최저가는 1.2691억이지만, 말소동의 확약 이행이 전부다 — 부천 디와이팰리스 403호

인천지방법원 2024타경54704. 부천시 소사구 괴안동 디와이팰리스 나동 4층 403호, 감정 이용상태는 도시형생활주택-단지형다세대입니다. 2020년 6월 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물 중 4층이며, 대상면적은 39.24㎡입니다. 소유자 백상훈 씨는 2021년 5월 255,000,000원에 소유권을 취득했고, 현재 경매 최저가는 감정가의 49%인 126,910,000원까지 내려와 있습니다.

하지만 최저가만으로 가격을 판단하면 안 됩니다. 임차인 강상욱 씨는 2021년 5월 28일 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021년 4월 27일입니다. 말소기준인 2022년 11월 10일 주택도시보증공사 가압류보다 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다. 현재 매각가 가정에서는 보증금 255,000,000원 가운데 124,333,260원만 배당되고, 130,666,740원이 미배당됩니다.

원칙대로라면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 매수인의 총부담은 보증금 부근에서 거의 고정됩니다. 다만 이 사건에는 한국주택금융공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 그 확약이 해당 임차권에 관해 정상 이행되면 강상욱 씨 관련 인수액은 실질 0원*으로 봅니다. 이 확약은 강상욱 씨의 임차권에만 적용되며, 다른 임차인은 확인되지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 빠르다

등기부상 2020년 7월 설정된 경인북부수산업협동조합 근저당권 3,796,000,000원은 2021년 4월 26일 해지로 말소됐습니다. 그 다음 날인 2021년 4월 27일 강상욱 씨의 임대차계약과 확정일자가 존재하고, 2021년 5월 28일 전입·점유가 시작됐습니다. 이후 2022년 11월 10일 주택도시보증공사 가압류가 말소기준이 되었으므로, 강상욱 씨는 말소기준보다 앞선 대항력 임차인입니다.

주택도시보증공사 가압류, 국·부천시·국민건강보험공단의 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 강상욱 씨의 주택임차권등기도 등기 자체는 매각으로 소멸하지만, 보증금 미배당액은 대항력 때문에 원칙상 매수인에게 이어집니다. 이 사건에서는 말소동의 확약서 이행 여부가 그 인수 위험을 제거하는 별도 조건입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

③ 낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 고정

확약이 없다면 최저가가 126,910,000원에서 101,528,000원, 81,222,400원으로 내려가도 인수액이 130,666,740원에서 155,693,392원, 175,639,603원으로 증가합니다. 매수인의 총부담은 계속 약 257,000,000원에 머뭅니다. 따라서 이 물건은 유찰 횟수만 보고 “감정가의 49%라 싸다”고 평가할 수 없습니다.

④ 시세 비교 — 거래 1건, 면적은 다르다

디와이팰리스의 확인된 최근 거래는 2026년 2월 34.67㎡·4층 190,000,000원 1건입니다. 대상 물건은 39.24㎡로 면적이 일치하지 않으며, 최근 12개월 평균도 이 1건과 같은 190,000,000원입니다. 따라서 66.8%라는 수치는 확약 이행 시의 참고 지표이지, 동일 면적 다수 거래로 확인된 확정 시세 할인율은 아닙니다.

확약이 이행되면 최저가 126,910,000원은 최근 거래의 66.8%로 내려갑니다. 반대로 확약이 이행되지 않아 보증금 미배당액을 인수하면 총부담 257,576,740원은 최근 거래보다 67,576,740원 높습니다. 가격 메리트는 확약 이행 여부와 분리할 수 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 126,910,000원 가정)

경인북부수산업협동조합 근저당권은 등기상 2021.04.26. 해지로 말소됐으며, 위 표에서는 해당 채권액의 예상배당이 0원으로 계산돼 있습니다. 국세·지방세 등 당해세가 있으면 임차인 배당액과 룰상 미배당액은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 공동주택인 도시형생활주택-단지형다세대로 이용 중이며, 2020년 6월 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물입니다.
• 주위환경. 부광로42번길 일대에 각급학교, 아파트 등 공동주택, 단독주택과 근린생활시설이 소재합니다.
• 교통. 차량출입과 주정차가 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
• 도로. 장방형 평지의 공동주택 부지로, 남동측과 남서측 포장도로에 각각 접합니다.
• 설비. 위생·급배수·승강기·화재탐지·도시가스난방 설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역이며 소로2류에 접합니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 환금성. 27세대 소규모 다세대이고 최근 비교 거래가 1건뿐이며 대상 면적과 달라, 매도 가격 산정 시 추가 거래 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문. 한국주택금융공사의 말소동의 범위, 효력 발생 조건, 유효기간과 매수인에게 요구되는 절차를 원문으로 확인하세요.
• 임차권 말소·인도 연동. 등기 말소만으로 점유가 자동 해소되는 것은 아니므로 강상욱 씨의 퇴거·열쇠 인도 조건까지 확인하세요.
• 인수액 이중 시나리오. 입찰가 계산표에 확약 이행 시 0원*과 불이행 시 130,666,740원을 모두 반영하세요.
• 세금 압류. 국·부천시 등의 압류가 있으므로 당해세 여부와 배당 순위를 확인하세요. 선순위 차감이 있으면 임차인 미배당액이 늘 수 있습니다.
• 면적별 시세. 확인 거래는 34.67㎡이고 대상은 39.24㎡입니다. 동일 면적·동일 동급 다세대 거래를 추가 확인하세요.
• 6회 유찰 원인. 권리 조건, 점유, 확약 절차와 소규모 단지 환금성이 반복 유찰에 미친 영향을 현장에서 확인하세요.
• 관리비·시설 상태. 공용부분 관리비 체납, 누수·결로, 승강기와 도시가스 설비 상태를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 배당요구 자료를 직접 대조하세요.

맺으며 — “49% 낙찰가”가 아니라 “확약 이행”을 사는 물건

이 물건의 겉모습은 감정가 259,000,000원이 6회 유찰돼 126,910,000원까지 떨어진 할인 물건입니다. 그러나 권리구조의 중심에는 보증금 255,000,000원의 대항력 임차인이 있습니다. 확약이 없다면 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 총부담은 약 257,000,000원에 고정됩니다.

반대로 한국주택금융공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 실제 이행돼 강상욱 씨 관련 인수가 해소되면 실질취득은 126,910,000원으로 낮아집니다. 최근 거래 190,000,000원보다 낮지만, 비교 거래는 1건이고 면적도 다르며, 본건은 단지 평균보다 많은 6회 유찰 상태입니다.

결론은 조건부 검토. 확약의 법적 효력과 이행 절차를 원문으로 확정하기 전에는 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 확약 이행과 임차권 말소·인도가 동시에 확보될 때만 현재 최저가를 기준으로 검토할 수 있는 물건입니다.