인천지방법원 2024타경54179. 부천대학교 남측 인근 ‘다온하브’ 12층 1207호로, 공부상 아파트(도시형생활주택-원룸형), 전용면적은 18.98㎡입니다. 14층 건물 중 12층에 위치하며, 단지는 283세대, 2005.03.05 준공입니다. 현재 소유자는 최성민으로 2021.01.06 거래가 144,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
등기 순서만 기계적으로 보면 2014년 신한은행 근저당이 가장 빠르지만, 해당 근저당은 2020.09.04 말소됐습니다. 임차인 강민주는 같은 날 전입·점유를 시작했고, 이후 설정됐다가 말소된 임명덕 근저당을 거쳐 2021.02.19 주식회사 일가일터 근저당이 설정됐습니다. 따라서 현재 권리 흐름에서는 2021.02.19 일가일터 근저당이 매각으로 소멸하는 권리들의 기준점이며, 그보다 앞선 임차인의 보증금 문제가 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경54179 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 부일로 429, 12층 1207호 (심곡동, 다온하브) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물 · 아파트(도시형생활주택-원룸형) · 전용 18.98㎡ · 14층 중 12층 |
| 소유자 | 최성민 (2021.01.06 소유권 취득 · 거래가 144,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 154,000,000원 / 107,800,000원 (3회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 144,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 토지 용도지역 | 일반상업지역 · 공시지가 3,677,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심
2014.01.29 설정된 신한은행 근저당은 2020.09.04 해지로 말소됐고, 2021.01.15 설정된 임명덕 근저당도 2021.01.27 해지로 말소됐습니다. 현재 매각에서 기준이 되는 후속 권리는 2021.02.19 주식회사 일가일터 근저당입니다. 이후의 국세·지방세 압류, 주택도시보증공사 가압류 및 강제경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 / 점유 | 전입·확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강민주 12층 1207호 18.980㎡ 주거·임차권등기 | 전입·점유 2020.09.04 확정일자 2020.08.10 임차권등기 2022.10.06 | 144,000,000원 | 대항력 有 명세서상 인수권리 | 배당요구 有 2022.10.06 | 중복신고 아님 | 실질 0원* HUG 말소동의 확약 |
② 시세 비교 — 전체 평균이 아니라 최근 거래가 기준
다온하브 소형 면적대의 확인 거래 12건입니다. 전체 평균은 130,208,333원이지만, 2022~2023년의 141,000,000원~155,000,000원 거래가 섞여 현재 가격을 높게 보이게 할 수 있습니다. 가격 판단은 최근 12개월 3건의 평균 91,666,666원, 최신 거래 85,000,000원, 최근 가격 추세 -35.9%를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 18.98㎡ | 9 | 85,000,000원 |
| 2025.10 | 17.13㎡ | 12 | 90,000,000원 |
| 2025.06 | 18.98㎡ | 12 | 100,000,000원 |
| 2023.08 | 18.98㎡ | 7 | 150,000,000원 |
| 2022.10 | 18.98㎡ | 12 | 150,000,000원 |
| 2022.10 | 18.72㎡ | 5 | 155,000,000원 |
| 2022.09 | 18.98㎡ | 11 | 141,000,000원 |
| 2022.06 | 18.98㎡ | 7 | 150,000,000원 |
| 2022.06 | 19.86㎡ | 4 | 135,000,000원 |
| 2022.05 | 18.98㎡ | 12 | 142,000,000원 |
| 2022.05 | 18.98㎡ | 10 | 141,500,000원 |
| 2022.04 | 20.38㎡ | 4 | 123,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 91,666,666원 |
전체 12건 평균 대비 최저가는 82.8%라 할인처럼 보입니다. 하지만 최근 12개월 기준으로는 정반대입니다. 확약 반영 실질취득가 107,800,000원은 최근 평균의 117.6%로 16,133,334원 높고, 2026.04 최신 거래 85,000,000원보다 22,800,000원 높습니다. 최근 거래 추세도 -35.9%이므로, 현재 회차를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 최근 시세와의 관계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 70% | 107,800,000원 | 최근 평균 91,666,666원보다 높음 | 0원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 56% | 86,240,000원 | 최근 평균 아래·최신 거래보다 1,240,000원 높음 | 0원* |
| 5회 유찰 시 · 감정가 44.8% | 68,992,000원 | 최근 평균·최신 거래 모두 아래 | 0원* |
③ 예상배당표 (매각가 107,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,309,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 87,000,000원 | 87,000,000원 |
| 2. 근저당 · 임명덕 | 40,000,000원 | 18,490,800원 |
| 3. 근저당 · 주식회사일가일터 | 91,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주식회사 일가일터 | 144,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주택도시보증공사 | 415,000,000원 | 0원 |
| 6. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 144,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 합계 | 921,000,000원 | 105,490,800원 |
예상 미배당액은 815,509,200원, 소유자 잔여는 0원입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 인정되면 선순위에서 추가 차감돼 후순위 배당은 더 줄어들 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 아파트이지만 이용 형태는 도시형생활주택-원룸형입니다. 전용면적 18.98㎡의 소형 주거상품으로 일반 중대형 아파트와 매수층이 다릅니다.
