인천지방법원 2024타경54568. 부천시 심곡동 ‘테라스 시티’ 10층 1004호로, 감정평가상 아파트(도시형생활주택-원룸형)로 이용 중입니다. 이 사건의 핵심은 세 차례 유찰된 최저가가 아니라 말소기준보다 앞선 주택임차권입니다. 임차인 한관희의 전입일은 2021.09.13, 확정일자는 2021.08.17이며, 보증금은 110,000,000원입니다. 말소기준인 부천시 압류는 2024.02.26 접수됐으므로 임차인의 대항력과 우선변제권이 앞섭니다.
현재 최저가 30,184,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 943,312원을 제외한 29,240,688원이 임차인에게 우선 배당됩니다. 보증금 중 남는 80,759,312원은 매각으로 없어지지 않고 매수인에게 이어집니다. 따라서 낙찰자가 법원에 납부하는 금액만 보면 30,184,000원이지만, 권리까지 포함한 총부담은 110,943,312원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경54568 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 신흥로16번길 15, 10층 1004호 (심곡동, 테라스 시티) |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 도시형생활주택-원룸형 · 14층 건물 내 10층 1004호 |
| 소유자 | 장현성 (2021.09.13 매매 · 거래가액 110,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 88,000,000원 / 30,184,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 사용승인일 | 2013.03.14 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
부천시 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞선 주택임차권은 별도입니다. 이 사건에서 실제 임차인은 한관희 1명이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고로 분류된 임차인은 없습니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제권 모두 있음
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한관희 주거 · 임차권등기 | 건물의 전부 | 110,000,000원 | 2021.09.13 2021.08.17 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 |
임대차계약일은 2021.08.16, 점유개시일은 2021.09.10, 전입일은 2021.09.13이며 확정일자는 2021.08.17입니다. 주택임차권등기는 2023.09.14 접수됐고 배당요구도 이뤄졌습니다. 전입과 임차권등기가 모두 말소기준보다 앞서므로, 배당으로 보증금이 전액 충당되지 않는 한 부족액이 남습니다.
③ 현재 회차 실질취득 — 최저가가 아닌 총부담을 본다
| 법원 납부 매각대금 | 30,184,000원 |
|---|---|
| 임차인 예상배당 | 29,240,688원 |
| 임차보증금 미배당 | 80,759,312원 |
| 매수인 실질취득 | 110,943,312원 |
| 감정가 대비 | 126.1% · 감정가보다 22,943,312원 높음 |
실질취득액 110,943,312원은 최저가 30,184,000원과 임차보증금 인수액 80,759,312원을 합한 금액입니다. 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 더 내려가면 임차인 배당액은 감소하고 인수액은 증가합니다. 즉 유찰이 추가돼도 총부담은 보증금 110,000,000원 부근에서 크게 낮아지지 않습니다.
④ 회차별 인수 구조 — 더 유찰돼도 총부담은 고정형
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 신청채권자 배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰 · 감정가 34% | 30,184,000원 | 80,759,312원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 21,128,800원 | 89,651,518원 | 0원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 감정가 17% | 14,790,159원 | 95,876,064원 | 0원 | 0원 |
추가 유찰 시 법원에 내는 매각대금은 21,128,800원, 14,790,159원으로 낮아지지만, 매수인이 인수할 임차보증금은 각각 89,651,518원, 95,876,064원으로 커집니다. 최저가 하락분이 인수액 증가로 이동하는 구조이므로, 회차가 내려가는 것만으로 투자금이 획기적으로 줄어들지 않습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 30,184,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 943,312원 |
| 1. 임차인 한관희 보증금 | 110,000,000원 | 29,240,688원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 부족분 80,759,312원은 매수인 인수로 계산했습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당절차에서 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트로 분류되지만 실제 이용 형태는 도시형생활주택-원룸형입니다. 일반적인 가족형 아파트와 수요층이 다를 수 있습니다.
- 입지. 부천역 북서측 인근으로 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 및 숙박시설이 함께 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 부천역이 있어 교통상황은 대체로 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 내 10층 1004호이며, 사용승인일은 2013.03.14입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기·기계식 주차장설비가 설치돼 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 과밀억제권역과 철도보호지구에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득액 확인. 현재 회차 기준 법원 납부액 30,184,000원과 임차보증금 인수액 80,759,312원을 함께 계산해야 합니다.
- 임차보증금 변제 여부 재확인. 배당기일까지 임차인이 별도로 보증금을 변제받았는지, 임차권 말소 조건이 생겼는지 원본 기록을 확인해야 합니다.
- 점유·명도 상태 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유자와 실제 사용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금·배당 변동 확인. 당해세와 최우선변제 등 실제 배당순위에 영향을 주는 항목을 매각기일 전 다시 대조해야 합니다.
- 기계식 주차장 확인. 주차 가능 차량 조건과 현재 작동·관리 상태를 확인하는 것이 필요합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 제시되지 않았으므로 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 인근 동일 유형 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역을 직접 확인한 뒤 응찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가는 내려가도 총부담은 내려가지 않는다”
이 물건의 최저매각가는 감정가 88,000,000원의 34.3%인 30,184,000원입니다. 숫자만 보면 세 차례 유찰된 저가 물건처럼 보이지만, 대항력 있는 임차인의 보증금은 110,000,000원이고 현재 예상 미배당액은 80,759,312원입니다. 이를 합친 실질취득은 110,943,312원으로 감정가의 126.1%입니다.
추가 유찰 시에도 낙찰가가 줄어드는 만큼 임차보증금 인수액이 늘어납니다. 따라서 이 사건은 유찰 횟수나 최저가 할인율이 아니라 임차보증금 전액 변제 여부와 인수액이 승부처입니다. 현재 권리관계 그대로라면 최저가는 낮지만 총부담은 높은 대항력 임차인 인수형으로, 가격과 권리 모두 보수적인 접근이 필요합니다.