인천지방법원 2024타경55110. 부천시 소사구 괴안동 에스케이파인빌 비동 4층 402호, 전용 67.90㎡의 복층형 다세대주택입니다. 감정가 326,200,000원에서 7회 유찰돼 최저가가 26,865,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 감정가의 8.24%에 살 수 있는 물건처럼 보이지만, 권리분석의 기준은 최저가가 아니라 최저가와 인수금액을 합친 실질취득액입니다.
조민형은 말소기준권리인 2020.05.18. 주택도시보증공사 가압류보다 앞선 2019.01.25. 전입·점유를 갖추고, 확정일자와 배당요구도 확보했습니다. 보증금 264,000,000원 중 현재 최저가에서 예상되는 배당은 25,981,430원에 불과해, 나머지 238,018,570원이 매수인에게 승계됩니다. 결국 현재 회차 총 부담은 26,865,000원 + 238,018,570원 = 264,883,570원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경55110 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 안곡로85번길 12, 비동 4층 402호 (괴안동, 에스케이파인빌) |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택(복층구조) · 67.90㎡ · 철근콘크리트구조 5층 중 4층 |
| 복층 구성 | 복수층 하층 36.72㎡ · 복수층 상층 31.18㎡ |
| 소유자 | 진현철 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 326,200,000원 / 26,865,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 349,658,958원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 사용승인 / 규모 | 2017.09.28. / 19세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 핵심
말소기준권리는 2020.05.18. 접수된 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후 국세·지방세 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 조민형의 전입·점유는 2019.01.25.로 말소기준권리보다 빠릅니다. 2021.02.15. 임차권등기까지 마쳤으므로, 매각물건명세서 기재대로 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 미배당 잔액을 매수인이 인수합니다.
② 임차인·점유자 분석
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조민형 4층 402호 67.90㎡ | 2019.01.25. 2018.02.26. | 264,000,000원 | 대항력 있음 | 배당요구 완료 | 238,018,570원 인수 |
| 임항선 | 2021.04.27. 확정일자 확인 필요 | 확인 필요 | 전입일 기준 없음 | 확인 필요 | 전입일 기준 없음 |
| 김선일 | 2023.12.11. 확정일자 확인 필요 | 확인 필요 | 전입일 기준 없음 | 확인 필요 | 전입일 기준 없음 |
조사상 점유·임차 관계인은 3명입니다. 임항선과 김선일은 전입일이 말소기준권리 이후이므로 현재 확인된 전입일만 기준으로는 대항력이 없습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 현장 점유 형태와 실제 임대차관계는 매각물건명세서 및 주민등록 원본으로 다시 대조해야 합니다. 이 사건에서 확정적으로 계산되는 주된 인수위험은 조민형의 미배당 보증금입니다.
③ 회차별 실질취득 — 유찰의 착시
| 회차 가정 | 매각가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 7회 유찰 · 감정가 8.24% | 26,865,000원 | 238,018,570원 | 264,883,570원 |
| 8회 유찰 시 감정가 5.77% | 18,805,500원 | 245,932,999원 | 264,738,499원 |
| 9회 유찰 시 감정가 4.04% | 13,163,850원 | 251,473,099원 | 264,636,949원 |
최저가는 26,865,000원에서 18,805,500원, 13,163,850원으로 크게 내려가지만, 실질취득액은 264,883,570원에서 264,738,499원, 264,636,949원으로 거의 변하지 않습니다. 낙찰가가 낮아진 만큼 임차보증금 인수액이 증가하기 때문입니다. 이 물건의 가격 판단 기준은 감정가 대비 최저가 할인율이 아니라 약 264,000,000원의 실질취득액입니다.
④ 시세 비교 — 최근 평균과 같고 최신 거래보다 높다
에스케이파인빌의 확인된 최근 거래는 2건입니다. 비교 거래의 면적은 61.97㎡로 본건 67.90㎡와 차이가 있어 절대적인 동일 조건 비교에는 한계가 있지만, 낮은 최저가가 실제 가격 메리트로 이어지는지 판단하는 참고선으로 사용할 수 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 61.97㎡ | 3층 | 250,000,000원 |
| 2024.07 | 61.97㎡ | 2층 | 280,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 265,000,000원 |
| 현재 실질취득 | 67.90㎡ | 4층 | 264,883,570원 |
최저가만 비교하면 최근 12개월 평균의 10.1%에 불과하지만, 이는 인수할 보증금을 제외한 수치입니다. 인수금을 더한 실질취득액 264,883,570원은 최근 평균 265,000,000원보다 116,430원 낮아 사실상 같은 가격입니다. 최신 거래 250,000,000원과 비교하면 14,883,570원 높아 약 106.0% 수준입니다.
