* 배당표상 인수액과 실질취득은 확약의 효력을 반영하기 전의 조건부 계산입니다. 임차권등기 말소동의와 대항력 포기는 동일한 개념으로 단정할 수 없습니다. 확약 원문에서 매수인의 보증금 반환채무가 면제되는지 확인해야 합니다. 실질취득 286,761,960원은 제시된 배당 추정치를 사용한 합산액으로, 집행비용과 실제 배당이 달라지면 변동합니다.
인천지방법원 2024타경54223. 부천시 원미구 중동 라비앙힐스 13층 1301호는 전용 36.28㎡ 아파트입니다. 감정가는 286,000,000원이지만 네 차례 유찰로 최저매각가는 140,140,000원까지 하락했습니다. 겉으로 보면 감정가의 49%에 입찰할 수 있는 물건이지만, 가장 중요한 것은 낙찰가가 아니라 임차보증금 반환채무의 승계 여부입니다.
임차인 박은미는 2019.12.31 전입했고, 2019.12.17 확정일자를 받았습니다. 말소기준권리인 김보영의 근저당권 설정일은 2020.04.09이므로, 임차인의 대항력이 말소기준권리보다 앞섭니다. 임차보증금은 284,000,000원으로, 현재 최저가를 크게 초과합니다.
주택도시보증공사가 강제경매를 신청했고 임차권등기 말소동의 확약서도 제출했습니다. 다만 이 확약이 임차인의 대항력 포기와 매수인의 보증금 반환채무 면제까지 포함하는지는 확약서 원문과 매각조건을 대조해야 합니다. 등기 말소동의 사실만으로 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경54223 (강제경매) |
|---|---|
| 경매개시 법원 | 인천지방법원 부천지원 |
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 장말로 253, 13층 1301호 (중동, 라비앙힐스) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 36.28㎡ · 13층 건물 중 13층 |
| 소유자 | 피정애 · 단독소유 · 2020.02.03 소유권이전 |
| 감정가 | 286,000,000원 |
| 최저매각가 | 140,140,000원 (4회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 284,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 말소기준권리 | 2020.04.09 김보영 근저당권 · 채권최고액 120,000,000원 |
| 실제 임차인 | 박은미 1명 · 보증금 284,000,000원 |
| 산출상 인수액 | 146,621,960원 (확약 효력 확인 전) |
| 임차권 관련 확약 | 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서 제출 |
① 권리 흐름 — 임차인이 근저당보다 빠르다
과거 부천농업협동조합 근저당권 2건은 2019.12.30 이미 말소됐습니다. 이후 설정된 김보영 근저당권이 말소기준권리로 제시돼 있으며, 후순위 압류 3건과 강제경매개시결정은 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다.
다만 임차권등기가 매각으로 말소되는지와 임차보증금 반환채무를 매수인이 인수하는지는 구분해야 합니다. 임차권등기 말소동의 확약서가 있다는 사실만으로 선순위 임차인의 대항력 포기까지 추정할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 284,000,000원의 처리
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박은미 | 13층 1301호 36.28㎡ · 주거 | 284,000,000원 | 있음 | 있음 | 조건부 인수 |
| 임차인 | 박은미 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2019.09.27 |
| 확정일자 | 2019.12.17 |
| 전입 / 점유개시 | 2019.12.31 |
| 임차보증금 | 284,000,000원 |
| 임차권등기 | 2022.03.08 · 을구 순위 5번 |
| 배당요구 | 있음 · 2022.03.08 |
| 대항력 | 있음 · 말소기준권리 이전 전입 |
| 우선변제권 | 있음 · 확정일자 및 배당요구 |
| 예상배당 | 137,378,040원 |
| 배당 부족분 | 146,621,960원 |
| 확약 | 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서 제출 |
| 인수 판단 | 확약 원문 및 매각조건에 따른 보증금 반환채무 면제 여부 확인 필요 |
확약서에 임차인의 대항력 포기와 매수인에 대한 보증금 반환채무 면제까지 유효하게 포함돼 있다면 해당 임차인의 실질 인수액은 0원으로 판단할 여지가 있습니다.
그러나 확인된 문구는 임차권등기 말소동의입니다. 대항력 포기와 채무 면제의 명시 여부를 알 수 없으므로, 이 리포트에서는 인수액 146,621,960원을 해소되지 않은 조건부 위험으로 표시합니다.
