인천지방법원 2024타경55547. 부천시 원미구 약대동 한마음빌라 5층 건물 중 4층 401호, 전용 43.59㎡ 다세대주택입니다. 등기부에는 2002년 한국외환은행 근저당권이 보이지만 이 권리는 2008.08.19 해지로 말소됐고, 2013년 농협은행 근저당권도 2018.04.11 말소됐습니다. 따라서 이미 말소된 2002년 근저당권을 기준으로 2022년 임차인을 후순위라고 판단할 수 없습니다.
실제 임차인 김영진은 2022.04.25 확정일자를 받고 2022.05.30 전입·점유를 시작했습니다. 현재 소유자 오승훈의 소유권 취득일인 2022.06.21보다도 앞서며, 현존하는 압류 중 가장 이른 2023.02.07 국세 압류보다 선행합니다. 여기에 2024.02.15 주택임차권등기까지 마쳤고, 매각물건명세서에는 보증금 전액을 변제받지 못하면 임차권등기를 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경55547 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 약대로 35, 4층 401호 (약대동, 한마음빌라) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 43.59㎡ · 5층 건물 중 4층 |
| 건물 / 규모 | 철근콘크리트구조 · 2002.09.17 사용승인 · 총 8세대 |
| 소유자 | 오승훈 (2022.06.21 소유권 취득 · 거래가액 160,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 154,000,000원 / 52,822,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 말소된 근저당보다 2022년 임차인이 먼저다
남아 있는 등기 중 임차인의 전입·점유일 이후에는 2023.02.07 국세 압류, 2024.12.04 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 2024.12.31 부천시 압류, 2025.11.18 국세 압류가 이어집니다. 이들 후순위 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하더라도, 그보다 앞서 대항요건을 갖춘 임차인의 미회수 보증금 문제까지 함께 사라지는 것은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 미배당 보증금 인수조건부
| 임차인 | 범위 / 용도 | 계약·확정·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영진 | 건물 전부 · 주거 주택임차권등기 | 계약 2022.04.22 확정 2022.04.25 전입·점유 2022.05.30 | 160,000,000원 | 대항력 있음 2023년 압류보다 선행 | 요건 있음 배당요구 2024.02.15 | 인수조건부 전액 미변제 시 잔액 승계 |
임차인은 김영진 1명입니다. 보증금은 160,000,000원으로 감정가 154,000,000원보다도 큽니다. 현 회차 최저가 52,822,000원이 모두 임차인에게 돌아가는 구조라 해도 집행비용을 제외하면 배당 가능액은 약 51,471,204원이고, 미회수 보증금은 108,528,796원입니다. 이 잔액을 매수인이 부담하면 입찰대금까지 합친 실질취득은 161,350,796원입니다.
| 회차 시나리오 | 입찰대금 | 임차인 배당 가능액 | 미배당 보증금 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 52,822,000원 | 51,471,204원 | 108,528,796원 | 161,350,796원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 36,975,400원 | 35,909,843원 | 124,090,157원 | 161,065,557원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 25,882,780원 | 25,016,890원 | 134,983,110원 | 160,865,890원 |
국세·지방세 압류 중 당해세가 우선 차감되면 임차인 배당액은 더 줄고 매수인 인수액은 그만큼 늘어날 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 약 1.6억을 비교한다
한마음빌라 전용 43.59㎡의 확인된 거래는 2건입니다. 2022.01 3층이 110,000,000원, 2022.05 4층이 160,000,000원에 거래됐고 평균은 135,000,000원입니다. 표본이 2건에 불과하고 거래 시점도 2022년이어서 시세 신뢰도는 제한적이지만, 현재 확인되는 가격 기준은 이 범위입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 43.59㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2022.01 | 43.59㎡ | 3 | 110,000,000원 |
| 평균 | 43.59㎡ | 2건 | 135,000,000원 |
최저가 52,822,000원은 거래 평균의 39.1%에 불과하지만, 이 비율은 임차보증금 인수를 제외한 숫자라 가격 판단에 사용할 수 없습니다. 보증금 기준 실질취득 약 160,000,000원은 거래 평균 135,000,000원의 118.5%이고, 확인된 최신 거래가 160,000,000원과 같은 수준입니다. 현 회차 집행비용까지 반영하면 161,350,796원으로 최신 거래가도 소폭 웃돕니다.
