인천지방법원 2024타경55349. 부천시 오정구 내동 ‘더-편한’ 5층 502호, 전용 41.67㎡ 다세대주택입니다. 감정가 204,000,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가는 142,800,000원까지 내려왔습니다. 표면상 감정가의 70%이지만, 이 사건은 낙찰가만으로 취득원가를 계산하면 안 됩니다. 말소기준인 2024.12.02 강제경매개시결정보다 앞선 임차권이 존재하고, 배당 시뮬레이션상 박우진의 보증금 229,000,000원 중 88,999,200원이 배당되지 않아 매수인에게 남기 때문입니다.
따라서 현재 회차의 실질취득은 142,800,000원 + 88,999,200원 = 231,799,200원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 박우진 미배당액이 늘어나므로, 총취득원가는 약 231,000,000원대에서 거의 고정됩니다. 이 물건의 가격 판단 기준은 최저가 142,800,000원이 아니라 실질취득 약 231,800,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경55349 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 신흥로401번길 27, 5층 502호 (내동, 더-편한) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택·단지형다세대주택) · 전용 41.67㎡ · 5층 건물 중 5층 |
| 사용승인 / 규모 | 2019.01.24 · 총 12세대 |
| 소유자 | 이병호 (2019.05.28 소유권이전, 원인 2019.01.22 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 142,800,000원 (3회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 범위
말소기준은 근저당권이 아니라 2024.12.02 강제경매개시결정입니다. 박우진과 장현우의 임차권은 모두 그보다 앞서 등기되어 있어 원칙적으로 매각만으로 자동 소멸한다고 볼 수 없습니다. 실제 임차인은 2명이며, 2024.03.12 등기는 새로운 임차인이 아니라 장현우 임차권의 점유개시일과 확정일자를 고친 경정등기입니다.
| 임차인 | 임차 범위 | 주요 일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박우진 | 5층 502호 41.67㎡ | 계약 2019.03.23 점유 2019.05.08 주민등록 2019.05.09 확정 2019.04.25 | 229,000,000원 | 대항력 有 우선변제 승계 88,999,200원 |
| 장현우 | 건물의 전부 | 계약·주민등록 2021.07.08 점유 2021.08.27 확정 2021.08.06 | 240,000,000원 | 대항력 有 우선변제 승계 0원* |
② 시세 비교 — 최저가 56%가 아니라 실질취득 90.9%
확인되는 실거래는 2021.08 한 건으로, 전용 46.87㎡·5층·거래가 255,000,000원입니다. 대상 물건은 전용 41.67㎡이므로 면적이 일치하지 않고, 거래 시점도 2026.07.15 매각기일과 상당한 간격이 있습니다. 한 건의 과거 거래만으로 현재 시세를 확정하기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 2021.08 | 46.87㎡ | 5 | 255,000,000원 | 대상 41.67㎡와 면적 불일치 |
최저매각가 142,800,000원만 놓고 보면 참고 거래 255,000,000원의 56.0%입니다. 그러나 박우진 인수액을 더한 실질취득 231,799,200원은 참고 거래의 90.9%입니다. 여기에 취득세·명도비용·수리비·미납 관리비가 추가될 수 있으므로, 56%라는 숫자를 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰(70%) | 142,800,000원 | 88,999,200원 | 231,799,200원 |
| 4회 유찰 시(56%) | 114,240,000원 | 117,159,360원 | 231,399,360원 |
| 5회 유찰 시(44.8%) | 91,392,000원 | 139,653,056원 | 231,045,056원 |
③ 예상배당표 (매각가 142,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,799,200원 |
| 1. 임차인 박우진 보증금 | 229,000,000원 | 140,000,800원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
박우진 보증금 부족분 88,999,200원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 청구액 240,000,000원 전액이 미배당되는 구조입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 내동중학교 북측 인근이며, 주위는 단독주택·다세대주택·아파트·업무시설·근린시설이 혼재합니다. 전반적인 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 2019.01.24 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물의 최상층 502호입니다. 승강기·난방·도시가스·급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 도로·토지. 북측 약 8m 포장도로를 이용하며, 토지는 평탄한 세로장방형입니다. 제2종일반주거지역이고 공시지가는 2,244,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고, 소로2류 도로에 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
- 환금성. 총 12세대의 소규모 다세대주택이고 확인되는 실거래는 1건입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.3회이며, 확인된 낙찰률은 0.0%로 가격 산정과 재매각 계획을 보수적으로 잡아야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 상한 설정. 현재 회차의 기준 원가는 최저가 142,800,000원이 아니라 인수액을 합친 231,799,200원입니다.
- 박우진 권리 원본 대조. 2021.08.12 임차권등기 말소와 배당표상 우선변제·인수 계산이 함께 존재하므로, 매각물건명세서와 배당요구 서류에서 실제 인수 여부를 재확인해야 합니다.
- 장현우 확약서 확인. 말소동의 주체·대상 등기·조건·말소 시점을 원문으로 확인해야 합니다. 확약은 장현우 임차권에만 적용됩니다.
- 현점유 확인. 임차권등기가 있는 물건이므로 현재 점유자와 인도 가능 시점, 명도 비용을 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 재조사. 확인되는 거래는 2021.08의 전용 46.87㎡ 한 건으로 대상 면적과 다릅니다. 인근 유사 다세대의 최신 실거래·매물가·전세가를 별도로 대조해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세, 취득세 등 부대비용을 실질취득원가에 추가해 자금계획을 세워야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.22 민간임대주택등기가 있으므로 매각에 따른 등록·임대의무 처리 관계를 관할 기관과 원본 서류로 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.428억 낙찰”이 아니라 “약 2.318억 취득”
이 물건의 가장 큰 착시는 3회 유찰된 최저가입니다. 숫자만 보면 감정가 204,000,000원짜리 물건을 142,800,000원에 사는 것처럼 보이지만, 박우진 보증금의 예상 미배당액 88,999,200원을 합치면 실질취득은 231,799,200원입니다. 추가 유찰이 발생해도 인수액이 증가하므로 총취득원가는 약 231,000,000원대에서 거의 고정됩니다.
장현우의 보증금 240,000,000원은 말소동의 확약서 덕분에 실질 인수 0원으로 보지만, 이 확약은 장현우에게만 적용됩니다. 박우진 인수 위험과 임차권 말소 이력의 확인 과제는 그대로 남습니다. 참고 실거래 255,000,000원보다 실질취득이 9.1% 낮기는 하나, 거래가 2021.08 한 건뿐이고 면적도 46.87㎡로 대상 41.67㎡와 다릅니다. 유찰 횟수는 많지만 가격 메리트는 크지 않고, 권리 확인 난도는 높습니다. 입찰 판단의 출발점은 최저가가 아니라 확약서 원문과 박우진 권리의 최종 인수 여부입니다.