주택도시보증공사는 경매신청채권자로 등장하지만, 박은미와 별개의 추가 임차인으로 계산하지 않습니다. 실제 임차인은 박은미 1명이며, 같은 금액의 청구가 기재됐다는 이유로 임차보증금 284,000,000원을 중복 합산하지 않습니다. 공사의 대위·승계 관계와 확약의 적용 범위는 원본 서류로 확인해야 합니다.
최저가가 추가로 내려가면 임차인 배당액도 줄어 매수인이 인수할 미회수 보증금이 늘어나는 구조입니다. 집행비용 차이에 따른 변동을 제외하면, 실질취득은 임차보증금 284,000,000원 부근에 고정됩니다.
따라서 확약으로 인수채무가 해소되는지 확인하기 전에는 추가 유찰을 가격 메리트로 해석할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 판단
라비앙힐스는 2018.11.19 준공된 24세대 규모의 공동주택입니다. 확인된 매매 거래는 2023.12 거래 1건으로, 거래면적은 38.81㎡이고 거래금액은 120,000,000원입니다. 경매 대상의 전용면적 36.28㎡와는 면적이 다릅니다.
| 거래월 / 구분 | 전용 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 2023.12 실거래 | 38.81㎡ | 13층 | 120,000,000원 |
| 경매물건 감정가 | 36.28㎡ | 13층 | 286,000,000원 |
| 현재 최저매각가 | 36.28㎡ | 13층 | 140,140,000원 |
| 임차보증금 | 36.28㎡ | 13층 | 284,000,000원 |
| 실질취득* | 36.28㎡ | 13층 | 286,761,960원 |
* 실질취득은 현재 배당표의 미회수 보증금을 인수한다는 가정입니다. 2023.12 실거래는 경매 대상과 전용면적이 다르며, 2026년 매각기일 기준 최근 거래가 아니므로 현재 시세를 확정하는 근거로 사용할 수 없습니다.
과거 실거래 120,000,000원과 현재 최저가 140,140,000원의 비율은 116.8%입니다. 최저가 자체도 해당 과거 거래보다 높습니다. 여기에 임차보증금 인수까지 고려하면 실질취득은 286,761,960원으로, 과거 거래금액과의 차이가 훨씬 커집니다.
다만 2023년 거래 1건만으로 2026년의 정확한 시세나 상승·하락 추세를 확정할 수는 없습니다. 현 시점의 가격 판단에는 동일 건물의 최신 거래, 유사 면적 거래 및 물건 상태 확인이 필요합니다. 현재 확인되는 가격 자료만으로는 실질취득액에 가격 메리트가 있다고 볼 근거가 부족합니다.
단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.6회이고, 이 물건은 이미 4회 유찰됐습니다. 소규모 단지의 거래 부족과 반복 유찰을 고려하면 실질취득액 기준으로 환금성을 보수적으로 검토해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 140,140,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,761,960원 |
| 1. 임차인 박은미 · 우선변제 | 284,000,000원 | 137,378,040원 |
| 2. 근저당권 · 김보영 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 284,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
최저가 140,140,000원으로 매각되면 집행비용 2,761,960원을 먼저 공제하고, 잔여금 137,378,040원이 임차인 박은미에게 배당되는 것으로 추산됩니다. 임차보증금 284,000,000원 중 146,621,960원이 미회수됩니다.
김보영 근저당권과 주택도시보증공사 신청채권에 대한 예상배당은 각각 0원이며, 소유자 잔여금도 0원입니다. 신청채권자 청구액은 임차보증금과 별도의 추가 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 배당순위와 대위관계는 원본 배당서류 확인이 필요합니다.
집행비용은 추정치입니다. 국세·지방세 압류와 관련된 당해세, 임차인의 최우선변제 해당 여부 등은 반영되지 않았습니다. 실제 우선 공제액과 배당액이 달라지면 임차인의 미회수 보증금도 변동할 수 있습니다.
⑤ 회차별 분석 — 낙찰가가 낮아지면 인수액은 늘어난다
| 회차 | 최저가 | 인수액* | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 (49%) | 140,140,000원 | 146,621,960원 | 실질취득 약 2.87억 |
| 5회 유찰 시 (39%) | 112,112,000원 | 174,257,568원 | 인수액 증가 |
| 6회 유찰 시 (31%) | 89,689,600원 | 196,324,813원 | 인수액 추가 증가 |
* 각 회차별 인수액은 확약 효력 확인 전 배당 추정치입니다. 회차별 집행비용이 달라지므로 최저가와 인수액의 합계도 소폭 달라집니다. 확약으로 매수인의 보증금 반환채무가 유효하게 면제된다면 이 인수액은 실제 부담과 달라질 수 있습니다.
