고, 2026.04 거래는 85,000,000원까지 내려와 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 75,460,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,758,280원 |
| 1. 임차인 강민주 보증금(우선변제) | 144,000,000원 | 73,701,720원 |
| 2. 근저당 · 주식회사일가일터 | 91,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 415,000,000원 | 0원 |
| 4. 신청채권 · 주택도시보증공사 | 144,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 강민주 보증금의 미배당액은 70,298,280원으로 계산되어 일반적인 대항력 규칙에서는 매수인 인수 대상입니다. 다만 이 사건은 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있으므로 해당 임차인 인수액은 실질 0원으로 반영합니다. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있다면 0순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 룰상 인수액은 커지지만 확약 반영 실질 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 4회 유찰 · 감정가 49% | 75,460,000원 | 70,298,280원 | 실질 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 39% | 60,368,000원 | 85,118,624원 | 실질 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 31% | 48,294,400원 | 96,974,899원 | 실질 0원 |
이 표가 보여주는 포인트는 분명합니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 강민주 보증금의 미배당액이 커져 매수인 부담이 증가하는 전형적인 대항력 인수형입니다. 이 사건에서는 말소동의 확약서가 그 승계 위험을 해소하므로, 가격 비교 기준은 보증금 144,000,000원이 아니라 실제 낙찰가가 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 아파트이며 감정 이용상태는 도시형생활주택-원룸형입니다. 전용면적은 18.98㎡입니다.
- 입지. 부천대학교 남측 인근으로 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 및 오피스텔 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 부천역이 있어 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물의 12층이며 기본 전기·위생·급배수·난방·승강기·소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측 부일로를 통해 인근 지역과 연결됩니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구 등이 포함되며 일부 필지는 시가지경관지구에 해당합니다. 토지정보에는 과밀억제권역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시돼 있지 않습니다.
- 환금성. 283세대 단지로 실거래는 확인되지만, 현 물건 4회 유찰·단지 경매 평균 3.3회 유찰과 최근 가격 추세 -33.6%는 환금성 점검이 필요한 신호입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 강민주 임차권의 인수 위험을 실질 0원으로 만드는 근거는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 입찰 전 해당 확약의 대상 임차권과 말소 조건을 원문에서 대조해야 합니다.
- 대항력 선후관계 재확인. 전입·점유 2020.09.04가 말소기준 2021.02.19보다 앞섭니다. 확약을 제외하면 명백한 대항력 인수형 구조입니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 5건이 있어 당해세가 있으면 배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 128,708,333원보다 최근 12개월 평균 93,333,333원과 최신 거래 105,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세는 -33.6%입니다. 현재 최저가가 최근 시세 아래라는 사실과 별개로 추가 하락 가능성 및 재매각 시 가격대를 함께 검토해야 합니다.
- 다회 유찰 확인. 현재 4회 유찰, 단지 경매 평균 3.3회 유찰입니다. 반복 유찰 자체가 시장의 가격·환금성 판단 결과라는 점을 무시하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사 및 확약서 원문을 직접 확인한 뒤 응찰 여부를 판단해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가”보다 중요한 것은 확약과 최근 시세
이 사건을 최저가 75,460,000원만 보면 감정가 154,000,000원의 49%까지 내려온 물건입니다. 하지만 권리분석 없이 접근하면 보증금 144,000,000원의 선순위 대항력 임차인을 놓치게 됩니다. 현재 회차의 배당 부족분은 70,298,280원으로, 확약이 없다면 최저가가 내려갈수록 매수인 인수가 커지는 구조입니다.
반전은 매각물건명세서에 명시된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 이를 반영하면 강민주 임차인 인수는 실질 0원, 실질취득가는 75,460,000원으로 봅니다. 이 금액은 최근 12개월 평균 93,333,333원의 80.9%이고 최신 거래 105,000,000원보다 낮아 가격 차이는 있습니다. 동시에 최근 시세 추세가 -33.6%이고 이미 4회 유찰됐다는 점도 동일한 비중으로 봐야 합니다. 결국 이 물건의 핵심은 “선순위 임차권은 확약으로 해소되지만, 하락장과 다회 유찰 위험은 그대로 남는다”는 데 있습니다.
