인천지방법원 2024타경54872. 부천시 오정구 내동 삼성하이츠빌 6층 601호는 감정가 206,000,000원에서 13회 유찰되어 최저매각가가 1,996,000원까지 내려간 물건입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 것처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 최저매각가가 아니라 선순위 임차보증금입니다.
임차인 신현우는 2020.12.02 전입했고 2020.11.23 확정일자를 받았습니다. 2024.11.06에는 보증금 160,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 이러한 권리관계는 2024.11.25 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 해당 임차권이 보증금을 전액 배당받지 못하면 매수인에게 인수된다는 내용이 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경54872 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 신흥로401번길 32, 6층 601호 (내동, 삼성하이츠빌) |
| 물건종류 | 근린시설 · 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소) · 현황 주거용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 6층 건물 중 6층 601호 |
| 면적 참고 | 49.265㎡ · 기존 말소 임차권의 등기 범위 62.73㎡는 현 임차인의 면적 근거로 사용하지 않음 |
| 소유자 | 임미화 · 2016.01.26 소유권이전 · 당시 거래가액 265,000,000원 |
| 감정가 | 206,000,000원 |
| 최저매각가 | 1,996,000원 (13회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 신현우 / 160,124,900원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 실제 임차인 | 신현우 1명 · 임차보증금 160,000,000원 |
| 매수인 인수 추정 | 158,439,928원 |
| 실질취득 추정 | 160,435,928원 · 기타 취득비용 제외 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 인수한다
과거 경서농업협동조합의 근저당권은 2016.01.26 설정됐으나 2020.12.01 등기 말소됐습니다. 과거 이성하 명의 임차권도 2019.09.19 말소된 권리입니다. 이미 말소된 권리들을 현재 매수인 인수금액에 다시 더해서는 안 됩니다.
현재 유효한 핵심 권리는 을구 순위 5번 신현우의 주택임차권등기입니다. 2024.11.25 강제경매개시결정을 말소기준으로 볼 때, 임차권등기는 그보다 먼저 설정됐습니다. 임차인은 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구에 따라 우선변제도 행사할 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 범위 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 신현우 을구 순위 5번 |
건물의 전부 주거 (임차권등기) |
160,000,000원 | 전입 2020.12.02 확정 2020.11.23 점유개시 2020.11.30 |
대항력 있음 우선변제 가능 미배당 승계 |
| 임대차계약일 | 2020.11.16 |
|---|---|
| 점유개시일 | 2020.11.30 |
| 주민등록일 | 2020.12.02 |
| 확정일자 | 2020.11.23 |
| 임차권등기 | 2024.11.06 · 을구 순위 5번 |
| 배당요구 | 신고 있음 · 2024.11.06 |
| 임차보증금 | 160,000,000원 |
| 예상 우선배당 | 1,560,072원 |
| 예상 미배당 보증금 | 158,439,928원 |
| 매수인 부담 | 인수 보증금 전액 배당 전까지 미배당분 승계 |
임차인 신현우는 이 사건의 신청채권자이기도 합니다. 임차인과 신청채권자가 동일하다는 사실만으로 가장임차인이라고 단정할 수는 없습니다. 등기부상 소유자와 기존 근저당 채무자는 임미화로 표시됩니다. 임대차의 진정성에 의문이 있다면 임대차계약서, 보증금 지급내역 및 관련 사건기록을 별도로 확인해야 합니다. 확인되지 않은 의혹을 근거로 명세서상 인수권리를 임의로 제외해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 비교 거래보다 먼저 실질취득을 보라
삼성하이츠빌의 확인된 실거래는 2022.05와 2023.03 거래입니다. 비교 자료의 평균은 210,000,000원이지만, 거래 면적이 각각 36.7㎡와 34.77㎡로 본건의 49.265㎡와 일치하지 않습니다. 더욱이 거래 시점도 현재 매각기일과 차이가 큽니다. 따라서 해당 평균을 본건의 현재 시세로 확정하거나, 실질취득과 비교해 할인율을 산출하는 것은 적절하지 않습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.03 | 34.77㎡ | 3층 | 220,000,000원 |
| 2022.05 | 36.7㎡ | 3층 | 200,000,000원 |
| 참고 평균 | 면적 불일치 | 2건 | 210,000,000원 |
제시된 평균 210,000,000원은 최근 시세 판단에 필요한 최신 동일면적 거래를 대체할 수 없습니다. 특히 본건은 등기·건축물대장상 근린시설이면서 현황 주거용이므로, 다른 면적의 거래가와 단순 비교하기 전에 거래 물건의 공부상 용도와 실제 이용상태까지 일치하는지 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,996,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 435,928원 |
| 1. 임차인 신현우 보증금(우선변제) | 160,000,000원 | 1,560,072원 |
| 2. 경매 신청채권 · 신현우 | 160,124,900원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 보증금 | 160,000,000원 | 158,439,928원 |
집행비용과 배당은 추정치입니다. 매각대금 1,996,000원은 집행비용 435,928원과 임차인 배당 1,560,072원으로 모두 사용됩니다. 신청채권자 신현우와 임차인 신현우는 동일인이지만 청구금액과 보증금은 별도 집계로 표시되어 있으므로 이를 합산해 별개의 임차보증금으로 취급하지 않습니다. 당해세·최우선변제는 미반영이며 실제 배당 및 인수액은 변경될 수 있습니다.
