인천지방법원 2024타경54568. 부천시 심곡동 테라스 시티 10층 1004호는 아파트로 분류된 도시형생활주택(원룸형)입니다. 감정가 88,000,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가가 30,184,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 물건의 권리분석은 낮아진 최저가가 아니라 2023년 등기된 주택임차권과 110,000,000원의 보증금에서 시작해야 합니다.

임차인 한관희는 2021.09.13. 전입신고를 마쳤고, 확정일자는 2021.08.17.입니다. 말소기준인 2024.02.26. 부천시 압류보다 임차인의 권리관계가 앞섭니다. 매각물건명세서에도 임차보증금을 전액 변제받지 못하면 을구 1번 주택임차권등기를 매수인이 인수하는 조건이 명시되어 있습니다. 따라서 이 물건은 일반적인 권리소멸형 경매가 아니라 미배당 보증금 인수 위험을 가격에 반드시 합산해야 하는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권이 남는다

이 사건의 말소기준권리는 2024.02.26. 부천시 압류입니다. 그러나 임차인 한관희는 2021년 전입신고를 마쳤고, 주택임차권등기도 2023.09.14.에 접수되었습니다. 말소기준권리보다 앞선 임차권이므로 단순히 후순위 권리와 함께 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다.

2024.11.22. 등기된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 경매개시결정의 소멸과 임차보증금 반환채무의 인수는 서로 다른 문제입니다. 경매개시결정이 말소된다고 해서 선순위 임차보증금까지 없어지는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음

③ 실질취득액 — 최저가가 아니라 보증금 기준으로 계산

가장 중요한 계산입니다. 현재 최저매각가는 30,184,000원이지만, 임차보증금은 110,000,000원입니다. 매각대금에서 집행비용을 먼저 공제한 뒤 임차인에게 배당하면 현재 회차의 미배당 보증금은 80,759,312원으로 추정됩니다.

최저가 30,184,000원만 감정가 88,000,000원과 비교하면 매우 저렴해 보일 수 있습니다. 그러나 실제 부담 추정액은 110,943,312원으로 감정가를 초과합니다. 감정가는 현재 실거래 시세와 동일한 개념이 아니므로 이것만으로 시장가격 대비 비싸거나 저렴하다고 단정할 수도 없습니다.

④ 추가 유찰 시나리오 — 입찰가 하락만큼 인수액이 증가

각 회차의 최저매각가와 예상 인수액을 합산한 금액입니다. 집행비용 추정 방식에 따른 차이가 포함되어 있으며, 실제 배당과 인수액은 최종 매각대금 및 배당절차에 따라 달라집니다.

⑤ 시세 비교 — 실거래 확인 전에는 가격 메리트 판단 보류

이 물건은 감정가 88,000,000원과 비교하면 최저가가 크게 낮아졌습니다. 그러나 실제 취득 부담은 임차보증금 인수로 약 110,000,000원에 고정되는 구조입니다. 따라서 가격 비교에는 최저가 30,184,000원이 아닌 실질취득액 약 1.1억원을 사용해야 합니다.

특히 본건은 일반적인 대단지 아파트와 동일하게 평가할 수 없는 도시형생활주택 원룸형입니다. 현재 거래가격을 조사할 때는 같은 건물의 동일한 유형과 규모를 중심으로 비교해야 하며, 층·상태와 거래시점의 차이도 고려해야 합니다.

⑥ 예상배당표 (매각가 30,184,000원 가정)

현재 회차 추정 매각대금 30,184,000원에서 집행비용 943,312원을 공제하면 임차인에게 배당할 수 있는 금액은 29,240,688원입니다. 보증금 110,000,000원 중 나머지 80,759,312원은 매수인 인수 대상으로 추정됩니다. 신청채권자인 주택도시보증공사의 예상배당은 0원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.

