52,822,000원
인천지방법원 2024타경55547. 부천시 원미구 약대동 한마음빌라 4층 401호, 전용 43.59㎡ 다세대주택입니다. 겉으로 보면 감정가 154,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 52,822,000원까지 낮아진 물건입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 임차인 김영진은 2022.05.30 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022.04.25입니다. 말소기준권리인 2023.02.07 압류보다 앞서므로 대항력이 있는 임차인으로 확인됩니다.
임차보증금은 160,000,000원이고 배당요구도 했지만, 현재 최저가 52,822,000원으로 매각될 경우 집행비용 1,350,796원을 먼저 제하고 임차인에게 배당되는 금액은 51,471,204원입니다. 따라서 보증금 부족분 108,528,796원이 남아 매수인에게 인수됩니다. 즉 52,822,000원만 보고 가격을 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경55547 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 약대로 35, 4층 401호 (약대동, 한마음빌라) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 43.59㎡ · 5층 건물 중 4층 401호 |
| 사용승인 | 2002.09.17 |
| 소유자 | 오승훈 · 2022.06.21 소유권이전 · 거래가액 160,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 154,000,000원 / 52,822,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소와 인수는 다르다
말소기준은 2023.02.07 강서세무서장 압류입니다. 그 뒤의 2024.12.04 강제경매개시결정, 2024.12.31 부천시 압류, 2025.11.18 양천세무서장 압류는 매각으로 소멸합니다. 2024.02.15 등기된 김영진의 주택임차권도 등기 자체는 매각으로 소멸하지만, 임차인의 대항력 기준이 2022.05.30으로 말소기준보다 앞선다는 점이 핵심입니다. 보증금을 전액 변제받지 못하면 그 부족분은 매수인이 부담합니다.
| 임차인 | 임차부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영진 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 160,000,000원 | 2022.05.30 | 2022.04.25 | 2024.02.15 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
② 가격 비교 — 52,822,000원의 착시
한마음빌라의 전용 43.59㎡ 실거래 표본은 2건입니다. 시세 비교값의 평균은 135,000,000원, 최신 거래는 160,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 43.59㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2022.01 | 43.59㎡ | 3 | 110,000,000원 |
| 평균 | 43.59㎡ | 2건 | 135,000,000원 |
최저가만 놓고 보면 시세 비교값 135,000,000원의 39.1%까지 내려온 것처럼 보입니다. 하지만 대항력 임차인의 미배당 보증금을 더하면 현재 회차 실질취득은 52,822,000원 + 108,528,796원 = 161,350,796원입니다. 이는 평균 135,000,000원보다 높고, 최신 거래 160,000,000원도 웃돕니다. 따라서 이 사건에서 39.1%라는 할인율은 가격 메리트의 근거가 될 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 52,822,000원 | 108,528,796원 | 보증금 미배당분 인수 |
| 4회 유찰 시 | 36,975,400원 | 124,090,157원 | 매각가 하락만큼 인수액 증가 |
| 5회 유찰 시 | 25,882,780원 | 134,983,110원 | 실질부담은 보증금 수준 유지 |
③ 예상배당표 (매각가 52,822,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,350,796원 |
| 1. 임차인 김영진 보증금 | 160,000,000원 | 51,471,204원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 · 임차보증금 부족분 | 160,000,000원 | 108,528,796원 |
현재 회차 예상배당에서는 임차보증금 160,000,000원 중 51,471,204원만 배당되고 108,528,796원이 남습니다. 국세·지방세 압류가 3건 있어 당해세에 해당하는 금액이 선순위로 차감되면 임차인 배당액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 한마음빌라는 총 8세대입니다. 대상은 전용 43.59㎡ 4층 401호입니다.
- 입지. 부천초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트평슬래브지붕 5층 건물이며, 사용승인일은 2002.09.17입니다. 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 사다리형 토지의 공동주택 부지이며, 남측 및 북측 포장도로에 접합니다. 토지면적은 214.0㎡, 공시지가는 2,064,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 항공표면, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 확인된 동일 면적 실거래 표본은 2건이고, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다. 가격 판단은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 판단. 현재 최저가 52,822,000원에 매수인 인수 108,528,796원을 더한 161,350,796원이 실질적인 가격 판단 기준입니다.
- 임차보증금 부족분 재확인. 김영진 보증금 160,000,000원의 실제 배당액과 최종 미배당액을 배당기준에 맞춰 다시 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있으므로 당해세 해당 여부와 금액을 확인해야 합니다. 우선 차감액이 커지면 임차인 인수액도 커질 수 있습니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 4회·5회 유찰로 매각가가 내려가도 임차인 인수액이 함께 늘어납니다. 최저가 하락만 보고 가격 메리트가 커진다고 판단하면 안 됩니다.
- 점유 현황 확인. 임차권등기가 존재하므로 등기만으로 현재 현장 점유 상태를 단정하지 말고 실제 점유와 인도 가능 상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 자료를 서로 대조해 인수액을 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 최저가”보다 “160,000,000원 보증금”을 봐야 한다
이 물건의 표면적인 숫자는 감정가 154,000,000원에서 3회 유찰된 최저가 52,822,000원입니다. 그러나 권리구조를 반영하면 전혀 다른 그림이 나옵니다. 대항력 있는 임차인 김영진의 보증금 160,000,000원 중 현재 예상배당으로 해결되지 않는 108,528,796원이 매수인에게 남기 때문에, 현재 회차 실질취득은 161,350,796원입니다.
시세 비교값 135,000,000원보다 높고 최신 거래 160,000,000원도 웃돕니다. 더 유찰되더라도 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 증가하는 구조라 단순한 유찰 대기만으로 가격 메리트가 크게 개선되는 사건이 아닙니다. 여기에 국세·지방세 압류 3건까지 있어 실제 선순위 차감액에 따라 임차인 미배당액이 변동할 수 있습니다. 이 사건은 낮은 최저가보다 대항력 임차인의 미배당 보증금이 승부처입니다.