두 건의 시간 순서만 놓고 보면 2025.03 거래가는 2024.07 거래가보다 30,000,000원 낮습니다. 거래 표본이 2건뿐이라 단지 전체의 확정적인 하락 추세로 단정할 수는 없지만, 적어도 최신 거래보다 높은 실질취득액을 두고 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 26,865,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 883,570원 |
| 1. 임차인 조민형 보증금 | 264,000,000원 | 25,981,430원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,566,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 10번 · 서울보증보험 주식회사 | 349,658,958원 | 0원 |
| 4. 갑구 12번 · 서울보증보험 주식회사 | 349,658,958원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
조민형의 보증금 미배당액 238,018,570원은 매수인이 인수하는 계산입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 우선 차감되면 임차인 배당액은 줄고 매수인의 인수액은 늘어날 수 있습니다.
⑥ 물건 상태·입지·환금성
- 이용상태. 다세대주택 복층구조로 이용 중이며, 건축물대장상 하층 36.72㎡와 상층 31.18㎡로 기재되어 있습니다.
- 위반건축물. 집합건축물대장에 무단증축·조립식패널조·주거용 10㎡에 관한 위반건축물 시정계고가 등재되어 있습니다. 제시외 건물은 매각에 포함된 것으로 기재됐지만, 시정·철거·이행강제금 가능성은 별도 확인이 필요합니다.
- 입지. 부안초등학교 남서측 인근의 기존 주거지역으로, 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며 대중교통 여건은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·개별난방·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 사다리형 평지의 주거용 건부지이며 서측 약 5미터 포장도로에 접합니다. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 19세대 규모의 다세대주택이고 확인된 최근 거래가 2건뿐입니다. 제공된 단지 경매 통계도 평균 유찰 7.0회, 낙찰률 0%로 나타나 환금성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 상한 설정. 최저가 26,865,000원이 아니라 인수금까지 더한 264,883,570원을 기준으로 최근 거래와 비교해야 합니다.
- 조민형 보증금 원본 대조. 임대차계약서, 전입일, 점유개시일, 확정일자, 임차권등기 및 배당요구 상태를 매각물건명세서 원본과 다시 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 4건의 교부청구액과 법정기일을 확인해야 정확한 임차인 배당액과 매수인 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 점유자 3명 확인. 조민형 외 임항선·김선일의 실제 점유 여부, 세대 구성, 임대차관계 및 인도 협의 상대방을 현장에서 확인해야 합니다.
- 위반건축물 조치 확인. 무단증축 10㎡의 위치, 시정명령 진행상태, 철거비, 이행강제금과 금융기관 담보평가 영향을 확인해야 합니다.
- 복층·제시외 부분 확인. 하층 36.72㎡와 상층 31.18㎡의 실제 이용 상태, 제시외 건물의 매각 포함 범위와 건축물대장 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 표본 한계 반영. 최근 거래는 61.97㎡ 2건으로 본건 67.90㎡와 면적 차이가 있습니다. 내부 상태와 위반건축물 할인까지 반영해 보수적으로 평가해야 합니다.
맺으며 — “2,686만원에 사는 물건이 아니다”
이 사건의 핵심은 7회 유찰도, 감정가 대비 8.24%라는 숫자도 아닙니다. 대항력 있는 조민형의 보증금 264,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 매수인이 떠안을 미배당액이 증가합니다. 현재 회차의 실질취득액은 264,883,570원으로 최근 12개월 평균 265,000,000원과 사실상 같고 최신 거래 250,000,000원보다 높습니다.
여기에 무단증축 10㎡가 등재된 복층 위반건축물, 3명의 점유·임차 관계인, 당해세 배당 변수, 19세대 다세대주택의 제한적인 거래 표본이 겹칩니다. 최저가 착시가 매우 강하고 권리·물건·환금성 위험이 동시에 존재하는 사건입니다. 결론은 명확합니다. 최저가만 보면 초저가이지만, 실질취득 기준으로는 최근 시세보다 싸지 않습니다.