⑤ 회차별 실질취득 — 유찰돼도 보증금은 사라지지 않는다
향후 회차에서 최저매각가가 더 내려가더라도, 보증금 160,000,000원이 전액 배당되지 않는 한 미배당 보증금은 매수인에게 인수됩니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 예상배당도 줄고 인수금액이 증가하는 구조입니다.
| 회차 | 매각가 | 보증금 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 13회 유찰 | 1,996,000원 | 1,560,072원 | 158,439,928원 | 160,435,928원 |
| 14회 유찰 시 | 1,397,200원 | 972,050원 | 159,027,950원 | 160,425,150원 |
| 15회 유찰 시 | 978,039원 | 560,434원 | 159,439,566원 | 160,417,605원 |
실질취득 추정은 각 회차 매각가와 미배당 보증금의 합계입니다. 집행비용 추정치의 차이로 합계가 소폭 변동하며, 취득세·등기비용·명도비용·관리비 등 별도 비용은 포함하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 부천시 오정구 내동 소재 내동중학교 북측 인근입니다. 주변에는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 등 대중교통시설이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 내 6층 601호입니다. 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기 및 화재경보기 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 부지 남측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접하고 북측으로 막다른 도로에 접합니다.
- 용도. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)이지만 현황은 주거용으로 판단됩니다. 공부상 용도와 실제 이용상태가 일치하지 않는 점을 반드시 확인해야 합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 항공표면, 과밀억제권역, 가축사육제한구역 및 상대보호구역 등에 관한 사항이 확인됩니다.
- 공시지가. 2,244,000원/㎡입니다. 토지면적 163.5㎡는 토지 관련 자료의 면적이며 본건의 개별 전용면적이나 대지권 면적으로 혼용해서는 안 됩니다.
- 규모·환금성. 삼성하이츠빌은 16세대, 2015.11.20 준공 건물입니다. 실거래 표본이 제한적이고 본건과 면적도 달라 환금성을 낙관하기 어렵습니다. 13회 유찰 이력까지 고려해 실제 매수 수요를 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 판단. 최저가 1,996,000원이 아니라 낙찰가와 인수 보증금을 더한 160,435,928원을 현재 회차의 분석 기준으로 사용해야 합니다.
- 임차보증금 확인. 신현우의 보증금 160,000,000원, 대항력, 우선변제 및 임차권등기 내용을 최신 매각물건명세서와 대조하세요.
- 배당 결과 확인. 현재 예상배당은 1,560,072원이며 인수 추정은 158,439,928원입니다. 집행비용, 우선순위 및 실제 배당 결과가 달라지면 인수액도 달라질 수 있습니다.
- 신청채권 관계 확인. 임차인과 경매 신청채권자가 동일인입니다. 청구액 160,124,900원의 구성, 임대차계약서, 보증금 지급내역 및 배당요구 내용을 확인하세요.
- 공부상 용도 확인. 제2종근린생활시설(사무소)을 현황 주거용으로 이용하고 있습니다. 적법한 이용 가능성과 용도변경 문제를 입찰 전에 확인하세요.
- 최신 시세 재확인. 확인된 거래는 2022~2023년의 다른 면적 거래입니다. 본건과 면적·용도·이용상태가 유사한 최신 거래를 확보하기 전에는 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 유찰 원인 조사. 13회 유찰된 물건입니다. 임차보증금 인수 외에 매각조건, 물건의 실제 상태 및 수요에 영향을 주는 사유가 있는지 확인하세요.
- 명도와 보증금 반환. 임차권등기 및 실제 점유 상태를 확인하고, 인수 보증금의 반환과 임차권등기 말소에 필요한 절차와 자금을 검토하세요.
- 관리비·추가 비용. 체납 관리비, 취득세, 등기비용, 명도비용 등을 별도로 확인하고 전체 취득비용에 반영하세요.
- 최종 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 사건기록을 매각기일 전에 최신본으로 확인하세요.
맺으며 — “199만원 낙찰 ≠ 199만원 취득”
이 물건의 가장 큰 위험은 최저매각가가 지나치게 작아 보인다는 점입니다. 13회 유찰로 최저가는 1,996,000원이 됐지만, 실제 임차인 신현우의 보증금 160,000,000원 중 158,439,928원을 매수인이 인수할 것으로 추정됩니다. 현재 회차 실질취득 추정액은 160,435,928원입니다.
추가 유찰되더라도 미배당 보증금이 늘어나 전체 부담은 보증금 160,000,000원 부근에 머무릅니다. 따라서 최저가가 더 내려간다는 이유만으로 가격 매력이 커지는 구조가 아닙니다.
여기에 건축물대장상 근린시설과 현황 주거용의 불일치, 13회 유찰, 본건과 면적이 다르고 오래된 실거래 자료라는 문제가 있습니다. 참고 평균 210,000,000원만으로 현재 시장가치를 확정할 수 없으며, 실질취득이 저렴하다는 판단도 유보해야 합니다.
결론적으로, 선순위 보증금 인수가 확실한 핵심 위험이며 실질취득비용과 현재 시장가치의 비교가 아직 충분하지 않습니다. 입찰 판단에 앞서 최종 배당 가능액, 공부상 용도 문제, 동일 조건의 최신 거래 및 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
