인천지방법원 2024타경55349. 부천시 오정구 내동 ‘더-편한’ 5층 502호로, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)으로 이용 중인 전용 41.67㎡ 물건입니다. 2019.05.28 이병호 명의로 소유권이 이전되었고, 2024.12.02 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 등기 데이터상 말소기준은 이 2024.12.02 강제경매개시결정입니다.
문제는 그보다 앞선 2023.09.07에 장현우 명의의 주택임차권등기가 있다는 점입니다. 보증금은 240,000,000원이고, 주민등록일자는 2021.07.08, 경정된 점유개시일자는 2021.08.27, 경정된 확정일자는 2021.08.06입니다. 따라서 등기 순위만 놓고 보면 말소기준권리보다 앞선 선순위 임차권입니다. 다만 이 사건에는 해당 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있다는 점이 결론을 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경55349 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 신흥로401번길 27, 5층 502호 (내동, 더-편한) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택) · 전용 41.67㎡ · 5층 건물 내 5층 |
| 사용승인 | 2019.01.24 |
| 소유자 | 이병호 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 99,960,000원 (4회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 확약이 핵심
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·전입·확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장현우 건물의 전부 · 주거 | 전입 2021.07.08 점유 2021.08.27(경정) 확정 2021.08.06(경정) | 240,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 확인 | 실질 0원 말소동의 확약 |
을구 3-2번은 새로운 별도 임차인이 아니라 기존 을구 3번 주택임차권의 경정등기입니다. 점유개시일자와 확정일자가 경정된 것이므로 이를 별개의 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 이 사건의 실제 임차인은 1명으로 봅니다.
③ 가격 비교 — 39.2%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 단정하면 안 된다
비교 가능한 실거래 자료는 ‘더편한’의 2021.08 거래 1건입니다. 거래가는 255,000,000원, 전용면적은 46.87㎡, 5층입니다. 대상은 전용 41.67㎡이므로 면적이 일치하지 않으며, 비교표본도 단 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 46.87㎡ | 5 | 255,000,000원 |
데이터상 최저가 99,960,000원은 비교 실거래 255,000,000원의 39.2%입니다. 그러나 이 숫자는 2021.08의 단일 거래이고 전용면적도 대상과 다르므로, 현재 시점의 정확한 시세 할인율로 그대로 받아들이기는 어렵습니다. 말소동의 확약을 반영하면 실질취득은 99,960,000원이지만, 이 한 건만으로 “현재 시세보다 확실히 싸다”고 결론 내릴 근거는 충분하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 99,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,199,280원 |
| 1. 임차인 장현우 보증금 | 240,000,000원 | 97,760,720원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 놓고 보면 장현우 보증금의 미배당액은 142,239,280원으로 산출됩니다. 다만 이 사건은 해당 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 있으므로, 본 리포트에서는 매수인의 실질 인수액을 0원으로 반영합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 회차별 구조 — 확약이 없으면 유찰될수록 ‘미배당 인수’가 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 49% | 99,960,000원 | 142,239,280원 |
| 5회 유찰 시 · 39% | 79,968,000원 | 161,871,424원 |
| 6회 유찰 시 · 31% | 63,974,400원 | 177,577,139원 |
이 표는 말소동의 확약을 제외한 룰상 계산입니다. 선순위 대항력 임차인의 보증금이 매각가보다 큰 인수형 구조에서는 매각가가 내려갈수록 배당되는 금액이 줄고 미배당액이 늘어, “최저가만 싸지는 것”이 실제 취득비용을 같은 폭으로 낮춰주지 않습니다. 다만 이 사건은 장현우 임차권에 말소동의 확약이 제출되어 있으므로, 본 분석의 실질 인수액은 0원으로 처리합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시 오정구 내동 소재 내동중학교 북측 인근. 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 업무시설, 근린시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물의 5층 502호. 위생·급배수·승강기·난방·도시가스 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 8미터의 포장도로를 이용합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역·상대보호구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 2,244,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
- 환금성. 총 12세대이고 비교 가능한 실거래가 1건에 그쳐 재매각 가격대를 촘촘하게 확인하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약 원문 확인. 이 사건의 핵심은 장현우 임차권 자체보다 주택도시보증공사의 말소동의 확약입니다. 입찰 전 확약서 원문과 적용 대상이 을구 3번 임차권 전체에 정확히 일치하는지 대조해야 합니다.
- 임차권 경정 내용 확인. 을구 3-2번에서 점유개시일자는 2021.08.27, 확정일자는 2021.08.06으로 경정되어 있습니다. 별도 임차인이 아니라 기존 임차권의 경정이라는 점을 원본 등기와 함께 확인해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 임차권등기와 현재 실제 점유상태는 별개일 수 있으므로 현황조사와 현장 확인을 통해 현재 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 실거래 보완. 제공된 거래는 2021.08의 46.87㎡ 1건으로 대상 41.67㎡와 면적이 다릅니다. 동일·유사 면적의 최신 거래와 인근 다세대 매물을 추가 확인해야 합니다.
- 다회 유찰 원인 점검. 현재 4회 유찰 상태이고 건물 통계상 평균 유찰 횟수도 3.1회입니다. 권리 외에 내부 상태·명도·주차·관리·환금성 등 가격에 반영된 원인이 있는지 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·감정평가서와 실제 배당관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 이 사건의 숫자는 ‘99,960,000원’, 핵심 문서는 ‘말소동의 확약’
이 물건은 표면만 보면 감정가 204,000,000원에서 4회 유찰되어 99,960,000원까지 내려온 다세대입니다. 그러나 권리분석의 출발점은 가격이 아니라 240,000,000원의 선순위 주택임차권입니다. 배당표만 계산하면 142,239,280원의 미배당이 남아 전형적인 인수형 구조가 되지만, 매각물건명세서에 해당 임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 있어 본 분석에서는 실질 인수 0원, 실질취득 99,960,000원으로 봅니다.
다만 가격 쪽은 별도로 보수적으로 봐야 합니다. 비교 실거래는 2021.08의 255,000,000원 단 1건이고 전용 46.87㎡로 대상 41.67㎡와도 일치하지 않습니다. 12세대 다세대에 4회 유찰이라는 조건까지 감안하면, 이 사건은 “최저가가 감정가의 49%라서 싸다”가 아니라 “확약의 효력을 원문으로 확인한 뒤 현재 시장가격과 환금성을 다시 검증해야 하는 물건”으로 보는 것이 맞습니다.