- 입지. 부천대학교 남측 인근으로 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 및 오피스텔이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 부천역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 14층 건물의 12층이며 전기·위생·급배수·난방·승강기·소화설비가 갖춰져 있습니다. 공부와의 차이 및 위반건축물은 없습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역 등에 해당하며, 남측 부일로를 통해 인근 지역과 연결됩니다.
- 환금성. 최근 12개월 거래가 3건이고 가격 추세가 -35.9%입니다. 소형 원룸형 특성과 3회 유찰 이력을 감안해 매도 기간과 가격 변동을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 강민주 임차권등기의 정확한 대상, 말소 조건, 제출 주체, 낙찰 후 말소 절차를 매각기일 전에 확인하세요.
- 실질취득가로 판단. 확약 유효 시 107,800,000원, 확약 미적용 단순 룰상 약 144,000,000원입니다. 최저가만으로 수익성을 판단하면 안 됩니다.
- 최근 거래 우선. 전체 평균 130,208,333원이 아니라 최근 12개월 평균 91,666,666원과 최신 거래 85,000,000원을 입찰가 기준으로 삼아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세 -35.9%를 감안하면 현재 시세 유지나 반등을 전제로 한 공격적 입찰은 피해야 합니다.
- 배당표 재산정. 등기상 이미 말소된 신한은행·임명덕 근저당이 배당 시뮬레이션에 포함돼 있으므로 실제 채권계산서와 배당요구 내역을 대조하세요.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세가 있으면 매각대금에서 우선 차감될 수 있으므로 교부청구액과 법정기일을 확인하세요.
- 현장 점유 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유 상태, 출입 가능 여부, 명도 협의 필요성을 현황조사서와 현장에서 재확인하세요.
- 관리비 확인. 공용부분 관리비 체납액은 매수인에게 부담될 수 있으므로 관리주체에 미납액을 확인하세요.
맺으며 — “확약 확인 전에는 권리 보류, 확인 후에도 가격 보류”
이 사건의 핵심은 보증금 144,000,000원의 선순위 임차권과 이를 해소하는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 확약이 유효하면 매수인 실질 인수는 0원*으로 정리되지만, 그렇다고 현재 가격이 매력적인 것은 아닙니다. 실질취득가 107,800,000원은 최근 12개월 평균의 117.6%이고 최신 거래보다 22,800,000원 높으며, 최근 가격 추세는 -35.9%입니다.
게다가 3회 유찰, 소형 도시형생활주택-원룸형의 제한된 매수층, 국세·지방세 압류 6건, 배당 시뮬레이션과 등기 말소 내역의 불일치까지 겹칩니다. 따라서 결론은 명확합니다. 확약서 원본과 말소 절차가 확인되기 전에는 권리 보류, 확인된 뒤에도 현재 회차 가격은 보류. 감정가 대비 할인율이 아니라 최근 거래가와 실질취득가를 기준으로 접근해야 합니다.
* 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 강민주 임차권등기에 유효하게 적용된다는 전제의 실질 인수액입니다. 확약 미적용 단순 룰상으로는 낙찰가 107,800,000원과 보증금 미배당액 약 36,200,000원을 합쳐 실질취득이 약 144,000,000원이 될 수 있습니다.