집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 주택도시보증공사 청구채권과 임차보증금의 실질적 관계는 별도 확인이 필요하며, 두 청구액을 독립적인 매수인 인수채무로 단순 합산하지 않습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천시 원미구 심곡동 소재 부천역(수도권 1호선) 북서측 인근입니다. 주변은 공동주택·업무시설·근린생활시설·숙박시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있고, 부천역도 근거리에 위치합니다. 감정평가상 교통상황은 대체로 무난한 편입니다.
• 건물 특성. 철근콘크리트구조의 14층 건물 중 10층 1004호입니다. 사용승인일은 2013.03.14.이며, 위생·급배수·난방·도시가스·승강기 및 기계식 주차장설비가 있습니다.
• 이용상태. 일반적인 가족형 아파트가 아닌 아파트(도시형생활주택·원룸형)으로 이용 중입니다. 동일 유형의 실거래와 임대수요를 구분해 검토해야 합니다.
• 도로. 건물 부지는 남측으로 폭 약 8m의 도로에 접합니다.
• 토지이용 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·철도보호지구 등에 해당합니다.
• 공부 및 위반사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 역 인근 입지는 확인되지만, 원룸형 도시형생활주택의 실제 거래가격과 매매 거래량이 확인되지 않았습니다. 현재 자료만으로 매각 용이성이나 환금성을 높게 평가할 수 없습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 인수보증금 확정. 임차인 한관희의 보증금 110,000,000원과 배당 후 미회수액을 반드시 확인해야 합니다. 현재 예상 인수액은 80,759,312원입니다.
• 실질취득액 기준으로 가격 판단. 최저가 30,184,000원이 아니라 실질취득액 110,943,312원을 기준으로 현재 시세와 비교해야 합니다. 취득세 등 별도 비용도 고려해야 합니다.
• 추가 유찰 착시 주의. 4회·5회 유찰 시 최저가가 더 내려가더라도 인수보증금이 증가합니다. 추가 유찰을 실질취득액 감소로 바로 해석하지 마세요.
• 임차권등기 말소 조건 확인. 매각물건명세서에 미변제 보증금 인수가 명시되어 있습니다. 임차권등기의 말소 여부와 보증금 반환채무 정산 조건을 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 주택도시보증공사 채권관계 확인. 신청채권자 청구액 110,000,000원과 임차보증금 110,000,000원의 관계를 확인해 채권 중복 계산이나 실제 채무관계에 대한 오인을 방지해야 합니다.
• 동일 유형 실거래 확인. 테라스 시티 원룸형의 최근 거래가격·최신 거래·가격 추세를 확인해야 합니다. 감정가나 과거 소유권이전 거래가격만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
• 점유 및 명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유상태와 보증금 반환에 따른 인도·명도 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
• 기계식 주차 및 관리비 확인. 기계식 주차장의 이용 가능 여부와 관리비 체납, 공용부분 관리비 승계 가능성을 확인해야 합니다.
• 매각 진행결과 및 원본 대조. 기재된 매각기일은 2026.08.26.입니다. 실제 매각·유찰·변경 여부를 확인하고, 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당관계를 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “최저가 3,018만원 ≠ 실질취득 3,018만원”

이 사건은 감정가 88,000,000원짜리 도시형생활주택이 3회 유찰되어 30,184,000원까지 내려온 물건입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 한관희의 보증금은 110,000,000원이며, 미변제 보증금은 매수인이 인수하는 조건입니다.

현재 회차 예상 인수액 80,759,312원을 더하면 실질취득액은 110,943,312원입니다. 추가 유찰 시에도 입찰대금이 줄어드는 만큼 인수보증금이 늘어나 실질 부담은 보증금 약 1.1억원 수준에 머뭅니다. 따라서 최저가가 더 내려간다는 사실만으로 가격 메리트가 생기지 않습니다.

여기에 현재 실거래 시세까지 확인되지 않았습니다. 원룸형 도시형생활주택의 실제 거래가격을 확보하고, 배당 후 보증금 인수액과 임차권 정산 조건을 확인하기 전에는 저가 취득이라고 결론 내릴 수 없습니다. 이 물건의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 임차보증금과 실질취득액입니다.