따라서 확약의 법적 효력이 확인되지 않은 상태에서 5회 또는 6회 유찰을 기다리는 것만으로 실질취득 부담이 크게 낮아지는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 부천시 원미구 중동 소재 부천중학교 북측 인근입니다. 주변은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 2018.11.19 준공된 24세대 규모의 라비앙힐스입니다. 철근콘크리트구조 13층 건물의 최상층인 13층 1301호이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 동측 및 남측으로 약 25m 및 20m 내외의 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 부천중학교 관련 절대·상대보호구역에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 해당 여부도 확인 대상입니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 토지. 사다리형에 가까운 평지이며 공시지가는 3,486,000원/㎡입니다.
- 환금성. 24세대 소규모 건물이고, 확인된 매매 거래는 2023.12의 1건뿐입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 3.6회로, 개별 물건의 시장 수요와 적정 가격을 추가 검증할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 최우선 확인. 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의가 대항력 포기 및 매수인의 보증금 반환채무 면제까지 유효하게 포함하는지 확인해야 합니다. 등기 말소동의만으로 인수액 0원을 확정하지 마세요.
- 매각물건명세서 원본 대조. 을구 순위 5번 임차권등기의 인수 문구, 확약서의 첨부 여부와 적용 범위, 특별매각조건을 확인해야 합니다.
- 임차인 배당액 확인. 현재 예상배당은 137,378,040원이며 부족분은 146,621,960원입니다. 실제 배당순위·세금 공제·집행비용에 따라 부족분이 달라질 수 있습니다.
- 실질취득 기준 검토. 최저가 140,140,000원이 아니라, 조건부 인수액을 포함한 286,761,960원을 기준으로 가격 위험을 판단해야 합니다.
- 최신 실거래 확보. 확인된 120,000,000원 거래는 2023.12의 38.81㎡ 거래입니다. 경매 대상은 36.28㎡이므로 최신 동일·유사 면적 거래와 감정평가 근거를 대조해야 합니다.
- 점유 및 명도 확인. 등기된 임차권과 실제 점유 상태를 확인하고, 보증금 반환 문제와 인도 가능 여부를 별도로 검토해야 합니다.
- 세금 및 관리비 확인. 국세·지방세 압류 관련 배당 우선순위와 미납 관리비 중 매수인 부담 가능 항목을 확인해야 합니다.
- 매각 진행상태 확인. 매각기일은 2026.08.26으로 기재돼 있습니다. 입찰 또는 매수 검토 전 실제 매각 결과, 변경기일 및 확정된 매각조건을 확인해야 합니다.
이 경우 최저가 140,140,000원을 기준으로 가격을 다시 검토할 수 있으나, 과거 실거래 120,000,000원보다 높다는 점과 최신 거래 부족은 그대로 남습니다. 다른 권리나 세금·점유 관련 위험까지 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.
감정가 286,000,000원과 비슷한 수준이며, 확인된 과거 실거래 120,000,000원을 크게 웃돕니다. 추가 유찰만으로 실질취득액이 크게 감소하지 않는 구조이므로 가격 위험이 계속됩니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”보다 중요한 것은 보증금 인수
이 물건의 핵심은 네 차례 유찰로 낮아진 최저가가 아닙니다. 임차인 박은미의 대항력이 말소기준권리보다 앞서고, 284,000,000원의 보증금 중 상당액이 배당되지 않는다는 점입니다.
현재 배당표만 적용하면 낙찰가 140,140,000원에 인수액 146,621,960원을 더한 실질취득 286,761,960원입니다. 추가 유찰 시에도 매수인의 인수 부담이 늘어 취득 총액은 보증금 부근에 머무릅니다.
다만 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출됐으므로, 확약의 정확한 효력이 결론을 바꿀 수 있습니다. 대항력 포기와 보증금 반환채무 면제가 확인되면 인수 위험을 다시 산정해야 하지만, 현재 확인된 말소동의 문구만으로 인수액을 0원으로 확정할 수는 없습니다.
과거 실거래는 120,000,000원으로 실질취득 추정액과 차이가 크고, 최신 거래 자료도 부족합니다. 24세대 규모와 반복 유찰 이력까지 고려하면, 확약 효력·실제 배당·현재 시세를 확인하기 전에는 낮은 최저가를 가격 메리트로 판단하기 어렵습니다.