④ 예상배당표 (매각가 52,822,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당·부담 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,350,796원 |
| 1. 임차권자 · 김영진 | 160,000,000원 | 51,471,204원 |
| 임차보증금 미배당 잔액 | - | 108,528,796원 인수 가능 |
| 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 160,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
한국외환은행 근저당은 2008.08.19, 농협은행 근저당은 2018.04.11 각각 말소돼 현재 배당채권으로 계산하지 않았습니다. 국세·지방세의 당해세 금액은 확인되지 않아 실제 임차인 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 청구 160,000,000원과 임차보증금 160,000,000원의 관계는 채권양도·대위 관련 원본으로 확인해야 하며, 확인 전 두 금액을 별개 채권으로 단정해 합산하지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천초등학교 남동측 인근으로 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 2002.09.17 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물의 4층으로, 외벽은 드라이비트 등, 창호는 샷시 마감입니다.
- 토지. 평지의 사다리형 공동주택 부지이며 남측과 북측 포장도로에 접합니다. 토지면적은 214㎡, 공시지가는 2,064,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역이며 소로2류에 접합니다.
- 환금성. 총 8세대 소규모 다세대주택으로 확인된 동일면적 거래가 2건뿐입니다. 다회 유찰과 적은 거래표본을 고려하면 재매각 시 가격 협상력과 환금성이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 원문 확인. 보증금 미변제 시 매수인이 인수한다는 조건과 임차권 말소 요건을 매각물건명세서 원문에서 다시 확인하세요.
- HUG 채권관계 확인. 주택도시보증공사의 160,000,000원 청구와 김영진의 160,000,000원 임차보증금 사이의 대위·양도 관계를 배당요구서와 채권계산서로 대조해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 3건 있습니다. 당해세가 배당에서 먼저 차감되면 임차인 미배당액과 매수인 인수액이 증가합니다.
- 입찰가보다 총원가. 3회·4회·5회 유찰 시나리오 모두 실질취득이 약 1.6억원에 머뭅니다. 최저가 인하를 할인으로 보지 마세요.
- 점유·인도 확인. 주택임차권등기가 설정돼 있으므로 현재 점유 여부, 열쇠 인도, 잔존 동산 및 실제 퇴거 상태를 현장에서 확인하세요.
- 체납 관리비. 소규모 공동주택의 공용부분 관리비와 수도·전기 체납 여부를 관리 주체와 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령·배당요구서·채권계산서를 입찰 직전 다시 열람하세요.
맺으며 — “5,282만원짜리 물건”이 아니다
이 물건의 최저매각가는 52,822,000원이지만 경제적 실체는 다릅니다. 2002년과 2013년의 근저당권은 이미 말소됐고, 임차인 김영진의 2022.05.30 전입·점유가 현재 남아 있는 2023년 이후 압류보다 앞섭니다. 임차보증금 160,000,000원을 전액 배당하지 못하면 미회수액이 매수인에게 승계될 수 있어, 입찰가가 낮아질수록 인수액이 커집니다.
보증금 기준 실질취득 약 160,000,000원은 확인된 거래 평균 135,000,000원의 118.5%이며, 2022.05 최신 거래가 160,000,000원과 같은 수준입니다. 총 8세대 다세대주택, 3회 유찰, 제한적인 거래표본까지 겹칩니다. 낮은 최저가에 끌릴 사건이 아니라 임차보증금의 배당·승계 관계를 해소할 수 있는지를 먼저 확인해야 하는 사건입니다. 권리관계가 정리되지 않은 상태에서의 외부 입찰 매력도는 낮습니다.
