최저가 2,778만원의 착시 — 임차보증금 승계를 더하면 실질취득은 약 8,000만원

인천지방법원 2024타경54469. 부천대학교 남측 인근에 있는 ‘에코스마트2’ 14층 1402호로, 전용 14.43㎡의 아파트형 도시형생활주택 원룸입니다. 감정가 81,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 27,783,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최신 실거래 56,000,000원의 절반 수준이지만, 이 사건의 승부처는 낙찰대금이 아니라 주택임차권등기 보증금 80,000,000원의 미배당 승계입니다.

등기부에는 심예지 명의의 주택임차권이 설정돼 있고, 매각물건명세서에는 임차권자가 임차보증금 전액을 변제받지 못하는 경우 해당 임차권을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 보증금이 낙찰가보다 큰 현재 회차에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어, 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득가가 약 80,000,000원으로 유지됩니다. 최저가 27,783,000원만 보고 “시세보다 싸다”고 판단하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소된 근저당보다 임차권 승계가 핵심

2013년 설정된 신한은행 근저당권의 채권최고액은 61,200,000원이지만, 등기부상 이 근저당은 2021.11.03. 해지를 원인으로 말소됐습니다. 같은 날 강성호에게 소유권이 이전됐고, 심예지는 2021.11.03. 점유를 시작해 2021.11.05. 주민등록을 마쳤습니다. 이후 2023.08.10. 보증금 80,000,000원의 주택임차권등기가 설정됐으며, 이 임차권은 보증금을 전액 배당받지 못할 경우 매수인 승계 대상으로 명시돼 있습니다.

② 임차관계 — 2명 조사, 1명은 조건부 승계

심예지는 임대차계약일 2021.10.13., 확정일자 2021.10.21., 점유개시일 2021.11.03., 주민등록일 2021.11.05.이며 2023.08.10. 임차권등기와 배당요구가 확인됩니다. 보증금 전액을 변제받지 못하면 주택임차권이 소멸하지 않고 매수인에게 넘어갑니다. 문제형은 2024.05.08. 전입했으며 보증금은 확인되지 않았지만, 조사 내용상 대항력은 없는 것으로 판정돼 별도 보증금 승계액은 계산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 8,000만원으로 비교

에코스마트2 전용 14.43㎡를 중심으로 확인된 거래는 12건입니다. 전체 평균은 81,500,000원이지만, 과거 100,000,000원 거래 등이 포함돼 현재 가격을 높게 보이게 할 수 있습니다. 가격 판단은 제공된 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 두 지표는 모두 56,000,000원이며, 최근 거래군은 이전 거래군보다 35.3% 하락했습니다.

최저가만 비교하면 27,783,000원은 최근 평균의 49.6%로 보입니다. 그러나 이 사건은 보증금 미배당액 승계를 더한 실질취득 약 80,000,000원으로 비교해야 합니다. 실질취득가는 최근 평균과 최신 거래 56,000,000원보다 24,000,000원 높고, 최근 시세의 142.9%입니다. 최신 거래가 2024.07에 머물러 있다는 시차까지 감안하면, 2026.07 기준 가격은 추가 검증이 필요하며 “시세보다 저렴하다”는 결론을 내릴 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 27,783,000원 가정)

채권 합계 141,200,000원 중 예상배당은 26,882,906원, 미배당은 114,317,094원입니다. 다만 등기부에는 신한은행 근저당권이 2021.11.03. 말소된 것으로 기재돼 있어, 위 배당 시뮬레이션과 실제 등기 상태 사이의 차이를 배당표·등기부 원문으로 반드시 재확인해야 합니다. 주택임차권자의 실제 배당액도 별도 산정이 필요합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 줄지 않는다

4회 유찰 시 매각가는 19,448,100원, 5회 유찰 시 13,613,670원으로 내려갑니다. 그러나 임차보증금이 80,000,000원이고 미배당액을 매수인이 승계하는 조건이므로, 낙찰가가 내려간 만큼 승계액이 늘어 실질취득가는 약 80,000,000원에서 고정됩니다. 이 사건에서는 추가 유찰이 곧바로 총취득비용 절감으로 이어지지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 현황은 아파트로 이용되는 도시형생활주택 원룸형이며 전용면적은 14.43㎡입니다.
• 입지. 부천대학교 남측 인근으로 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재하고, 주위여건은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선과 지하철 1호선 부천역이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 사용승인일은 2013.03.14.이며 위생·급배수·소화전·화재탐지·난방·승강기 설비가 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접하고, 토지는 평탄한 사다리형입니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·철도보호지구·토지거래계약 허가구역 등에 해당하며, 공시지가는 ㎡당 2,775,000원입니다.
• 환금성. 56세대의 소형 원룸형 상품이고, 최근 거래가 2024.07 이후 확인되지 않으며 가격 추세가 -35.3%여서 재매각 가능성과 적정 매도가를 보수적으로 검토해야 합니다.
• 물적 하자. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 내부는 이해관계인 부재로 탐문과 건축물현황도를 참고해 조사됐습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아니라 실질취득가로 판단. 27,783,000원에 응찰해도 임차권 미배당액을 더한 부담은 약 80,000,000원입니다.
• 매각물건명세서 원문 확인. 주택임차권등기의 인수 조건과 임차보증금 배당 범위를 문구 그대로 확인해야 합니다.
• 말소된 근저당 재검증. 배당 시뮬레이션에는 신한은행 근저당 배당이 반영돼 있지만 등기부에는 2021.11.03. 말소로 표시돼 있습니다.
• 임차권자 배당액 확인. 실제 배당액이 달라지면 매수인이 승계할 보증금 잔액도 달라집니다.
• 추가 점유자 확인. 문제형의 점유 범위·임대차관계·보증금 유무를 현장과 매각물건명세서 원문으로 확인해야 합니다.
• 시세 하락 반영. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 56,000,000원이고 이전 거래군 대비 -35.3% 하락했습니다.
• 거래 시차 반영. 최신 실거래가 2024.07이므로 2026.07의 매매·임대 시세는 별도로 조사해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 여부는 관리주체와 집행법원 자료로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 종기와 실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “2,778만원 낙찰”이 아니라 “약 8,000만원 취득”

이 물건은 감정가 81,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 27,783,000원까지 내려왔습니다. 하지만 주택임차권자 심예지의 보증금은 80,000,000원이고, 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수하는 조건입니다. 따라서 현재 회차의 핵심 숫자는 최저가 27,783,000원이 아니라 실질취득 약 80,000,000원입니다.

최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 56,000,000원이며, 최근 거래군은 이전 거래군보다 35.3% 하락했습니다. 실질취득가는 최근 시세의 142.9%이고, 소형 원룸형·56세대·3회 유찰이라는 조건도 겹칩니다. 추가 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 임차권 승계액이 늘어 총부담은 크게 줄지 않습니다. 최저가는 싸지만 실질취득은 시세 이상이며, 권리와 배당 원문 확인 없이는 접근하기 어려운 사건입니다.