인천지방법원 2024타경54469. 부천시 원미구 심곡동 에코스마트2 14층 1402호입니다. 감정평가상 현황은 아파트(도시형생활주택(원룸형))이고, 전용면적 비교 대상은 14.43㎡입니다. 표면적으로는 감정가 81,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저매각가가 27,783,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 최저가가 아니라 인수 보증금을 합친 실질취득액으로 봐야 합니다.
을구 3번 임차권자 심예지는 보증금 80,000,000원, 확정일자 2021.10.21, 점유개시 2021.11.03, 주민등록 2021.11.05로 확인됩니다. 말소기준권리인 2024.11.21 강제경매개시결정보다 앞서 대항력을 갖춘 구조이고, 배당요구도 했습니다. 현재 최저가를 기준으로 집행비용 900,094원을 뺀 26,882,906원이 우선배당될 경우 53,117,094원이 남아 매수인에게 인수됩니다. 따라서 낙찰가 27,783,000원만 보는 것이 아니라 27,783,000원 + 53,117,094원 = 80,900,094원으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경54469 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 신흥로16번길 11, 14층 1402호 (심곡동, 에코스마트2) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 현황 아파트(도시형생활주택(원룸형)) · 비교면적 14.43㎡ |
| 소유자 | 강성호 · 2021.10.12 매매 · 거래가액 82,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 81,000,000원 / 27,783,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 80,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
핵심은 2023.08.10 등기된 심예지의 주택임차권입니다. 임대차계약은 2021.10.13, 확정일자는 2021.10.21, 점유개시는 2021.11.03, 주민등록은 2021.11.05로 확인돼 2024.11.21 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 “임차보증금 전액을 변제받지 못할 경우” 인수되는 권리로 명시돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|
| 심예지 | 점유 2021.11.03 · 전입 2021.11.05 | 80,000,000원 | 대항력 있음 | 확정일자 2021.10.21 | 미배당 인수 |
| 문제형 | 전입 2024.05.08 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 확정일자 미상 | 보증금 확인 필요 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
에코스마트2의 비교 대상 면적은 14.43㎡입니다. 전체 12건 평균은 81,500,000원이지만, 과거 100,000,000원 거래까지 섞여 있어 현재 가격 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 거래는 2건이고 평균은 56,000,000원, 최신 거래도 2024.07 · 56,000,000원입니다. 최근 구간은 과거 구간 대비 -35.3%의 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 14.43㎡ | 11 | 56,000,000원 |
| 2024.07 | 14.43㎡ | 9 | 56,000,000원 |
| 2023.05 | 15.6㎡ | 12 | 99,000,000원 |
| 2023.05 | 14.43㎡ | 10 | 80,000,000원 |
| 2022.11 | 14.43㎡ | 11 | 93,000,000원 |
| 2022.07 | 14.43㎡ | 14 | 100,000,000원 |
| 2022.07 | 14.43㎡ | 11 | 70,000,000원 |
| 2022.05 | 15.6㎡ | 12 | 78,000,000원 |
| 2022.04 | 14.43㎡ | 14 | 100,000,000원 |
| 2022.01 | 14.43㎡ | 14 | 82,000,000원 |
| 2022.01 | 14.43㎡ | 9 | 82,000,000원 |
| 2022.01 | 14.43㎡ | 9 | 82,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 14.43㎡ | 2건 | 56,000,000원 |
현재 최저가 27,783,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 49.6%지만, 그 비교는 이 사건에서는 의미가 제한적입니다. 심예지에게 배당되지 못하는 53,117,094원을 더한 실질취득 80,900,094원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 56,000,000원을 크게 웃돕니다. 게다가 최근 거래 흐름도 -35.3% 하락해 있어, “3회 유찰돼 싸졌다”는 표현을 적용할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 27,783,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 900,094원 |
| 1. 임차인 심예지 보증금 | 80,000,000원 | 26,882,906원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 80,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 심예지 보증금 중 26,882,906원이 배당되고 53,117,094원이 남는 것으로 계산됩니다. 매각물건명세서상 임차권자는 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 잔액이 인수됩니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천대학교 남측 인근으로 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재하며 주위여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선과 부천역(1호선)이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 이용. 현황 아파트(도시형생활주택(원룸형))로 이용 중이며 사용승인일은 2013.03.14입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·철도보호지구 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 사다리형 평지이고 남측으로 폭 약 6미터 포장도로에 접합니다. 공시지가는 2,775,000원/㎡입니다.
- 환금성. 에코스마트2는 56세대이고 동일 비교면적 거래가 존재하지만, 최근 12개월 평균이 56,000,000원으로 과거 평균 81,500,000원보다 낮아 최근 가격 하락을 반영할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 낙찰가 대신 실질취득액 확인. 현재 회차 기준 확인된 실질 부담은 80,900,094원입니다. 최저가 27,783,000원만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 심예지 잔액 인수 확인. 보증금 80,000,000원 중 예상 미배당 53,117,094원이 매수인에게 승계되는 구조를 전제로 자금계획을 세워야 합니다.
- 문제형 보증금 확인. 2024.05.08 전입은 말소기준 2024.11.21보다 앞서지만 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 추가 인수 위험을 반드시 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 56,000,000원이고 최근 대비 과거 추세는 -35.3%입니다. 과거 전체 평균 81,500,000원을 현재 시세로 보지 않아야 합니다.
- 배당표 원본 대조. 집행비용과 실제 배당순위, 조세채권 등으로 임차인 미배당액이 변할 수 있으므로 배당기준을 원본 서류와 다시 맞춰야 합니다.
맺으며 — “유찰률이 아니라 인수액이 본체다”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 81,000,000원이 세 번 유찰돼 27,783,000원까지 떨어졌습니다. 하지만 대항력 있는 심예지의 보증금 80,000,000원이 있기 때문에 낮아진 최저가를 그대로 취득가격으로 볼 수 없습니다. 현재 계산상 미배당 인수액은 53,117,094원이고 이를 합친 실질취득은 80,900,094원입니다. 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래가 56,000,000원이며 최근 시장 추세도 -35.3%인 점을 함께 보면, 현재 회차는 실질취득 기준으로 최근 시세 이상입니다. 게다가 보증금이 확인되지 않은 문제형의 별도 점유 위험도 남아 있습니다. 이 물건은 “3회 유찰된 저가 물건”이 아니라 대항력 임차인 인수를 먼저 계산해야 하는 물건입니다.
