인천지방법원 2024타경54223. 부천시 원미구 중동 라비앙힐스 13층 1301호, 전용 36.28㎡ 아파트입니다. 감정가는 286,000,000원이고 3회 유찰된 현재 최저매각가는 200,200,000원입니다. 등기에는 박은미 명의의 주택임차권이 보증금 284,000,000원으로 등재돼 있으나, 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있습니다. 따라서 이 임차권에 따른 매수인 실질 인수는 0원*으로 반영합니다.
가격 판단은 임차보증금 284,000,000원을 더한 금액이 아니라, 확약을 반영한 실질취득 200,200,000원을 기준으로 해야 합니다. 문제는 이 금액도 확인된 라비앙힐스 실거래 120,000,000원보다 80,200,000원 높고, 실거래의 166.8%라는 점입니다. 3회 유찰로 감정가의 70%까지 내려왔지만, 확인된 거래가격을 기준으로는 여전히 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경54223 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 장말로 253, 13층 1301호 (중동, 라비앙힐스) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 36.28㎡ · 13층 건물 내 13층 |
| 소유자 | 피정애 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 286,000,000원 / 200,200,000원 (3회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 284,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 준공 / 규모 | 2018.11.19 · 24세대 |
① 권리 흐름 — 확약은 반영하되 순위 원본 대조가 핵심
제시된 판정에서는 임차인 박은미의 전입신고가 산정상 말소기준일인 2018.11.26 이후이므로 대항력 없음으로 분류돼 있습니다. 임차권등기일은 2022.03.08이고 배당요구도 신고돼 있습니다. 다만 등기상 앞선 근저당의 말소일과 임차인의 전입일이 연속돼 있으므로, 실제 입찰에서는 확약서 원문과 매각조건을 확인해 임차권 말소가 낙찰자의 대금납부 및 소유권이전과 함께 확실히 실행되는지 확인해야 합니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유부분 | 전입·확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박은미 13층 1301호 36.28㎡ · 주거(임차권등기) | 전입·점유 2019.12.31 확정일자 2019.12.17 임차권등기 2022.03.08 | 284,000,000원 | 없음 산정상 말소기준 이후 전입 | 미상 배당요구 신고 | 0원* 말소동의 확약서 제출 |
* 매각물건명세서상 인수권리로 기재된 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 조건을 반영한 실질 인수액입니다. 확약서의 조건·효력·말소 실행 여부는 입찰 전 원문으로 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 3회 유찰 후에도 비교 거래보다 높다
라비앙힐스에서 확인된 비교 거래는 2023.12의 전용 38.81㎡, 13층 120,000,000원 1건입니다. 대상 물건은 전용 36.28㎡, 13층이며 집계된 거래 표본도 1건뿐이므로 시세 신뢰도에는 한계가 있습니다. 그럼에도 현재 최저가 200,200,000원은 이 거래보다 80,200,000원 높아, 확인된 자료만으로는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.12 | 38.81㎡ | 13 | 120,000,000원 |
| 집계 평균 | — | 1건 | 120,000,000원 |
단지의 경매 통계도 평균 유찰 횟수 3.0회, 매각률 0.0%이며 확인된 최종 매각금액과 매각일은 없습니다. 24세대 규모의 소규모 집합건물이고 실거래 표본도 1건이어서, 재매각 시 매수층과 가격 확인이 쉽지 않은 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 200,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,602,800원 |
| 을구 1번 근저당권 · 부천농업협동조합 | 2,925,000,000원 | 196,597,200원 |
| 을구 2번 근저당권 · 부천농업협동조합 | 1,440,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 김보영 | 120,000,000원 | 0원 |
| 경매신청 · 주택도시보증공사 | 284,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 4,769,000,000원 중 채권자 예상배당은 196,597,200원, 미배당은 4,572,402,800원입니다. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있으면 선순위로 차감돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 또한 위 가정에는 2019.12.30 해지로 말소된 기록이 있는 을구 1·2번 근저당이 포함돼 있으므로 실제 배당순위는 등기 및 배당요구 자료 원본 확인이 필요합니다.
회차별 자금구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰(70%) | 200,200,000원 | 196,597,200원 | 4,572,402,800원 | 0원* |
| 4회 유찰 시(56%) | 160,160,000원 | 157,117,760원 | 4,611,882,240원 | 0원* |
| 5회 유찰 시(44.8%) | 128,128,000원 | 125,534,208원 | 4,643,465,792원 | 0원* |
확약이 유효하게 이행된다는 전제에서는 낙찰가가 내려가도 임차보증금 미배당분이 매수인에게 넘어오는 구조가 아닙니다. 따라서 실질취득은 각 회차의 매각가와 같습니다. 다만 4회 유찰 시 160,160,000원도 비교 실거래 120,000,000원보다 높고, 5회 유찰 시 128,128,000원에서야 비교 거래와의 격차가 크게 줄어듭니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 대상 호실은 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 13층 건물의 13층 1301호입니다.
- 입지. 부천중학교 북측 인근으로 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재한 지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 동측과 남측으로 폭 약 25m 및 20m 내외의 포장도로가 각각 개설돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 난방설비 및 승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역이며 부천중학교 관련 절대보호구역과 상대보호구역에 저촉됩니다. 중로1류와 소로2류에 접합니다.
- 토지. 대지 705.3㎡, 평지의 사다리형 토지이며 공시지가는 3,486,000원/㎡입니다.
- 현황 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 2018.11.19 준공, 24세대의 소규모 집합건물로 거래 표본이 적어 적정가격 확인과 재매각 시점 예측이 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문. 주택도시보증공사의 말소동의 범위, 조건, 유효기간과 임차권등기 말소 실행 시점을 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 산정상 기준인 2018.11.26 근저당과 2019.12.30 해지 말소 기록, 2019.12.31 임차인 전입, 2020.04.09 후속 근저당의 순서를 등기 원본과 매각물건명세서로 대조해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 5건이 존재하므로 당해세 여부와 매각대금에서의 선차감 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 현재 실질취득 200,200,000원은 비교 실거래 120,000,000원의 166.8%입니다. 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 정하지 않아야 합니다.
- 시세 추가 조사. 확인된 거래가 2023.12의 1건뿐이므로 같은 건물과 인근 유사 면적의 현재 매도호가·임대가·실거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기 후 실제 점유 상태와 출입 가능 여부를 현황조사 및 현장 방문으로 확인해야 합니다.
- 관리비. 체납 관리비 중 공용부분의 승계 가능성을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 세금 관련 서류를 직접 확인한 뒤 응찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — 인수 해소와 가격 메리트는 별개다
이 사건의 핵심은 보증금 284,000,000원의 주택임차권 자체보다 말소동의 확약서가 실제로 이행되는가입니다. 제시된 매각조건대로 말소가 이뤄지면 매수인 실질 인수는 0원*이고, 실질취득액은 현재 최저가인 200,200,000원입니다.
하지만 그 금액은 확인된 실거래 120,000,000원의 166.8%입니다. 감정가에서 30% 할인됐고 임차권 인수가 해소된다는 이유만으로 가격 메리트가 생기는 것은 아닙니다. 3회 유찰, 24세대, 실거래 1건, 매각률 0.0%라는 조건까지 겹칩니다. 여기에 2018년 근저당의 말소 기록과 임차인의 전입 시점이 맞물려 권리순위 원본 확인도 필요합니다. 결론은 “확약으로 인수는 해소되지만, 현재 가격은 보류”입니다.